9 S 278/12

Berücksichtigung von Mietminderung bei nachträglicher Betriebskostenabrechnung • Bei Abrechnung von Betriebskosten nach endgültiger Abrechnung ist eine Mietminderung zu berücksichtigen; hierfür ist nicht an die in einem Vorprozess festgestellten absoluten Minderungsbeträge gebunden. • Die Rechtskraft einer Entscheidung über ein Einbehalten von Mieten im Vorprozess erstreckt sich nicht ohne Weiteres auf eine nachfolgende Betriebskostenabrechnung, da Streitgegenstand und Leistungsgrund unterschiedlich sind. • Zur Ermittlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ist es sachgerecht, die im Abrechnungsjahr tatsächlich geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Nettomiete plus abgerechnete Betriebskosten minus im Jahr gerechtfertigter Minderungsbetrag) gegenüberzustellen. Die Parteien streiten um Betriebskostennachforderungen für 2009 und 2010 aus einem Wohnraummietverhältnis. In einem Vorprozess wurden die Beklagten wegen teilweise unberechtigter Mietminderung zur Rückzahlung einbehaltener Mieten verurteilt; dabei wurden Minderungsbeträge beziffert. Nachfolgend rechnete der Vermieter die Betriebskosten für 2009 und 2010 endgültig ab und forderte Nachzahlungen. Der Vermieter klagte auf Zahlung von insgesamt 923,05 EUR nebst Zinsen; die Beklagten wendeten ein, die Klage sei abzuweisen. Das Amtsgericht gab der Klage statt; die Beklagten legten Berufung ein und rügten insbesondere die vom Amtsgericht angenommene Verrechnung der Minderungsbeträge. • Rechtliche Ausgangslage: Bei der Jahresabrechnung der Betriebskosten sind gerechtfertigte Mietminderungen zu berücksichtigen; der BGH hat entschieden, dass unterschiedliche Anrechnungsweisen (nur auf Nettomiete oder anteilig auch auf Vorauszahlungen) zum selben Ergebnis bei der Gesamtabrechnung führen können (verweisend auf BGH, VIII ZR 223/10). • Keine Bindungswirkung der absoluten Minderungsbeträge aus dem Vorprozess: Rechtskraft umfasst grundsätzlich nur den Entscheidungssatz; der Streitgegenstand des Vorprozesses (Rückforderung einbehaltener Vorauszahlungen) unterscheidet sich vom Streitgegenstand der jetzigen Klage (Nachforderung nach endgültiger Abrechnung), sodass gemäß §§ 322, 325 ZPO keine Bindung besteht. • Neubemessung der Minderungsbeträge: Die Minderungsquoten wurden von den Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt; die Kammer nahm nach § 287 ZPO eine Anpassung des Tagessatzes vor (Durchschnitt 30,5 Tage/Monat) und ermittelte für die jeweiligen Jahre Tagessätze aus der Gesamtmiete inklusive tatsächlich angefallener Betriebskosten. • Rechenweg zur Nachforderung: Es ist sachgerecht, die im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresnettomiete plus abgerechnete Betriebskosten minus im Jahr insgesamt gerechtfertigter Minderungsbetrag) gegenüberzustellen; hieraus ergaben sich für 2009 und 2010 jeweils negative Ergebnisse von -42,62 EUR bzw. -746,16 EUR und damit eine Gesamtnachforderung von 788,78 EUR. • Verfahrensrechtliches: Die Berufung war nur teilweise erfolgreich; die Kosten- und Vollstreckungsentscheidungen stützen sich auf § 92 Abs.1 ZPO sowie §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO und § 26 Nr.8 EGZPO; die Revision wurde nicht zugelassen, da keine grundsätzliche Bedeutung gegeben ist und die Rechtsprechung des BGH eine klärende Aussage enthält (BGH, VIII ZR 223/10). Die Berufung der Beklagten hatte nur in Teilen Erfolg. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 788,78 EUR zu zahlen; Zinsen werden für einzelne Teilbeträge ab den jeweiligen Fälligkeiten zugesprochen. Der Anspruch beruht darauf, dass bei der endgültigen Betriebskostenabrechnung die gerechtfertigten Minderungsbeträge zu berücksichtigen sind, ohne dass die Parteien hierdurch an die in einem Vorprozess bezifferten absoluten Minderungsbeträge gebunden wären. Eine rechnerische Neubemessung der Minderungsbeträge anhand angepasster Tagessätze führte zur vorgenannten Nachforderung. Die Revision wurde nicht zugelassen; die Kosten des Verfahrens wurden anteilig verteilt.