13 O 63/19

Leitsatz: 1. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hat die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieter zu enthalten.(Rn.22) 2. In Fällen, in denen die Betriebskosten nach der Fläche verteilt werden, ist es für die formelle Rechtmäßigkeit ausreichend, dass auf den Umstand hingewiesen wird, welche Bezugsgrößen in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.(Rn.23) Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erteilung von Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 - 2015 aus § 5 des Mietvertrages. Dieser Anspruch ist bereits durch die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen erfüllt worden, da diese nicht an formellen Mängeln leiden. Für die ordnungsgemäße formelle Abrechnung der Betriebskosten ist es erforderlich, dass diese den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Sie muss also regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH NZM 2005, 13; 2008, 477; WuM 2012, 405). Soweit der Kläger rügt, die unterschiedlichen Flächenansätze innerhalb des jeweiligen Abrechnungszeitraums und auch die unterschiedlichen Flächenansätze zwischen den verschiedenen Kostenarten, seien nicht in der Abrechnung erläutert worden, begründet dies keinen formellen Mangel. So wird zwar die Meinung vertreten, der Vermieter müsse schon in der Abrechnung selbst Besonderheiten erläutern, insbesondere bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen (vgl. OLG Düsseldorf NJOZ 2001, 287, 295; Lützenkirchen MDR 1998, 134), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (vgl. KG ZMR 2006, 446; LG Berlin GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (vgl. OLG Nürnberg WuM 1995, 308; Lützenkirchen WuM 2002, 179). Eine andere Ansicht, der sich insbesondere auch der BGH angeschlossen hat, verneint dagegen ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsgemäßheit nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme (vgl. BGH NZM 2008, 567 m.w.N.). Insofern wird auch vertreten, dass in Fällen, in denen nach Fläche verteilt wird, lediglich auf den Umstand hingewiesen werden müsse, welche Bezugsgrößen in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während dann die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen ist (vgl. BGH a.a.O.). Das Gericht schließt sich der auch so vom BGH vertretenen letztgenannten Auffassung an. Entscheidend ist damit, ob der Kläger imstande ist, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (vgl. auch BGH NZM 2017, 732). Der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen (vgl. BGH NZM 2009, 78). Dies ist hinsichtlich der gerügten Flächenansätze der Fall. Dem Kläger ist es möglich anhand der dort genannten Gesamtkosten, der Gesamtanteile, des auf den Kläger entfallenden Anteils, des Gesamtanteils an Tagen und des Anteils an Tagen für den Kläger die Berechnung nachzuvollziehen. Für die formelle Ordnungsgemäßheit ist dies - wie dargestellt - dann ausreichend. Etwaige Fehler bei der Bildung dieser Positionen oder der Berechnung selbst ist dann im Rahmen der materiellen Richtigkeit zu überprüfen. Diese materielle Überprüfung ist aber nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Der Kläger begehrt lediglich die Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen. Bei materiellen Mängeln besteht ein solcher Anspruch aber schon gar nicht. Soweit der Kläger materielle Mängel rügen möchte, ist er gehalten, auf Rückerstattung von Vorauszahlungen oder Rückzahlung von zuviel gezahlten Betriebskosten Klage zu erheben (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 BGB Rn. 241 f.). Auch soweit der Kläger eine mangelnde Erläuterung der Umlageschlüssel „Anteil“ und „Ant.Müllabfuhr“ rügt, begründet dies keinen formellen Fehler der Abrechnung. Insofern trägt er selbst vor, dass diese Umlageschlüssel im jeweiligen Infoblatt zur Nebenkostenabrechnung insofern erläutert werden, dass grundsätzlich eine Umlage nach Flächenanteilen erfolgt und verschiedene Flächenarten unterschiedlich gewichtet würden. Dann gelten aber die bereits genannten Ausführungen entsprechend. Entscheidend ist allein, dass die Abrechnung aus sich selbst heraus verständlich ist. Die für die Berechnung entscheidenden Posten sind jeweils in den Abrechnungen angegeben worden. Insbesondere wurden auch die Gesamtanteile und die auf den Kläger entfallenden Anteile aufgeschlüsselt. Eine Erläuterung der genannten Besonderheiten, insbesondere der variierenden Angaben, betrifft nicht mehr die Frage der formellen Ordnungsgemäßheit, sondern wäre im Rahmen einer materiellen Prüfung dahingehend, ob die Abrechnung auch rechnerisch richtig ist, zu berücksichtigen. Dies ist aber aufgrund der gestellten Anträge - wie dargelegt - nicht Bestandteil dieses Rechtsstreits. Gleiches gilt für die Ausführungen zu dem Umsatzschlüssel „Ant.Beleuchtung“. Auch dieser Umlageschlüssel ist im Sinne der vorgenannten Rechtsprechung hinreichend nachvollziehbar, sodass eine Kontrollrechnung möglich ist. Soweit die Beklagte den Verbrauch hier über eine Flatrate bzw. pauschaliert errechnet, handelt es sich nicht um eine fehlende Nachvollziehbarkeit, sondern um einen Einwand, der im Rahmen der materiellen Prüfung anzubringen ist. Eine Berechnung ist anhand der von der Beklagten genannten Angaben möglich. Die Frage der richtigen Berechnung ist dann in einem Rechtsstreit gerichtet auf (Rück)Zahlung geltend zu machen und zu berücksichtigen (vgl. auch Milger NJW 2009, 625). Der Kläger hat zudem zu all diesen Positionen eigene Berechnungen durchgeführt und vorgerichtlich an die Beklagte übermittelt. Insofern ist dann aber erst Recht nicht ersichtlich, dass der Kläger nicht in der Lage war, die Abrechnungen gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Soweit er in seinen Kontrollrechnungen zu abweichenden Rechenergebnissen kommt, betrifft dies wiederum eine Frage der materiellen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen. Für die streitgegenständliche Frage der formellen Ordnungsgemäßheit ist dies dann irrelevant. Da bei materiellen Mängeln der Betriebskostenabrechnung - wie bereits dargelegt - schon kein Anspruch auf eine erneute Abrechnung besteht, sondern Zahlungsansprüche geltend gemacht werden müssten, sind auch die Ausführungen des Klägers zu einem unzulässigen Ansatz von Leerstandsflächen bei den Umlageschlüsseln „Anteil“, „Ant.Müllabfuhr“ und „Ant.Beleuchtung“ für diesen Rechtsstreit nicht von Bedeutung. Es ist auch nicht ersichtlich, dass ausnahmsweise aufgrund der materiellen Einwände neue Abrechnungen zu erteilen sind. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter die Abrechnung nicht selbst korrigieren kann, weil ihm die entsprechenden Bezugsdaten unbekannt sind (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kapitel G, Rn. 4). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der Kläger hat vorgerichtlich bereits eigene Korrekturrechnungen vorgenommen, aus denen sich für ihn ergebe, dass die von der Beklagten erstellten Abrechnungen inhaltlich fehlerhaft sind. Insofern ist dann aber nicht ersichtlich, dass Bezugsdaten für den Kläger unbekannt sind. Deutlich wird dies auch aus den Hinweisen, die der Kläger in seiner Klageschrift selbst zu einer etwaigen Neuerteilung von Abrechnungen gibt. Soweit er dort ausführt, die Beklagte habe den tatsächlichen Zählerstand der Stromzähler für das Gesamtobjekt nicht übermittelt, so ergibt sich daraus aber kein Neuberechnungsanspruch gegen die Beklagte. Der Gesamtverbrauch ist grundsätzlich vom Mieter aus den Belegen in Erfahrung zu bringen (vgl. Langenberg/Zehelein a.a.O. m.w.N.). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.706,94 EUR gegen die Beklagte. Der Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Die Beklagte ist nicht in Schuldnerverzug geraten. Der Anspruch ergibt sich ebenfalls nicht aus § 280 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich der streitgegenständlichen Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen und der damit geltend gemachten formellen Mängel ist der Beklagten keine Pflichtverletzung vorzuwerfen. Mangels Hauptforderung sind dann auch keine Rechtshängigkeitszinsen aus §§ 288, 291 BGB zu zahlen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1, 2 ZPO. Der Kläger begehrt von der Beklagten die Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen. Er ist Mieter von Büroräumlichkeiten der Beklagten nebst Lagerflächen und Stellplätzen in dem Büro- und Verwaltungsgebäude W. Weg 105, 24116 K. Die Beklagte hatte nach § 5.1 des Mietvertrages über die im Laufe des Kalenderjahres tatsächlich angefallenen Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen einmal jährlich abzurechnen. Es wird Bezug genommen auf den Mietvertrag (Anlage K1). Für die Kalenderjahre 2012 - 2015 hat die Beklagte Betriebskostenabrechnungen erteilt. Hierzu wird Bezug genommen auf die jeweiligen Abrechnungen (Anlagen K2 - K5). Der Kläger wies die Beklagte zuletzt mit Schreiben vom 28.07.2016 und vom 16.03.2017 auf die von ihm behaupteten Mängel der Abrechnungen hin und bat um Nachbesserung. In diesem Rahmen legte er eigene Berechnungen vor, die er zu den Betriebskosten angestellt hat. Hierbei hat er sich an der Aufgliederung in den Abrechnungen der Beklagten orientiert. Hierzu wird Bezug genommen auf diese Berechnungen (Anlage B4). Der Kläger ist der Ansicht, die Abrechnungen seien weder formell ordnungsgemäß noch inhaltlich richtig. Der Umlageschlüssel „Wohn- und Nutzfläche“ sei nicht ausreichend erläutert. Dadurch dass die Angabe der Gesamtfläche variiere und dies nicht näher erläutert werde, liege ein formeller Mangel der Abrechnung vor. Ebenfalls seien die Umlageschlüssel „Anteil“ und „Ant.Müllabfuhr“ unverständlich bzw. nicht hinreichend erläutert. Es fehle hier an den Bezugsdaten der Flächengrößen, insbesondere der Gesamtfläche und der anteiligen Mietfläche. Auch der Umlageschlüssel „Ant.Beleuchtung“ sei unverständlich bzw. nicht hinreichend erläutert. Auch hier fehle es an Erläuterungen hinsichtlich der Gesamtanteile und der genauen Angaben des Einzelpreises pro kWh sowie des Rechenweges. Zudem seien die Abrechnungen auch materiell fehlerhaft, da Leerstandsflächen bei den Umlageschlüsseln „Anteil“, „Ant.Müllabfuhr“ und „Ant.Beleuchtung“ unzulässig in Ansatz gebracht worden seien. Der Kläger beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2012 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude W. Weg in K. für das Kalenderjahr 2012 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen; 2. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2013 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude W. Weg in K. für das Kalenderjahr 2013 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen; 3. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2014 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude W. Weg in K. für das Kalenderjahr 2014 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen; 4. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2014 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude W. Weg in K. für das Kalenderjahr 2015 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen; 5. die Beklagte zu verurteilen, ihm vorprozessuale und im gerichtlichen Verfahren nicht festsetzungsfähige Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.706,94 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Ansicht, die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2012 - 2015 erfüllen die formellen Anforderungen. Es sei möglich gewesen, die Logik der Abrechnungen nachzuvollziehen und vermeintliche materielle Fehler der Abrechnungen festzustellen.