29 S 68/13

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 07. März 2013 – 202 C 164/12 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe: Die Berufung war gemäß § 522 Absatz 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Die zulässige Berufung hat nach einstimmiger Überzeugung der Kammer aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung der Kammer auf Grund mündlicher Verhandlung, die auch sonst nicht geboten ist. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Gründe des Kammerbeschlusses vom 17. Juni 2013 Bezug genommen. Auch die Ausführungen in dem Schriftsatz vom 19. Juli 2013 vermögen keine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen. Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin geht die herrschende Meinung in der Rechtsprechung nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband Vertragspartner des Verwalters wird (OLG Hamm, Beschluss vom 03. Januar 2006 - 15 W 109/05, ZMR 2006, 633-634, juris: Tz. 13; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29. September.2006 - 3 Wx 281/05, WuM 2006, 639-641, juris: Tz. 44; KG Berlin, Beschluss vom 28. Januar 2010 - 24 W 43/09, MDR 2010, 435-436, juris: Tz. 13). Danach bestehen gegenseitige vertragliche Pflichten nur zwischen den Vertragsparteien und damit zwischen dem rechtsfähigen Verband und dem Verwalter. Die an diesem Vertrag damit nicht unbeteiligten Wohnungseigentümer sind aber nicht vollkommen unberührt hiervon. Teilweise wird der Verwaltervertrag im Hinblick auf die Wohnungseigentümer als Vertrag zugunsten Dritter oder als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter angesehen. Dies hat Bedeutung für die Frage, ob und inwieweit der Verwalter Regelungen auch hinsichtlich der einzelnen Wohnungseigentümer treffen kann. In der Literatur wird die Auffassung vertreten, dass die WEG – Novelle mit § 27 WEG den Verwalter nicht nur als Sachverwalter für Aufgaben der rechtsfähigen Gemeinschaft, sondern auch für alle Wohnungseigentümer betrachtet. Dies soll nach Auffassung von Jennißen zur Konsequenz haben, dass der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband tätig wird und im jeweiligen Verhältnis auch Aufgaben zu erfüllen sind und Rechte bestehen (Jennißen, WEG, 3. Auflage, § 26 Rdnr. 63). Er lehnt im Hinblick auch auf die Pflichtenstellung der Wohnungseigentümer die Konstellation, nach der diese lediglich in den Schutzbereich einbezogen seien oder der Verwaltervertrag zugunsten Dritter geschlossen sei, ab. Danach schließen alle Wohnungseigentümer im eigenen Namen und als Vertreter für die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag ab und treten in einer Doppelfunktion auf. Diese Auffassung von Jennißen begegnet aber Bedenken. So wird dagegen überwiegend die Auffassung vertreten, dass es nicht zulässig sei, verschiedene Rechtskreise, nämlich einerseits den Verband mit dem Verbandvermögen und danebenstehend die Summe der Wohnungseigentümer zu sehen. Während einerseits der Verband als Inhaber eines Anspruches aus einem Vertrag angesehen wird, auch wenn er an dem zugrunde liegenden Beschluss der Wohnungseigentümer nicht beteiligt ist, sind andererseits die Wohnungseigentümer auch nicht außenstehende Dritte im Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Verband. Denn der Verband als Rechtssubjekt ist im Verhältnis zu seinen Mitgliedern nicht Dritter. Gleiches muss aber auch umgekehrt gelten, weil die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall des Abschlusses eines Verwaltervertrages auch im Verhältnis zum Verband als Vertragspartner nicht Dritte sind, sondern durch die ermächtigende zugrunde liegende Beschlussfassung unmittelbar beteiligt (AG Saarbrücken, Urteil vom 05. Februar 2009 - 1 WEG C 7/08, ZMR 2009, 560-563, juris: Tz. 30). Damit betreffen die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf den Verwaltervertrag allein die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Die Regelung betrifft daher ausschließlich den dem Verwalter entstehenden Mehraufwand. Konsequenter Weise klagt vorliegend daher auch nicht der Verwalter gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer seine Mehrvergütung ein. Vielmehr hat die Klägerin als Gemeinschaft – vertreten durch den Verwalter - das einzelne Mitglied in Anspruch genommen. Für die Weitergabe der Kosten und eine entsprechende Zahlungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten die Beschlüsse über die Verwaltervergütung indes keine Regelung. Zwar ist es naheliegend, den einzelnen Wohnungseigentümer dann mit entsprechenden Kosten zu belasten, wenn durch sein Verhalten etwaige Mehrkosten im Verhältnis zum Verwalter anfallen, zwingend ist eine derartige Regelung jedoch keineswegs. Solange die Wohnungseigentümergemeinschaft daher keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Kostenaufteilung im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern trifft, kann sie diese Kosten nicht von dem einzelnen Wohnungseigentümer ersetzt verlangen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nummer 10, 713 ZPO, § 26 Nummer 8 EGZPO. Streitwert für das Berufungsverfahren : 7.509,60 €