1 S 263/05

Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen (AGB-Kontrolle) • Eine Quotenabgeltungsklausel, die bei Auszug einen anteiligen Kostenersatz für Schönheitsreparaturen verlangt, ist unwirksam, wenn sie unklar formuliert, für den Mieter schwer handhabbar und damit nach § 307 BGB unangemessen benachteiligend ist. • Klauseln, die die Höhe der Kosten von unbestimmten Abweichungen von starren Fristen abhängig machen, müssen so konkret sein, dass der durchschnittliche Mieter Berechnung und Beweisführung erkennen und praktisch durchführen kann. • Bei der Kontrolle von AGB ist die kundenfeindlichste Auslegung zu Grunde zu legen; führt eine der möglichen Auslegungen zu einer unangemessenen Benachteiligung, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Die Parteien stritten um die Auszahlung der Mietkaution nach Beendigung eines Mietverhältnisses (16.05.2001–31.03.2004). Im Formularmietvertrag regelte § 16 Fristen für Schönheitsreparaturen und in Nr.7 eine Quotenabgeltung, wonach der Mieter bei vorzeitiger Beendigung anteilig Kosten ersetzt zahlen soll, ermittelt nach Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs. Die Kläger zogen aus, nachdem sie Wände und Decken gestrichen, aber Holzteile nicht bearbeitet hatten. Der Vermieter (Beklagter) setzte mit einem Kostenvoranschlag Aufrechnung gegen die Kaution an; die Kläger verlangten Auszahlung. Das Amtsgericht gab der Klage statt; das Landgericht bestätigte dies und erklärte die Quotenabgeltungsklausel für unwirksam. • Die Klausel weicht vom gesetzlichen Leitbild ab, muss sich an der AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB) messen lassen und ist nach § 307 BGB zu prüfen. • Die Klausel ist unklar in Aufbau und Wirkung: Verweisungen auf verschiedene Ziffern erlauben mehrere Berechnungsmethoden für die Quote, sodass der durchschnittliche Mieter nicht erkennen kann, wie die Quote zu berechnen ist. • Die Klausel macht die Höhe des Ersatzanspruchs von der Möglichkeit abhängig, von Regelfristen wegen tatsächlichen Zustands abzuweichen; daraus entstehen erhebliche Beweis- und Nachweisschwierigkeiten für den Mieter (er müsste hypothetisch darlegen, wie die Wohnung bei durchschnittlicher Nutzung ausgesehen hätte). • Die vorgesehenen Fristen (3/5/7 Jahre) entsprechen nicht mehr der heutigen Lebenswirklichkeit; dadurch erhöht sich für Mieter die Beweislast zu ihrem Nachteil und die Klausel führt faktisch zu unbilligen Ergebnissen. • Die Kostenbemessung nach einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs ist unklar (Brutto-/Nettobetrag) und führt typischerweise zu deutlich höheren Beträgen als Eigenleistungen des Mieters; wirtschaftlich wird der Mieter zur Endrenovierung gedrängt. • Die Klausel lässt unbestimmt, wie der Fachbetrieb auszuwählen ist und welche Rechtsfolgen eine Teil- bzw. Nachbesserungsrenovierung hat; mehrere denkbare Auslegungen führen teils zu unangemessener Benachteiligung. • Wegen der Vielzahl unklarer Regelungen und der vorzunehmenden kundenfeindlichsten Auslegung ist die Klausel insgesamt unangemessen benachteiligend und somit unwirksam; folglich bestand kein durchsetzbarer Gegenanspruch des Beklagten gegen die Kautionsauskehr. • Die Revision wurde zur Klärung grundsätzlicher Fragen über die Zulässigkeit und Ausgestaltung von Quotenabgeltungsklauseln zugelassen. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen; die Kläger haben Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution einschließlich Zinsen, weil die streitige Quotenabgeltungsklausel des Formularmietvertrags unwirksam ist. Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie unklar ist, dem Mieter praktisch unlösbare Beweisschwierigkeiten auferlegt und die Kostenbemessung sowie die Rechtsfolgen teilweiser Eigenleistungen nicht nachvollziehbar regelt. Wegen der Kundenfeindlichkeit ist die Klausel nach § 307 BGB unwirksam; daher kann der Beklagte die Kaution nicht mit einem quotalen Kostenersatzanspruch aufrechnen. Die Kostenentscheidung und die Zulassung der Revision erfolgten ebenfalls.