6 T 317/87

Nießbrauch ohne Grundbucheintragung verhindert keine angeordnete Zwangsverwaltung • Ein vertraglich vereinbarter Nießbrauch an einem Grundstücksanteil wird erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam und kann eine angeordnete Zwangsverwaltung vor deren Eintragung nicht verhindern. • Die bloße notarielle Vereinbarung über Nießbrauch und Abtretung von Mietforderungen begründet ohne ausdrückliche Besitzübertragung keinen unmittelbaren Besitz des Nießbrauchers. • Ein Besitzübergang an den unmittelbaren Besitz der Mieter bedarf einer besonderen rechtsgeschäftlichen Einigung; bloße Belehrungen der Mieter oder Begehungen des Objekts genügen nicht. • Mittelbarer Besitz der Vermieterin kann nicht insoweit übertragen werden, dass dadurch die Anordnung der Zwangsverwaltung verhindert wird; zur Abwendung der Zwangsverwaltung bedarf der vor dem rangniedrigeren Nießbraucher stehende Gläubiger eines Duldungstitels, wenn der Nießbrauch wirksam entstanden ist. Die Gläubigerin beantragte Zwangsverwaltung wegen offener Zinsforderungen gegen Miteigentumsanteile der Schuldnerin an Wohnungs­eigentum. Die Schuldnerin schloss am 29.05.1987 notariell Verträge, durch die sie einen Nießbrauch bestellen und Miet- und Pachtforderungen abtreten wollte; die Beschwerdeführerin behauptete, seitdem im Besitz der Wohnungen zu sein und informierte Mieter bei einer Objektbegehung. Das Amtsgericht ordnete am 31.07.1987 Zwangsverwaltung an; die Erinnerung der Beschwerdeführerin wurde zurückgewiesen, das Landgericht bestätigte dies in der Beschwerdeinstanz. Streitpunkt war, ob der vereinbarte Nießbrauch oder der behauptete Besitz die Zwangsverwaltungsanordnung hindern. • Rechtliche Wirksamkeit des Nießbrauchs: Nach § 873 Abs.1 BGB entsteht ein Nießbrauch an einem Grundstücksrecht erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Der notariell vereinbarte Nießbrauch war bei Anordnung der Zwangsverwaltung nicht eingetragen und damit nicht dinglich wirksam, sodass er der Zwangsverwaltung nicht entgegenstand. • Rangverhältnis und Duldungstitel: Zwar müsste ein grundpfandvorrangiger Gläubiger gegen einen wirksam bestellten nachrangigen Nießbraucher einen Duldungstitel erlangen, um Zwangsverwaltung betreiben zu können; dieser Fall lag hier mangels wirksamen Nießbrauchs nicht vor. • Besitzverhältnisse: Die Schuldnerin war mittelbare Besitzerin der Wohnungen als Vermieterin. Eine rechtsgeschäftliche Übertragung des unmittelbaren Besitzes an die Beschwerdeführerin liegt weder im Nießbrauchsvertrag noch in der Abtretung der Mietforderungen vor. Nach § 870 BGB erfordert die Übertragung des mittelbaren Besitzes die Abtretung des Herausgabeanspruchs durch Einigung; diese fehlt. • Begehung und Ansprache der Mieter: Die bloße Objektbegehung und Information der Mieter begründet keinen unmittelbaren Besitzübergang nach § 854 BGB. Besitzübergang kann vor Entstehung des dinglichen Nießbrauchs nur durch eine besondere Einigung erfolgen, die hier nicht erkennbar ist. • Auslegung der notariellen Verträge: Die Vereinbarung, der Nießbrauch beginne mit Vertragsabschluss, verweist zugleich auf die gesetzlichen Vorschriften, sodass anzunehmen ist, dass der Besitz erst mit der dinglichen Entstehung des Nießbrauchs übergehen sollte. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin wurde zurückgewiesen; die Anordnung der Zwangsverwaltung war zu Recht ergangen. Entscheidungsgrund ist, dass der notariell vereinbarte Nießbrauch mangels Eintragung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Anordnung nicht dinglich entstanden und damit dem Anordnungsbeschluss nicht entgegenstand. Weiterhin begründete die behauptete Besitzübertragung durch Begehung oder durch die Verträge keinen unmittelbaren Besitz der Beschwerdeführerin, so dass auch insoweit kein Hindernis für die Zwangsverwaltung bestand. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.