2 S 40/07

Formmangel bei Mieterhöhung wegen ungeeignetem Mietspiegel • Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn die Begründung nach § 558a BGB fehlt oder ungeeignet ist. • Ein Mietspiegel, der keine Daten für Einfamilienhäuser enthält, ist grundsätzlich kein geeignetes Begründungsmittel für die Mieterhöhung eines Einfamilienhauses. • Kann die fehlende oder ungeeignete Begründung nicht nachträglich geheilt werden, weil das Mietverhältnis beendet ist, ist die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abzuweisen. • Die Frage, ob ein Wohnungs-Mietspiegel ausnahmsweise als Begründung für ein Einfamilienhaus herangezogen werden kann, ist rechtlich offen und von grundsätzlicher Bedeutung. Der Kläger begehrte Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Miete für ein von der Beklagten gemietetes Einfamilienhaus. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens vom 28.02.2006 verwies der Kläger auf den Mietspiegel der Stadt Krefeld (Stand Januar 2002). Die Beklagte rügte, der Mietspiegel enthalte keine Daten für Einfamilienhäuser, sodass die Bezugnahme unzulässig sei. Das Amtsgericht gab der Klage statt; die Beklagte legte Berufung ein und machte geltend, die Begründung sei formell unwirksam. Das Mietverhältnis der Parteien war zwischenzeitlich beendet, eine Nachholung der Begründung daher nicht mehr möglich. Die Revision wurde zugelassen, weil die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist. • Nach § 558a Abs. 2 BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen so begründet sein, dass der Mieter die Berechtigung prüfen kann; die Bezugnahme auf einen Mietspiegel ist ein taugliches Begründungsmittel nur, wenn der Mietspiegel für das streitige Objekt aussagefähig ist. • Der vom Kläger herangezogene Mietspiegel enthält nach eigenem Vermerk keine Daten über Einfamilienhäuser, sondern nur für Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern; damit fehlen vergleichbare Marktinformationen für das hier vermietete Einfamilienhaus. • Es ist nicht zulässig, Preisbildung ohne nähere Darlegung mit Bezug auf nicht vergleichbare Objekte zu begründen; der Kläger hat nicht dargelegt, weshalb der Wohnungs-Mietspiegel ausnahmsweise trotzdem eine verlässliche Grundlage für die verlangte Miete des Einfamilienhauses bieten sollte. • Mangels ordnungsgemäßer Begründung ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam und für eine auf § 558 BGB gestützte Mieterhöhung untauglich. • Eine Heilung durch Nachholung der Begründung nach § 558b Abs. 3 BGB kommt nicht mehr in Betracht, weil das Mietverhältnis vor Abschluss eines wirksamen Erhöhungsverlangens beendet wurde. • Die Frage, ob in Ausnahmefällen ein Mietspiegel für Wohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung für Einfamilienhäuser herangezogen werden kann, bleibt offen und ist revisionsrechtlich erheblich. Die Berufung der Beklagten war begründet; das am Amtsgericht ergangene Urteil wurde aufgehoben und die Klage abgewiesen. Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 28.02.2006 war formell unwirksam, weil die Begründung durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel ungeeignet war, da dieser keine Daten zu Einfamilienhäusern enthält und der Kläger keine Darlegung lieferte, weshalb der Mietspiegel trotz fehlender Vergleichsobjekte tauglich sein sollte. Eine nachträgliche Vervollständigung der Begründung scheidet aus, weil das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist. Der Kläger hat daher keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung; die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Die Revision wurde zugelassen, weil die grundsätzliche Frage der Vergleichbarkeit von Mietspiegeln gerichtlicher Klärung bedarf.