12 O 85/11

Schadensersatz wegen zu niedrig ausgewiesener Instandhaltungsrücklage bei Wohnungskauf • Der Verkäufer haftet nach §§ 280 Abs.1, 437 Nr.3, 434 BGB für den Schaden, wenn im Kaufvertrag ein konkreter Betrag der Instandhaltungsrücklage vereinbart wurde und dieser Betrag sich als niedriger erweist. • Ein vertraglicher Haftungsausschluss für Sachmängel (Besichtigungsklausel) erfasst nicht die Übertragung von Rechten wie den Anteil an einer Instandhaltungsrücklage. • Kenntnis des Käufers oder seines Vertreters von einem Mangel ist vom Verkäufer darlegungs- und beweispflichtig; bloße Behauptungen reichen nicht aus. Der Beklagte verkaufte dem Kläger zum 04.12.2009 eine Eigentumswohnung; der Käufer wurde durch seinen Vater vertreten. Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Kaufpreis von 270.000 € vereinbart, davon 13.822,13 € als Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Tatsächlich betrug der der Wohnung zuzurechnende Rücklagenanteil zum 31.12.2009 nur 5.000,94 €, sodass eine Differenz von 8.821,19 € entstand. Der Kläger forderte die Differenz, der Beklagte lehnte ab und bestritt eine Zahlungsverpflichtung. Der Kläger erwirkte ein Versäumnisurteil, gegen das der Beklagte Einspruch einlegte. Streitgegenstand ist, ob der im Vertrag genannte Rücklagenbetrag vereinbart war und ob dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz zusteht. • Verfahrensrecht: Der Einspruch war zulässig; Zustellung an den Sohn begründete keine wirksame Ersatzzustellung, weil der Beklagte längst an anderer Adresse wohnte; daher begann die Einspruchsfrist erst mit Zustellung an den Prozessbevollmächtigten. • Anspruchsgrundlage: Anspruch des Klägers aus §§ 280 Abs.1, 437 Nr.3, 434 BGB wegen Sachmangel, weil die vereinbarte Beschaffenheit (konkrete Nennung des Rücklagenbetrags im §3 des Kaufvertrags) nicht vorlag. • Vertragsauslegung: Die Nennung des Betrags im Vertrag ist als Vereinbarung über die Beschaffenheit zu verstehen, da die Parteien übereinstimmend wollten, dass der Kaufpreis den tatsächlichen Nennwert abbildet; maßgeblicher Stichtag war der 01.01.2010 gemäß §5 Abs.4. • Beweiswürdigung: Ein Beweisangebot des Beklagten, die Nennung diene nur dem Finanzamt, war unbeachtlich; auch die Vernehmung des Notars wäre nicht ergiebig gewesen; die Vermutung der Richtigkeit der Urkunde trifft den Beklagten, der das Risiko trägt. • Haftungsausschluss: Die Klausel, wonach der Käufer die Wohnung besichtigt habe und Sachmängel ausgeschlossen seien, bezieht sich auf körperliche Gegenstände und erfasst nicht Rechte wie den Rücklagenanteil; daher kein Ausschluss der Verkäuferhaftung. • Kenntnis des Käufers: Ein Ausschluss des Anspruchs nach § 442 BGB scheidet aus, weil der Beklagte die behauptete Kenntnis des Vertreters des Käufers nicht substanziiert bewiesen hat; die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Verkäufer. • Schadens- und Zinsberechnung: Der Schaden entspricht der Differenz zwischen vertraglich benanntem und tatsächlichem Rücklagenanteil (8.821,19 €); Verzugszinsen ab 03.11.2010 nach §§ 280, 286, 288 BGB, da der Beklagte die Zahlung mit Schreiben vom 03.11.2010 ablehnte. • Kosten der Rechtsverfolgung: Vorgerichtliche Anwaltskosten werden nicht ersetzt, da die Einschaltung des Prozessbevollmächtigten zum 04.07.2011 nicht mehr als zweckmäßig anzusehen war, weil der Zahlungswille des Beklagten schon deutlich bestritten worden war. Das Versäumnisurteil vom 14.11.2011 wird insoweit aufrechterhalten, dass der Beklagte an den Kläger 8.821,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.11.2010 zu zahlen hat; im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Der Anspruch des Klägers auf Schadensersatz folgt aus §§ 280 Abs.1, 437 Nr.3, 434 BGB wegen einer vereinbarten, aber nicht vorhandenen Instandhaltungsrücklage; ein vertraglicher Haftungsausschluss greift nicht, und ein Ausschluss nach § 442 BGB liegt wegen fehlender beweiserheblicher Kenntnisse des Käufers nicht vor. Vorgerichtliche Anwaltskosten werden nicht erstattet, weil die Beauftragung nicht mehr als zweckmäßig galt. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.