29 O 183/11

Rückerstattung überzahlter Miete, Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln und Herausgabe der Mietbürgschaft • Eine vom Mieter geleistete Zahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses ist mangels Rechtsgrundes nach § 812 Abs.1 S.1 BGB herauszugeben. • Klauseln in Gewerbemietverträgen, die Schönheitsreparaturen turnusmäßig sowie eine Endrenovierung/Übergabe in bezugsfertigem Zustand vorsehen, sind im Formularverhältnis unwirksam (§ 307 Abs.2 Nr.1 BGB) und entziehen Endrenovierungspflichten die vertragliche Grundlage. • Der Vermieter kann nicht mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen, wenn er nicht schlüssig darlegt, dass die behaupteten Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. • Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Bürgschaftsurkunde dem Bürgen herauszugeben; eine unangemessene Verzögerung der Abrechnung macht die Herausgabe fällig (§ 371 BGB). • Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten sind bei schuldhafter Verzögerung der Leistung bzw. Rechnungslegung als Vermögensschaden zu ersetzen (§§ 280, 286, 249 BGB). Die Klägerin mietete Gewerberäume der Beklagten seit 2005; der Vertrag sah u. a. turnusmäßige Schönheitsreparaturen, Endrenovierungspflichten und eine Mietbürgschaft über 9.000 EUR vor. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich zum 31.12.2010. Die Klägerin überwies versehentlich am 03.01.2011 einen Betrag von 3.120,18 EUR an die Beklagte und forderte Rückzahlung. Die Beklagte legte die Nebenkostenabrechnungen für 2008 und 2009 später vor; es ergab sich ein Nachforderungsanspruch der Beklagten für 2008 in Höhe von 699,32 EUR, die Klägerin rechnete auf und verlangt restlich 2.420,86 EUR zurück. Die Beklagte machte Gegenansprüche wegen angeblicher Renovierungs- und Reinigungskosten sowie für Schäden geltend und verweigerte zunächst die Herausgabe der Originalbürgschaftsurkunde. Die Parteien stritten außerdem über vorgerichtliche Anwaltskosten. • Zahlungsrückforderung: Die Zahlung von 3.120,18 EUR an die Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses war eine Leistung ohne Rechtsgrund; nach Berücksichtigung der zulässigen Aufrechnung steht der Klägerin ein Rückzahlungsanspruch von 2.420,86 EUR zu (§ 812 Abs.1 S.1 BGB). • Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln: Die vertraglichen Klauseln zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen (§ 7 Ziff.3) und zur Rückgabe in bezugsfertigem Zustand (§ 12) sind formularrechtlich unwirksam nach § 307 Abs.2 Nr.1 BGB; die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entzieht zudem der Endrenovierungsklausel die vertragliche Grundlage. Deshalb besteht keine Pflicht der Klägerin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Endrenovierung. • Schadensersatzansprüche des Vermieters: Die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass behauptete Beschädigungen (Nägel, Dübel, Bohrlöcher, Farbabweichungen, Parkettbeschädigungen, Einkerbungen) über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen; damit fehlen die Voraussetzungen für Schadensersatz und damit für eine Aufrechnung der Beklagten. • Herausgabe der Bürgschaft: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Beklagte über die Kaution abzurechnen und die Bürgschaftsurkunde herauszugeben; die Beklagte hat trotz Ablauf einer angemessenen Frist nicht abgerechnet, die Bürgschaft ist fällig und herauszugeben (§ 371 BGB). • Anwaltskosten und Zinsen: Die Verzögerung bei Abrechnung, Rückzahlung und Herausgabe begründet Verzug der Beklagten, sodass die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten sowie Zinsen aus Verzug zu ersetzen sind (§§ 280, 286, 291 BGB; § 249 BGB). Die Klage ist überwiegend erfolgreich. Die Beklagte wird zur Zahlung von 2.420,86 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2011 verurteilt. Zudem ist die Beklagte verpflichtet, die Originalmietbürgschaftsurkunde an die Sparkasse herauszugeben, da sie trotz angemessener Frist keine Abrechnung vorgenommen hat und die Bürgschaft somit fällig ist. Ferner hat die Beklagte an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 837,52 EUR nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit zu erstatten. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.