1 S 276/09

Kündigungsausschlussklausel in Mietvertrag unwirksam; Nutzungsentschädigung bei nicht zurückgegebenen Schlüsseln • Eine pauschale Kündigungsausschlussklausel, die nicht zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung unterscheidet, ist nach § 307 BGB unwirksam. • AGB-Klauseln sind nach dem objektiven Verständnis eines durchschnittlichen Vertragspartners auszulegen; bei Mehrdeutigkeit gilt § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. • Die Vorschriften des Wohnraummietrechts finden Anwendung, wenn der Vertrag Wohnraum zur Nutzung als Wohnung bestimmt. • Nach § 546a BGB begründet die Nichtzurückgabe der Wohnungsschlüssel bereits einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Die Klägerin vermietete einer GmbH als Mieterin eine Wohnung zum Gebrauch als Wohnraum gegen monatliche Bruttomiete. Im Mietvertrag war eine Klausel enthalten, wonach beide Parteien für drei Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten sollten. Die Mieterin kündigte dennoch schriftlich und gab die Schlüssel erst Monate später zurück; die Klägerin vermietete die Wohnung neu zum 01.10.2009. Die Klägerin klagte auf ausstehenden Mietzins für Januar bis Juni 2009; das Amtsgericht sprach ihr Mietzins für Januar–März 2009 und Nutzungsentschädigung bis zur Schlüsselrückgabe zu. Beide Parteien legten Berufung ein; die Klägerin forderte darüber hinaus Mietzins bis Juni 2009, die Beklagte wandte ein, die Klausel sei unwirksam und der Vertrag formmangelhaft. • Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts: Die Vertragszweckbestimmung ‚zur Benutzung als Wohnung‘ macht die Anwendung des Wohnraummietrechts geboten. • Formmangelseinwand unbegründet: Vertragspartner und die Wohnung sind hinreichend bestimmt; das Schriftformerfordernis liegt nicht vor. • Kontrolle der Kündigungsausschlussklausel nach § 307 BGB: Als AGB ist die Klausel anhand des Inhaltskontrollmaßstabs zu prüfen (§§ 305 ff., 307 BGB). • Auslegung der Klausel: Objektiv ist die Formulierung ‚Verzicht auf ihr Recht zur Kündigung‘ nicht darauf beschränkt, nur ordentliche Kündigungen zu erfassen; der weitere Satz zur Frist lässt mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu. • Mehrdeutigkeit zu Lasten des Verwenders: Da die Klausel unklar ist und nicht eindeutig nur ordentliche Kündigungen betrifft, greift gemäß § 305c Abs. 2 BGB die Unklarheit zu Lasten des Verwenders. • Rechtsprechungsanschluss: Eine Klausel, die sowohl ordentliche als auch außerordentliche Kündigungen ausschließt, ist nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. • Rechtsfolge der Unwirksamkeit: Die Kündigung der Beklagten führte wirksam zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2009, sodass Mietansprüche der Klägerin danach nicht bestehen. • Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB: Die Beklagte hielt die Schlüssel bis zum 18.05.2009 zurück; bereits das Festhalten an den Schlüsseln begründet einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, unabhängig von abgesagten Übergabeterminen. • Kein Wegfall des Rücknahmewillens: Absagen von Übergabeterminen führen nicht zum Wegfall des Rücknahmewillens des Vermieters; der Mieter hätte die Schlüssel auch früher in den Briefkasten werfen können. Die Berufungen beider Parteien wurden zurückgewiesen; das Urteil des Amtsgerichts blieb inhaltlich bestehen. Ziffer 3 des Mietvertrages ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam, sodass die Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis zum 31.03.2009 beendete und weitergehende Mietzinsansprüche der Klägerin ab April 2009 nicht bestehen. Zugleich steht der Klägerin eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB bis zur Rückgabe der Schlüssel am 18.05.2009 zu, weil die Beklagte die Schlüssel bis dahin einbehalten hat. Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden gegeneinander aufgehoben und die Revision zur Frage der Unwirksamkeit der Klausel zugelassen.