6 S 163/19

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 19.07.2019 – Az. 221 C 28/19 – abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der vom ihm bei der Klägerin gemieteten Wohnung im Hause Q 2 in ##### L von zur Zeit 408,56 EUR monatlich um 19,36 EUR monatlich auf 427,92 EUR monatlich ab dem 01.11.2018 zuzustimmen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. Gründe: I. Die Parteien sind durch einen Mietvertrag vom 10.12.1980 (Bl. 26 d.A.), der eine Teil-Inklusivmiete vorsah, miteinander verbunden. Nach dem Vertrag sollten neben der Grundmiete allein die Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug und Treppenhausreinigung als Nebenkosten umgelegt werden. Mit Urteil des Amtsgerichts Köln vom 05.09.2006 (Bl. 42 d.A.) wurde der Beklagte – im vereinfachten Verfahren nach § 495a ZPO – verurteilt, an die Klägerin Nachzahlungen in Höhe von 131,46 EUR aus der Nebenkostenabrechnung für 2002 zu zahlen. In den Entscheidungsgründen heißt es u.a.: „Das Gericht geht von einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur dahin, dass alle Nebenkosten umgelegt werden können, aus, da die Klägerin unbestritten vorgetragen hat, dass die Nebenkosten seit der Umstellung so ohne Beanstandung abgerechnet worden seien und auch der Mieterverein Einwendungen insofern nicht vorgebracht, sondern sich vielmehr mit den einzelnen Kostenpositionen der Höhe nach und nicht dem Grunde nach beschäftigt hat.“ (vgl. Bl. 43 d.A.). Eine ausdrückliche Änderung der Mietstruktur erfolgte nie. Mit Schreiben vom 24.02.2016 (Anlage K3, Bl. 45 d.A.), 23.09.2016 (Anlage K4, Bl. 49 d.A.), 24.05.2017 (Anlage K5, Bl. 51 d.A.) und 08.08.2017 (Anlage K6, Bl. 55 d.A.) begehrte die Klägerin jeweils Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. infolge von Modernisierungsmaßnahmen, denen der Beklagte zustimmte. Mit der Klage begehrt die Klägerin erneut die Erhöhung der Grundmiete gemäß § 558 BGB. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass das neuerliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 27.08.2018 formell mangelhaft sei, da es von der Geltung einer Nettokaltmiete nebst umlegbarer Betriebskosten ausginge. Vereinbart und noch immer wirksam sei zwischen den Parteien indes die Teil-Inklusivmiete. Die in dem Urteil des Amtsgerichts Köln aus 2006 geäußerte Rechtsauffassung, wonach eine Umstellung der Mietstruktur allein durch schlüssiges Verhalten möglich sei, entspräche nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung des BGH. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Sie vertritt die Ansicht, dass die Mietstruktur durch die jahrelange, nicht beanstandete Praxis der Nebenkostenabrechnung geändert worden sei. Sie beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 19.07.2019 (Az. 221 C 28/19) abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der vom ihm bei der Klägerin gemieteten Wohnung im Hause Q 2 in ##### L von zur Zeit 408,56 EUR monatlich um 19,36 EUR monatlich auf 427,92 EUR monatlich ab dem 01.11.2018 zuzustimmen, hilfsweise das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt bzw. vertieft seine erstinstanzliche Argumentation. Auf den Inhalt des Urteils wird im Übrigen verwiesen. II. Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage mit Urteil vom 19.07.2019 zu Unrecht abgewiesen. 1. Zwar ist das Urteil des Amtsgerichts in sich schlüssig, wenn es unter Annahme einer fehlenden Umstellung der Teil-Inklusivmiete auf eine Nettokaltmiete von der formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 27.08.2018 (vgl. Bl. 11 d.A.) ausgeht. Denn haben die Mietvertragsparteien eine (Teil-)Inklusivmiete vereinbart, ist eine Erhöhung der Miete nach § 558 BGB („nur“) bis zur ortsüblichen (Teil-)Inklusivmiete möglich (vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid v. 13.07.1983 – 8 REMiet 2/83, NJW 1983, 2329 m.w.N.). Liegt – wie hier – ein Nettomietspiegel vor, setzt ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen bis zur üblichen (Teil-)Inklusivmiete daher die Bezugnahme auf die Nettokaltmiete, ein substantiiertes Darlegen des gegenwärtig konkret auf die Wohnung entfallenden Anteils der im Außenverhältnis vom Vermieter getragenen Betriebskosten sowie die Berechnung der neuen ortsüblichen Inklusivmiete voraus (vgl. BGH, Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 141/09, NZM 2010, 436 Rn. 12 ff.; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid v. 13.07.1983 – 8 REMiet 2/83, NJW 1983, 2329; LG Stuttgart, Urt. v. 29.04.2009 – 5 S 254/08, BeckRS 2010, 3942). In dem Schreiben vom 27.08.2018 benennt die Klägerin – neben den Positionen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung – lediglich eine „Grundmiete“ in Höhe von 408,56 Euro, die unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Köln um 19,36 EUR auf 427,92 EUR erhöht werden sollte. Geht man davon aus, dass die Mietstruktur nicht verändert wurde, wäre das Unterlassen der o.g. Bezugnahme formell mangelhaft. 2. Allerdings ist die Mietstruktur – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts – zuvor von der ursprünglichen Teil-Inklusivmiete auf eine Nettokaltmiete umgestellt worden, so dass auch das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 27.08.2018 formell wirksam ist. a) Die Umstellung der Mietstruktur erfolgte vorliegend – mangels ausdrücklicher Vereinbarung – durch schlüssiges Verhalten. Eine solche Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten setzt nach der neueren Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 18) voraus, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es aber grds. nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Insbesondere die bloße Übersendung einer Abrechnung stellt sich für den Mieter in der Regel nur als Resultat einer Umsetzung der bisherigen vertraglichen Vereinbarungen dar; der Mieter zahlt den Abrechnungssaldo dann in der Vorstellung, hierzu verpflichtet zu sein. In solchen Fällen kann ein rechtsgeschäftlicher Änderungswille des Mieters nicht angenommen werden. Selbst eine jahrelange Zahlung auf ihm übermittelte Betriebskostenabrechnungen wird grds. nicht zur Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ausreichen (vgl. LG Itzehoe, Urt. v. 30.10.2009 – 9 S 20/08, NZM 2010, 158, 159). Anders verhält es sich, wenn auf Grund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 19). Solche besonderen Umstände liegen nach Auffassung der Kammer im Streitfall vor. Zwar ist dem Vordergericht insoweit zuzustimmen, dass allein aufgrund der vorgelegten Schreiben der Klägerseite vom 24.02.2016 (Anlage K3, Bl. 45 d.A.), 23.09.2016 (Anlage K4, Bl. 49 d.A.), 24.05.2017 (Anlage K5, Bl. 51 d.A.) und 08.08.2017 (Anlage K6, Bl. 55 d.A.) keine stillschweigende Vertragsänderung angenommen werden kann. Allerdings sind diese Schreiben unter Berücksichtigung der Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils aus dem Jahr 2006 zu würdigen. Mit Urteil des Amtsgerichts Köln vom 05.09.2006 (Anlage K2, Bl. 42 d.A.) war der Beklagte zur Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung verurteilt worden, weil das Gericht – zugegeben unter Anwendung inzwischen überholter Rechtsgrundsätze – von einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur ausgegangen war. Ausdrücklich heißt es in den Entscheidungsgründen, dass in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis „von einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur [dahingehend auszugehen sei], dass alle Nebenkosten umgelegt werden können“ (vgl. Bl. 43 d.A.). Indem der Beklagte auch im Nachgang dieser Entscheidung und trotz Rechtsprechungsänderung weiterhin ohne Beanstandungen die Nebenkostenabrechnungen entgegennahm und den auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungsverlangen zustimmte, konnte die Klägerin das Verhalten des Beklagten nur dahin verstehen, dass der Beklagte mit der – gerichtlich gebilligten – Abrechnung sämtlicher Nebenkosten einverstanden war. Denn auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers auszulegen (vgl. BGH, Beschl. v. 29.05.2000 – XII ZR 35/00, NZM 2000, 961, 962). Auf den Umstand, dass es sich bei dem damaligen Urteil des Amtsgerichts um ein nicht mit der Berufung angreifbares Urteil nach § 495a ZPO gehandelt hat, kommt es nicht entscheidungserheblich an. Der Beklagte hätte seine abweichende Rechtsauffassung dennoch im Zusammenhang mit den nachfolgenden Mieterhöhungsverlangen vom 24.02.2016 (Anlage K3, Bl. 45 d.A.), 23.09.2016 (Anlage K4, Bl. 49 d.A.), 24.05.2017 (Anlage K5, Bl. 51 d.A.) und 08.08.2017 (Anlage K6, Bl. 55 d.A.) – die also erst nach Änderung der einschlägigen Rechtsprechung des BGH geltend gemacht wurden – gegenüber der Klägerin erneut vorbringen können. Stattdessen stimmte der Beklagte diesen Erhöhungen zu, so dass sein Verhalten aus Sicht eines objektiven Empfängers nur als Zustimmung zur bzw. Billigung der Änderung der Mietstruktur verstanden werden konnte. b) Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 27.08.2018 ist formell wirksam. Der Einwand des Beklagten, dass die Klägerin in dem Schreiben nicht nachvollziehbar von einer Grundmiete in Höhe von 408,56 EUR ausgehe, greift nicht durch. Die Klägerin hat die Mieten in den Jahren 2016/2017 wie folgt erhöht: Mit Mieterhöhungsverlangen vom 24.02.2016 von 345,68 EUR zum 01.05.2016 auf 365,72 EUR, mit Mieterhöhungsverlangen vom 23.09.2016 zum 01.12.2016 auf 366,34 EUR, mit Mieterhöhungsverlangen vom 24.05.2017 zum 01.08.2017 auf 378,79 EUR – wobei die Zustimmung des Beklagten hierzu wohl erst verzögert erfolgte – und mit Mieterhöhungsverlangen vom 08.08.2017 zum 01.05.2018 auf 408,56 EUR, d.h. alte Grundmiete in Höhe von 378,79 EUR zuzüglich des Modernisierungszuschlags von 29,77 EUR. Dieser Modernisierungszuschlag wurde nämlich Bestandteil der Grundmiete, so dass als Ausgangsmiete für die streitgegenständliche Mieterhöhung nach § 558 BGB auch die Summe aus der bisherigen Grundmiete samt Erhöhungszuschlag, d.h. die erhöhte Grundmiete von 408,56 EUR, maßgeblich war (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16). Das Schreiben der Klägerin vom 13.02.2019 (Anlage B1, Bl. 24 d.A.) steht hierzu nicht im Widerspruch. Darin befasst sich die Klägerin augenscheinlich mit Einwendungen, die der Beklagte gegen die Umlegung der Modernisierungskosten, angekündigt durch Schreiben der Klägerin vom 08.08.2017, erhoben hat. Bezogen auf die dadurch veranlasste Mieterhöhung geht die Klägerin in ihrem Schreiben vom 13.02.2019 zutreffend von einer Grundmiete in Höhe von 378,79 EUR zuzüglich dem in dem Schreiben thematisierten Wertverbesserungszuschlag von 29,77 EUR aus. Andere Gründe, die eine formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens begründen könnten, sind nicht ersichtlich. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. III. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil – soweit ersichtlich – noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, ob im Falle von wiederholten Zustimmungen des Mieters zu Mieterhöhungen, die nach einer (unter Anwendung überholter Rechtsgrundsätze ergangenen) gerichtlichen Entscheidung erteilt werden, welche ausdrücklich von einer Umstellung der Mietstruktur ausgeht, auch nach neuerer Rechtsprechung von einer konkludent vertraglich getroffenen Änderung der Mietstruktur ausgegangen werden kann. Streitwert für das Berufungsverfahren : 813,12 EUR