29 S 75/14

Kein Schadensersatz wegen Vorlage fehlerhafter Jahresabrechnung bei überwiegendem Mitverschulden • Die erstmalige Erstellung und Vorlage einer fehlerhaften Jahresabrechnung begründet nicht ohne Weiteres einen Schadensersatzanspruch des Verwalters gegen den Eigentümer; maßgeblich ist, ob die Abrechnung so unvollständig ist, dass keine geordnete Darstellung von Einnahmen und Ausgaben vorliegt. • Wohnungseigentümer, insbesondere Beiratsmitglieder, haben bei der Prüfung der Jahresabrechnung eine kaufmännisch/ buchhalterische Sorgfaltspflicht; ein überwiegendes Mitverschulden kann einen Schadensersatzanspruch ausschließen. • Erst die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung eröffnet die Möglichkeit eines Anfechtungsverfahrens mit Kostenfolgen; Eigentümer müssen daher sorgfältig prüfen, bevor sie Beschlüsse fassen. • Die Aktivlegitimation des klagenden Wohnungseigentümers ist gegeben, ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB scheitert hier aber am eigenen überwiegenden Mitverschulden des Klägers. Der Kläger, Wohnungseigentümer und Beiratsmitglied, nahm die Verwalterin auf Schadensersatz gemäß § 280 BGB aus dem Verwaltervertrag in Anspruch wegen mangelhafter Erstellung und Vorlage der Jahresabrechnung 2010. Die Verwalterin hatte zunächst einen Entwurf vorgelegt, gegen den Anfechtung erhoben wurde; später folgte eine überarbeitete Abrechnung und eine erneute Beschlussfassung der Eigentümerversammlung am 17.1.2012. Der Kläger rügte insbesondere das Fehlen der Kontenentwicklung und weitere elementare Fehler in beiden Abrechnungen. Das Amtsgericht hatte den Schadensersatzanspruch abgewiesen; das Landgericht bestätigte diese Entscheidung mit der Feststellung, dass zwar eine Pflichtverletzung für die zweite Abrechnung nicht ausgeschlossen sei, der Kläger jedoch ein überwiegendes Mitverschulden treffe. • Verwalterpflichten: Nach § 28 Abs. 3 WEG ist der Verwalter verpflichtet, nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen. Allerdings ist der Begriff der ordnungsgemäßen Jahresabrechnung in Rechtsprechung und Literatur umstritten, sodass die reine erstmalige Vorlage einer nicht den Idealmaßstäben entsprechenden Abrechnung nicht zwangsläufig eine Pflichtverletzung nach sich zieht. • Schwelle zur Pflichtverletzung: Eine Pflichtverletzung liegt nur vor, wenn die vorgelegte Abrechnung derart unvollständig und fehlerhaft ist, dass keine geordnete Darstellung von Einnahmen und Ausgaben mehr gegeben ist. Hier enthielten die vorgelegten Abrechnungen eine geordnete Darstellung, der erste Entwurf begründete daher keine Pflichtverletzung. • Mitverschulden des Klägers: Der Kläger war als Wohnungseigentümer und Beiratsmitglied mit der Prüfung der Jahresabrechnung betraut. Fehlende Kontenentwicklungen machten eine Schlüssigkeitsprüfung unmöglich und waren für einen kaufmännisch bzw. buchhalterisch vorgebildeten Eigentümer erkennbar. Deshalb trifft den Kläger ein überwiegendes Mitverschulden, das den Ersatzanspruch ausschließt. • Verantwortung der Eigentümer bei Beschlussfassung: Der tatsächliche Schaden (Kosten eines Anfechtungsverfahrens) entsteht erst durch die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Eigentümer müssen in eigener Verantwortung sicherstellen, dass nur Beschlüsse gefasst werden, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen; dies gilt besonders, solange ein Anfechtungsverfahren anhängig ist. • Rechtsfolge: Wegen des festgestellten überwiegenden Mitverschuldens des Klägers konnte auch eine mögliche Pflichtverletzung der Verwalterin in Bezug auf die überarbeitete Abrechnung nicht zu einem Schadensersatzanspruch führen. Die Kostenverteilung folgte § 97 Abs.1 ZPO; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen. Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen; das Landgericht bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts. Zwar sind Mängel an den Jahresabrechnungen feststellbar und eine Pflichtverletzung der Verwalterin für die überarbeitete Abrechnung nicht ausgeschlossen, doch überwiegt das Mitverschulden des Klägers als Beiratsmitglied, da ihm die fehlende Kontenentwicklung und damit die Unschlüssigkeit erkennbar war. Da der Schaden erst durch die Beschlussfassung entstanden ist, trifft die Eigentümergemeinschaft und insbesondere der klagende Eigentümer eine Mitverantwortung bei der Beschlussfassung, weshalb ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB nicht besteht. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen.