1 S 393/07

Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das am 20.11.2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln - 217 C 180/07 - aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. 1 T a t b e s t a n d: 2 Die Parteien streiten über eine Betriebskostennachforderung der Klägerin in Höhe von 1.787,90 € betreffend das Abrechnungsjahr 2005, welche sich auf die Position Verwaltungsgebühren gemäß Abrechnung der Klägerin vom 30.10.2006 beziehen. 3 Durch Mietvertrag vom 26.02.2004 mieteten die Beklagten von der Klägerin, diese vertreten durch die Firma J GmbH, gewerbliche Mieträume im 3. Obergeschoss des Hauses B im in ####1 Köln an. 4 In § 1 des Vertrages ist vereinbart, dass die Vorauszahlungen für Heizkosten 495,00 € und die Vorauszahlungen für Betriebskosten ebenfalls 495,00 € betragen bei einer Grundmiete von 5.197,50 € pro Monat. Hinsichtlich der Mietnebenkosten (Betriebskosten und Heizkosten) wurde auf die beigefügte Anlage 1 zu diesem Vertrag "Aufstellung der Betriebskosten" verwiesen. Die Anlage 1 zum Mietvertrag enthält eine Aufstellung der einzelnen Betriebskosten. Unter Nr. 17 (Bl. 98 d. A.) sind als "sonstige Betriebskosten" unter anderem die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache aufgeführt. Die Höhe der Hausverwaltungskosten ist nicht angegeben. 5 Das Mietverhältnis der Parteien begann am 01.01.2005. Die erste Nebenkostenabrechnung der Klägerin betreffend den Nutzungszeitraum vom 01.01. bis 31.12.2005 weist Verwaltungsgebühren in Höhe von insgesamt 20.701,67 € aus, der Anteil der Beklagten beläuft sich auf 2.652,80 € (Bl. 13 d. A.). In der Erklärung der Umlageschlüssel wird darauf verwiesen, dass die Kosten der Verwaltung 5,5 % der Brutto-miete beinhalten. 6 Unter Berücksichtigung eines Guthabens der Beklagten aus der Heiz-/Wasserkostenabrechnung und der Vorauszahlungen ergab sich die streitgegenständliche Nachforderung in Höhe von 1.787,90 €. 7 Unter dem 18.11.2008 trafen die Parteien eine Nachtragsvereinbarung (Nachtrag Nr. 2). Unter der Ziffer 2.4 (Bl. 168 d. A.) heißt es: 8 "Neben der Miete und den Betriebskosten hat der Mieter auch die Kosten der Hausverwaltung zu entrichten. Die Kosten werden in der auf die Mieteinheit anfallenden Höhe berechnet. Die Kosten betragen maximal 5,50 % der Brutto-Soll-Miete zzgl. der gesetzl. MwSt. Die Berechnung und Abrechnung erfolgt im Rahmen der Nebenkosten-/ - Betriebskostenabrechnung." 9 Die Klägerin ist der Ansicht, die Abrechnung sei ordnungsgemäß und die streitgegenständlichen Kosten nach Grund und Höhe umlagefähig. Sie behauptet, es habe mit dem Beklagten zu 1) ein ausführliches Gespräch vor Abschluss des Mietvertrages über diese Verwaltungsgebühren gegeben. Anlässlich des zweiten Nachtrages zum Mietvertrag sei auch erläutert worden, dass sich die Zahlung und Höhe der Verwaltungsgebühren auch auf die Vergangenheit erstrecke. 10 Die Klägerin hat beantragt, 11 Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.787,91 € nebst 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2006 zu zahlen. 12 Die Beklagten haben beantragt, 13 die Klage abzuweisen. 14 Sie vertreten die Ansicht, die Hausverwaltungskosten seien nicht umlagefähig. Die diesbezüglichen Klauseln seien unwirksam. Der zweite Nachtrag habe nicht rückwirkend gelten sollen. 15 Das Amtsgericht hat die Klage zugesprochen. 16 Gegen dieses Urteil des Amtsgerichts richtet sich die zulässige Berufung der Beklagten, die ihren erstinstanzlichen Sachvortrag wiederholen. 17 Die Beklagten beantragen, 18 das Urteil des Amtsgerichts vom 20.11.2007 – 217 C 180/07 abzuändern und die Klage abzuweisen. 19 Die Klägerin beantragt, 20 die Berufung zurückzuweisen. 21 Sie verteidigt das angefochtene Urteil. 22 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e: 23 Die Berufung der Beklagten gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. In der Sache führt die Berufung auch zum Erfolg. 24 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung der restlichen Nebenkosten betreffend das Abrechnungsjahr 2005. Einen Anspruch auf Zahlung von Verwaltungskosten in Höhe von 1.787,90 € hat die Klägerin nicht. § 4 des Mietvertrages in Verbindung mit Nr. 17 der Anlage zum Mietvertrag beinhaltet eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung. 25 Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen vom Vermieter gestellten Formularvertrag, dessen Regelungen sich nach den §§ 305 ff BGB beurteilen, soweit sie nicht zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind. Dies ist hinsichtlich der Regelung in Nr. 17 der Anlage 1, aber auch hinsichtlich des zweiten Nachtrages unter Ziffer 2.4 nicht anzunehmen. Zwar behauptet die Klägerin, sie habe mit dem Beklagten zu 1) bzw. mit beiden Beklagten ausführlich über die Verwaltungsgebühren gesprochen. Einzelheiten hierzu hat sie jedoch nicht angeführt. Insoweit ist das Vorbringen der Klägerin unsubstantiiert, wann die Gespräche stattgefunden und welchen Inhalt sie gehabt haben sollen. Abgesehen davon beinhalten bloße Hinweise noch nicht das Aushandeln eines Vertrages. 26 Es kann dahinstehen, ob die Bestimmung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertag bereits wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Jedenfalls bedeutet die Überbürdung von nicht bezifferten Hausverwaltungskosten auf die Beklagten durch eine allgemeine Geschäftsbedingung eine Überraschungsklausel gemäß § 305 c BGB und ist unwirksam, weil sie in ihrer konkreten Auswirkung von den Erwartungen des Vertragspart-ners des Verwenders deutlich abweicht und dieser mit ihr vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte. Die Kammer schließt sich insoweit der von dem Oberlandesgericht Köln im Urteil vom 04.07.2006 – 22 U 40/06 – vertretenen Auffassung an. Da-nach muss der Vertragspartner des Verwenders darauf vertrauen dürfen, dass sich die AGB im Rahmen dessen halten, was bei Würdigung aller Umstände bei Verträgen dieser Art zu erwarten ist. Gehen allgemeine Geschäftsbedingungen über diese Grenzen hinaus, werden sie als überraschende Klauseln nicht Vertragsinhalt. Die vorliegende Regelung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag verschleiert im Zusammenhang mit den zu niedrig angesetzten Nebenkostenvorauszahlungen die Höhe der Hausverwalterkosten und damit die wahre Höhe der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten. Sie enthält keine Angaben zur Höhe der Hausverwalter-kosten. Sie gibt nicht annähernd zu erkennen, in welcher Größenordnung sich die davon erfasste Position bewegt. Der Mieter, der die Überbürdung von Hausverwaltungskosten einkalkuliert, kann bei einer derartigen Regelung, die an einer unauffälligen Stelle ohne Bezifferung oder einen sonstigen Hinweis auf die Höhe der Kosten erfolgt ist, nicht erwarten, dass sich dahinter eine Kostenposition verbirgt, die höher als alle anderen Positionen der übrigen Betriebskosten ist. Dies ist irreführend. Vielmehr muss der Mieter der Nebenkostenregelung des Mietvertrages zumindest im groben Umfang entnehmen können, welche Belastungen neben der Grundmiete auf ihn zukommen. Nur so kann er entscheiden, ob das Mietobjekt sich für ihn rechnet oder nicht. Je höher die auf ihn zukommenden Kosten sind, umso wichtiger ist der deutliche Hinweis hierauf (vergleiche OLG a.a.O.). 27 Die Nachtragsvereinbarung der Parteien vom 18.11.2008 beinhaltet keine rückwirkende Vereinbarung auf bereits abgerechnete Betriebskosten. Erfasst werden nach dem Inhalt der Vereinbarung lediglich die künftigen Betriebskosten. Soweit die Klägerin anderer Auffassung ist, besteht zumindest eine Unklarheit, die zu Lasten des Verwenders – hier der Klägerin – geht. 28 Nach alledem musste die Klage unter Aufhebung des angefochtenen Urteils aufgehoben werden. 29 Die Kostenentscheidung beruht auf 91 ZPO. 30 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO. 31 Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.787,90 €. 32 Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil eine Rechtsfrage grundsätzlicher Art zur Entscheidung anstand. Dabei ist namentlich die Frage zu klären, unter welchen Voraussetzungen ein vom Vermieter aufgestellter Formularvertrag als überraschende Klausel anzusehen ist.