29 S 158/15

Auf die Berufung des Klägers wird das am 12.05.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 215 C 38/15 – aufgehoben. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Köln vom 13.03.2015, 215 C 38/15, wird aufrechterhalten. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Dieses Urteil sowie das oben angeführte Versäumnisurteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe: I. Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und gemeinsam mit seiner Ehefrau und seiner Tochter Miteigentümer der Wohneinheit 3 gemäß Teilungserklärung vom 29.09.1994. Bei dieser Wohneinheit handelt es sich um ein Einfamilienhaus, das im Hof des Objekts steht. Sämtliche Räume dieses Hauses sind dem Eigentümer der Wohneinheit Nr. 3 zu Sondereigentum zugewiesen. Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger nach Ermächtigung und Bevollmächtigung durch die weiteren Miteigentümer der Wohneinheit 3 einen Erstattungsanspruch gegen die Beklagte im Zusammenhang mit einem Rohrbruch geltend, der sich 14.07.2011 in der Zwischendecke der klägerischen Wohnung ereignete. In § 4c Ziffer 1c der Teilungserklärung ist geregelt, dass die Kosten der Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes (insbesondere Wände, Decken, Böden Türen, Fenster, Rolläden) einschließlich der äußeren Fenster der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 trägt, soweit sich diese im Bereich der zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 gehörenden Räumlichkeiten befinden, einschließlich der über diesem Wohnungseigentum liegenden Dachkonstruktion mit Dach. Desweiteren ist in § 4 nach Ziffer 1f der Teilungserklärung bestimmt, dass die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen, soweit diese Leitungen nur von einem Eigentümer allein genutzt werden, derjenige Eigentümer allein trägt, der die Leitungen allein nutzt. Wegen der weiteren Einzelheiten zum Inhalt der Teilungserklärung wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Kopien (Bl. 15 ff GA) Bezug genommen. Bei dem beschädigten Wasserrohr handelte es sich um ein warmwasserführendes Rohr, das aus der gemeinschaftlichen Heizungsanlage der Wohnungseigentümergemeinschaft kam, die im Heizungsraum des Gebäudes G-Straße gelegen ist. Eine eigene Absperrmöglichkeit für dieses Rohr befindet sich innerhalb der Sondereigentumseinheit des Klägers nicht, sondern nur im Heizungskeller des Gebäudes G-Straße. Die Tochter des Klägers holte in der Folgezeit einen Kostenvoranschlag für Malerarbeiten an der Decke ein, der Nettokosten von 1.122,40 € auswies. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgelegte Kopie des Angebots vom 11.08.2011 (Bl. 45 GA) verwiesen. Zum Zeitpunkt des Schadens bestand für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gebäudeversicherung bei der O- Versicherung, die Selbstbeteiligung betrug 1.400,00 €. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Mit Versäumnisurteil vom 13.03.2015 hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, an den Kläger 1.122,40 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Kosten zu zahlen. Auf den Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht dieses Versäumnisurteil mit Urteil vom 30.06.2015 aufgehoben und die Klage abgewiesen, nachdem der Kläger zuvor seinen Hauptantrag um einen Hilfsantrag erweitert hatte. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, die streitgegenständliche Leitung sei nicht zwingendes Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG, sondern Sondereigentum, weil sie ausschließlich der Versorgung der klägerischen Einheit diene und sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinde. Gegen dieses Urteil hat der Kläger form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ebenfalls form- und fristgerecht begründet. Der Kläger ist der Ansicht, bei dem beschädigten Wasserrohrstück handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Der begehrte Erstattungsbetrag gemäß dem streitgegenständlichen Angebot stünde ihm sowohl aus dem Gesichtspunkt des Entschädigungsanspruchs gemäß § 14 Nr. 4 Satz 2 WEG zu, als auch aus dem Gesichtspunkt des versicherten Wasserschadens. Von der Beklagten seien auch die nach dem Angebot erforderlichen Wiederherstellungskosten und nicht nur die Kosten der Selbstvornahme zu ersetzen, weil sich die Ersatzpflicht im Sinne von § 14 Nr. 4 Satz 2 WEG nach den Regeln des Schadensersatzes gem. § 249 BGB richte. Hilfsweise sei jedenfalls der Eigenaufwand zu ersetzten. Hierzu behauptet der Kläger, sein Sohn habe den Schaden an der Decke in Eigenleistung beseitigt und hierfür 30 Stunden benötigt. Der Kläger beantragt, die Beklagte unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils zu verurteilen, an ihn 1.122,40 € nebst Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 09.05.2013 zu zahlen sowie vorgerichtliche Kosten von 153,30 € nebst Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 06.07.2013, hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an ihn 600,00 € nebst Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 12.05.2013 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagte verteidigt die amtsgerichtliche Entscheidung. Sie meint zudem, nach den Darlegungen des Klägers sei ein Fall von § 14 Nr. 4 WEG nicht gegeben. Ein Aufopferungsanspruch entstehe nur dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zwecke der Reparatur von Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen müsse, bloße Mangelfolgeschäden blieben stets beim Sondereigentümer. Der Kläger habe aber nicht dargelegt, dass die Decke zum Zwecke der Reparatur geöffnet worden sei. Der Kläger habe darüber hinaus nie darlegen können, welcher Art und welchem Umfang nach ein Schaden bei ihm entstanden sei. Das vorgelegte Angebot sei nicht ausreichend, weil darin nur pauschal 20 Arbeitsstunden kalkuliert worden seien und nicht einmal der Raum, in dem gearbeitet werden müsse, benannt worden sei. Eine Kausalität zwischen dem Rohrbruch und dem Angebot könne daher nicht hergestellt werden. Im Übrigen habe der Kläger keinen Anspruch auf Ersatz eines vermeintlichen Schadens auf Angebotsbasis. Der gesetzliche Aufopferungsanspruch lasse eine Schadensfiktion nicht zu. Zudem seien Schäden, die erst nach einer zeitlichen Verzögerung behoben werden könnten, nicht ersatzfähig. Auch unter versicherungsrechtlichen Gesichtspunkten habe der Kläger keinen Anspruch. Der Kläger habe auch vor dem Hintergrund der Regelung des § 4 der Teilungserklärung keinen Aufopferungsanspruch. Da an Ver- und Entsorgungsleitungen nichts instand zu halten sei, könne die Regelung nur dahingehend verstanden werden, dass auch die Instandsetzung mit erfasst werde. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten 1.122,40 € gemäß § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG zu. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wasserleitung um Sondereigentum gehandelt hat. Die Leitung ist vielmehr dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, auch wenn von dieser Leitung nur die klägerische Einheit versorgt worden ist und sich die Schadensstelle im räumlichen Bereich der Sondereigentumseinheit des Klägers befunden hat. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gehören Leitungen zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden muss (vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2010, V ZR 176/10; zitiert nach Juris). Eine solche Absperrmöglichkeit in der Sondereigentumseinheit besteht vorliegend unstreitig nicht. Der Kläger hat vielmehr unwidersprochen vorgetragen, dass sich der Absperrhahn für die streitgegenständliche Leitung im Heizungskeller des Haupthauses befindet. Weiter ist der Kläger berechtigt, den ihm durch die Reparatur der Wasserleitung entstandenen Schaden an seiner Zimmerdecke auf Basis des vorgelegten Kostenvoranschlags ersetzt zu verlangen. Denn auch wenn es sich bei § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG dogmatisch nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen Aufopferungsanspruch handelt, sind nach ganz allgemeiner Auffassung, der auch die Kammer folgt, auf diesen die §§ 249 ff BGB anwendbar (vgl. Jennißen-Hogenschurz, WEG, 4. Auflage, § 14 Rn. 27; Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 4. Auflage, § 14 Rn. 37; LG Frankfurt /WuM 2014, 687ff; KG Berlin, WuM 2000, 85f und BayObLG, WuM 1994, 642ff). Damit ist der Kläger vorliegend berechtigt, den ihm durch die Inanspruchnahme zur Instandsetzung der Wasserleitung entstandenen Substanzschaden an seiner Decke gemäß § 249 Abs. 2 BGB fiktiv auf Angebotsbasis zu berechnen. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass zwischen den Wohnungseigentümern nach § 14 Nr. 1 WEG ein besonderes Schutz- und Treuverhältnis besteht, das auch zur Bestimmung des Schutzzweckes des § 14 Nr. 4 WEG herangezogen werden kann (vgl. KG Berlin, a.a.O.). Dieses besondere Verhältnis rechtfertigt es aber nicht, den Ersatzanspruch eines Wohnungseigentümers, dessen Sondereigentum durch Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht nur unerheblich beeinträchtigt worden ist, entgegen § 249 Abs. 2 BGB auf den tatsächlichen Beseitigungsaufwand zu beschränken, zumal für den Fall von Eigenleistungen die Nachteile einer solchen, eventuell nicht fachgerechten Reparatur bei dem geschädigten Wohnungseigentümer verbleiben. Der von der Beklagten unter Hinweis auf Dötsch in Timme, WEG, § 14 Rn. 200 erhobene Einwand, dass Schäden, die erst nach einer zeitlichen Verzögerung behoben werden, nicht erstattungsfähig seien, ist nicht durchgreifend. Denn die herangezogene Kommentierung bezieht sich nicht auf den unmittelbaren Substanzschaden, der durch Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum entstanden ist, sondern auf etwaige Folgeschäden, die dadurch entstanden sind, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum nur zeitlich verzögert behoben worden sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Die Erstattungspflicht der Beklagten ist auch nicht durch die in § 4 der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen ausgeschlossen. Denn die Reparatur eines Rohrbruchs ist dem Bereich der Instandsetzung und nicht dem Bereich der Instandhaltung zuzuordnen. Für Instandsetzungsarbeiten enthält die Teilungserklärung eine von dem Gesetz abweichende Kostentragungspflicht nicht. Entgegen der Ansicht der Beklagten kann die Regelung in § 4 nach Ziffer 1f), nach der die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen derjenige Eigentümer trägt, der die Leitungen alleine nutzt, nicht dahin verstanden werden, dass hiervon auch Instandsetzungsarbeiten erfasst werden. Die Teilungserklärung ist als Bestandteil der Grundbucheintragung nach seinem Wortlaut und Sinn – gegebenenfalls auch im Wege ergänzender Vertragsauslegung - auszulegen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (vgl. BGH WuM 2004, 681 ff; zitiert nach Juris). Ausgehend von diesen Grundsätzen und vor dem Hintergrund, dass die streitgegenständliche Teilungserklärung an verschiedenen Stellen, insbesondere in dem hier maßgeblichen Bereich des § 4 Ziffer 1, zwischen Instandsetzung und Instandhaltung unterscheidet, kann nicht angenommen werden, dass mit dem Begriff der Instandhaltung in § 4 nach Ziffer 1f) auch Instandsetzungsarbeiten gemeint gewesen sein sollen. Weiter muss davon ausgegangen werden, dass die Decke im Wohnzimmer der klägerischen Einheit für die Reparatur der dahinterliegenden Wasserleitung geöffnet werden musste und damit beschädigt worden ist. Dass die Decke bereits vor der Reparatur an der fraglichen Stelle geöffnet oder beschädigt gewesen war, ist von der Beklagten weder konkret vorgetragen worden, noch ist dies sonst ersichtlich. Auch der Höhe nach ist der geltend gemachte Schaden auf Grundlage des vorgelegten Angebots nicht zu beanstanden. Denn der Kläger kann gemäß § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG die Kosten ersetzt verlangen, die für das fachgerechte Verschließen der Decke erforderlich sind. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass das von dem Kläger vorgelegte Angebot nur Pauschalpositionen enthält. Die Beklagte hat die Erforderlichkeit der geltend gemachten Kosten jedoch nur ganz allgemein gehalten bestritten und insbesondere nicht vorgetragen, welche Kosten ihrer Ansicht nach zur Schließung der Öffnung der Decke erforderlich gewesen wären. Der Umfang der Öffnung ergibt sich dabei nicht nur aus den in der Berufungsinstanz vorgelegten Lichtbildern; die Beklagte hätte sich vielmehr schon zuvor hierüber, etwa über das von ihr mit der Reparatur des Rohrbruchs beauftragte Unternehmen, erkundigen können. Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 280, 286 Abs. 1 BGB. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen. Die Kammer ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 21.10.2011, V ZR 265/10, der Auffassung, dass der Frage, ob ein Wohnungseigentümer seinen Schaden im Rahmen von § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG gemäß § 249 Abs. 2 BGB fiktiv abrechnen darf, grundsätzliche Bedeutung zukommt. Denn sie ist in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten und berührt damit das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts (vgl. Zöller-Heßler, ZPO, 31. Auflage, § 543 Rn. 11). Höchstrichterliche Entscheidungen hierzu sind bislang nicht ergangen. Streitwert: 1.122,40 € nach der nicht angegriffenen Festsetzung des Amtsgerichts.