6 S 27/16

Wirksame außerordentliche Kündigung bei anhängigem erheblichem Mietrückstand • Eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs.2 Nr.3 a BGB setzt Rückstände in zwei aufeinanderfolgenden Terminen in der erforderlichen Höhe voraus. • Fehlende Zahlungspflichtsminderungen wegen bei Vertragsschluss bekannter Mängel schließen ein Minderungsrecht nach § 536 BGB aus. • Bei erheblichem Mietrückstand, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt und die Miete von zwei Monaten erreicht, ist eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs.2 Nr.3 BGB wirksam. • Eine Klageänderung in der Berufungsinstanz ist zulässig, wenn das Berufungsgericht die zugrunde liegenden Tatsachen ohnehin zu prüfen hat (§ 263, § 529 ZPO). • Die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO setzt darlegungs- und beweispflichtig voraus, dass keine zumutbare Ersatzwohnung erhältlich ist oder der Umzug unzumutbar wäre. Die Kläger fordern Herausgabe einer Mietwohnung; die Beklagten sind Mieter, zahlen seit Juli 2014 teilweise nicht. Die Kläger kündigten zunächst am 14.08.2015 außerordentlich wegen Zahlungsverzugs und später am 14.04.2016 erneut außerordentlich. Die Beklagten berufen sich auf Mietmängel und auf ein mögliches Minderungsrecht sowie auf Unzumutbarkeit einer kurzfristigen Räumung; sie sind Leistungsbezieher mit drei minderjährigen Kindern. Im Verfahren wurde strittig, ob die Kündigungen wirksam sind, ob Mietminderungen nach § 536 BGB greifen und ob eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu gewähren ist. Das Amtsgericht hatte die Beklagten zur Herausgabe verurteilt; die Beklagten legten Berufung ein. Das Landgericht nahm eine Klageänderung in Bezug auf die Kündigung vom 14.04.2016 an und prüfte die Wirksamkeit dieser Kündigung wegen erheblicher Rückstände. • Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet; das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht zur Herausgabe verurteilt. • Die außerordentliche Kündigung vom 14.08.2015 war wegen fehlender Rückstandshöhe und fehlender Fälligkeit in zwei aufeinanderfolgenden Terminen nach § 543 Abs.2 Nr.3 a BGB unwirksam. • Die Kläger kündigten jedoch am 14.04.2016 wirksam außerordentlich, weil die Beklagten zu diesem Zeitpunkt unstreitig mit 3.839,51 € im Rückstand waren, somit die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 Nr.3 BGB (insb. b) erfüllt waren; die formale Bezugnahme auf a) ist unschädlich. • Ein Minderungsrecht nach § 536 BGB kommt nicht zu, weil die Beklagten die behaupteten Mängel bereits bei Vertragsschluss kannten und diesen Zustand bei Übernahme akzeptierten; daher greift § 536 b S.1 BGB. • Bei gestützten Kündigungen wegen unzumutbarer Zahlungsunregelmäßigkeiten hätte vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung nach § 543 Abs.3 BGB erforderlich gewesen; insoweit wären solche Kündigungsgründe unbeachtlich. • Die Klageänderung in der Berufungsinstanz war zulässig, weil das Berufungsgericht die dafür relevanten Tatsachen ohnehin nach § 529 ZPO zu prüfen hatte und die Änderung sachdienlich war. • Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO wurde abgelehnt, weil die Beklagten nicht darlegten und bewiesen, dass ihnen keine zumutbare Ersatzwohnung zur Verfügung steht oder der Umzug unzumutbar wäre; bloße Angaben zu Kindern und Bezug von Sozialleistungen genügen nicht. • Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen; das Urteil des Amtsgerichts, das die Beklagten zur geräumten Herausgabe des Mietobjekts verurteilt, bleibt bestehen, weil die mit Schriftsatz vom 14.04.2016 ausgesprochene außerordentliche Kündigung wirksam war. Die Kündigung stützt sich auf einen erheblichen Mietrückstand (3.839,51 €), der die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 Nr.3 BGB erfüllt. Ein Minderungsrecht wegen Mängeln kommt nicht in Betracht, da die Mängel bei Vertragsschluss bekannt waren; daher konnten die Beklagten die Miete nicht mindern. Ein Antrag auf Räumungsfrist nach § 721 ZPO wurde abgelehnt, da die Beklagten nicht nachgewiesen haben, dass ihnen zumutbarer Ersatzwohnraum fehlt oder der Umzug unzumutbar wäre. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.