6 O 320/17

Leitsatz: 1. Die Eigentümergemeinschaft kann die Rechte der einzelnen Eigentümer/Erwerber in Bezug auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums aus den jeweiligen Einzelverträgen durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; dies gilt insbesondere für einen Anspruch auf Vorschussforderung. Ohne schlüssige Darlegung und ohne Vorlage eines solchen Mehrheitsbeschlusses ist die Eigentümergemeinschaft nicht aktivlegitimiert und eine von dieser auf Vorschusszahlung gerichtete Klage abzuweisen.(Rn.25) 2. Die Verjährung von Mangelansprüchen kann durch Verhandlungen nach § 203 BGB gehemmt werden. Der Begriff "Verhandlungen" ist dabei weit auszulegen. Es bedarf aber eines Meinungsaustauschs zwischen den Vertragsparteien. Ein "Meinungsaustausch im Sinne eines Überprüfens" liegt nicht vor, wenn in einem Telefonat lediglich Ansprüche angemeldet werden und der Gesprächspartner mitteilt, dass er vorab seine Bevollmächtigung nach vorangegangener Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens zu klären hat.(Rn.33) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der des selbständigen Beweisverfahrens 6 OH 4/14 und der durch die Nebeninterventionen der W GmbH, der T GmbH und des Architekturbüro M verursachten Kosten, zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage ist nicht begründet. I. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Vorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht zu. 1. Die Klägerin hat nicht schlüssig dargelegt, diese Ansprüche in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen zu können (§§ 10 Abs. 6 Satz 3, Halbsatz 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). a. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche mit Gemeinschaftsbezug gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3, Halbsatz 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (sog. „gekorene“ Ausübungsbefugnis; vgl. BGH, Beschluss vom 30.3.2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187; Urteile vom 5.12.2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327; vom 7.2.2014 - V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 und vom 4.7.2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861, sowie für den Bereich der Sachmängelhaftung: BGH, Urteil vom 12.4.2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42; zur Abgrenzung sog. „geborener“ Ausübungsermächtigung nach § 10 Abs. 6 Satz 3, Halbsatz 1 WEG zu sog. „gekorener“ Ausübungsermächtigung nach § 10 Abs. 6 Satz 3,Halbsatz 2 WEG Timme, WEG, Kommentar, 2. Auflage, 2014, Rn 503 ff zu § 10; Jennißen, WEG, Kommentar, 5. Auflage, 2017, Rn 110 ff zu § 10). aa. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen. Das betrifft im Rahmen der Mängelgewährleistung die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und auf kleinen Schadensersatz. Auch die Voraussetzungen für diese Rechte kann allein die Wohnungseigentümergemeinschaft schaffen (BGH, Urteile vom 23.2.2006 - VII ZR 84/05, BauR 2006, 979, vom 30.4.1998 - VII ZR 47/97, BauR 1998, 783; Timme aaO; Jennißen aaO;). bb. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist demgegenüber grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind (st. Rspr: BGH, Urteil vom 27.07.2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1 m.w.N.). So kann der Erwerber die Rechte auf großen Schadensersatz oder Rücktritt selbständig geltend machen. Diese sind nicht gemeinschaftsbezogen (BGH, Urteile vom 27.07.2006, aaO. und vom 23.2.2006 aaO.). Aber auch solche Rechte, die ihrem Inhalt nach auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugutekommen, kann der Erwerber grundsätzlich selbständig verfolgen. Das gilt für den Mängelbeseitigungsanspruch in gleicher Weise wie für den Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die der Wohnungseigentümer selbst hatte (BGH, Urteile vom 15.04.2004 - VII ZR 130/03, BauR 2004, 1148, vom 21.7.2005 - VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623; Timme aaO, Rn 696 ff.; Jennißen aaO, Rn 148 ff.). Auch den - hier maßgeblichen - Anspruch auf Vorschuss zur Mangelbeseitigung kann der Erwerber selbständig geltend machen, jedoch nur mit der Maßgabe, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist. Denn auch durch ein selbständiges Vorgehen muss gewährleistet sein, dass die Mittel zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft zufließen (BGH, Urteil vom 12.4.2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42). cc. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. In der Rechtsprechung ist dies insbesondere wegen einer Vorschussforderung wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG anerkannt (BGH, Urteile vom 4.6.1981 - VII ZR 9/80, BGHZ 81, 35; vom 19.12.1996 - VII ZR 233/95, BauR 1997, 488). An dem Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses für die Durchsetzung dieser Rechte hat sich durch die Regelung des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG nichts geändert (BGH, Urteil vom 4.07.2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung der Bundestagsdrucksache 16/887, Seiten 62/63; Timme aaO, Rn 696 ff.; Jennißen aaO, Rn 148 ff.). b. Wann und wie die Eigentümergemeinschaft die Ansprüche wegen der hier streitgegenständlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum für eine Vorschussklage an sich gezogen hat, ist vorliegend weder dargelegt, noch durch Vorlage von Protokollen unter Beweis gestellt. Auch auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung wurde weder ein konkreter Beschluss benannt noch nach Hinweis des Gerichts auf die fehlende Sachbefugnis der Klägerin ein Schriftsatzrecht für eine spätere Vorlage eines Beschlusses beantragt. Die Vergemeinschaftung erfolgt durch Beschluss. Die bloße Befassung der Eigentümergemeinschaft mit einem Anspruch, der auf die Eigentümergemeinschaft übertragen werden könnte, genügt ebenso wenig, wie die bloße Klageerhebung als solche. Dieser kann allerdings bereits - stillschweigend - in dem Beschluss stecken, dass der Verwalter der Vergemeinschaftung zugängliche Rechte für den Verband der WEG geltend machen soll (BGH, Urteil vom 10.7.2015 - V ZR 169/14, MDR 2015, 1057; Jennißen, aaO, Rn 1115; Timme aaO, Rn 546, 547, 554). Auch ein solcher Beschluss wurde weder vor- noch dargelegt. 2. Der Anspruch der Klägerin auf Vorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist auch bereits verjährt (§§ 634a, 203, 204 BGB). a. Die Verjährungsfrist beträgt gem. § 634a Abs. 1 Ziffer 2 BGB fünf Jahre. Sie begann frühestens mit der Abnahme des Werkes (§ 634a Abs. 2 BGB), mithin nach unstreitigem Vortrag am 7.12.2009. b. Zweifelhaft ist bereits, ob die Verjährung durch die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens gehemmt werden konnte (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB), da die Klägerin eine Sachbefugnis zur Durchführung dieses Verfahrens bislang nicht schlüssig behauptet hat (vgl. oben 1.). Unterstellt, eine solche Sachbefugnis hätte durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vor dem Antrag auf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens bestanden, so wäre dennoch Verjährung bereits vor der Einreichung der Klage am 27.12.2017 eingetreten gewesen. Der Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens wurde der Beklagten am 20.11.2014 zugestellt (6 OH 4/14 – AS 18). Dieses Verfahren endete durch die Möglichkeit einer Stellungnahme zum Ergänzungsgutachten vom 3.3.2017 mit Fristablauf am 12.5.2017 (6 OH 4/14 - BGH, Urteile vom 20.2.2002 - VIII ZR 228/00, BGHZ 150, 55; BGH, Urteil vom 28.10.2010 - VII ZR 172/09, NJW 2011, 594; Palandt/Ellenberger, BGB, Kommentar, 77. Auflage, 2018, Rn 39 zu § 204), spätestens jedoch mit der abschließenden Stellungnahme des Gerichts vom 19.5.2017, wonach weitere Fragen nicht zugelassen wurden (6 OH 4/14). Nach § 204 Abs. 2 Satz 1 BGB endete dann die Hemmung am 19.11.2017 und damit vor Klageerhebung vom 27.12.2017 (§ 204 Abs. 1 Ziffer 1 BGB, §§ 253, 167 ZPO). c. Die Klägerin hat die Verjährung auch nicht durch Verhandlungen gehemmt (§ 203 BGB). Das von ihr dargelegte Telefonat vom 20.9.2017 stellt kein Verhandeln im Sinne von § 203 BGB dar. aa. Zur möglicherweise fehlenden Sachbefugnis, Verhandlungen wegen den Mängeln am Gemeinschaftseigentum überhaupt führen zu können, wird auf die obigen Ausführungen unter 1. und 2.b. verwiesen. bb. Der Begriff "Verhandlungen" nach §203 BGB ist weit auszulegen. Er setzt voraus, dass der Unternehmer bei dem Besteller den Eindruck erweckt, er werde den Mangel prüfen bzw. sich um ihn kümmern, und der Besteller hiermit einverstanden ist. Abgesehen von dem Fall, dass der Unternehmer von vornherein jede Verantwortung für den Mangel ablehnt, treffen die Vertragsparteien durch ihren Meinungsaustausch regelmäßig eine "Überprüfungsvereinbarung" und verhandeln i.S. von §203 Abs.1 BGB (BGH, Urteil vom 26.10.2006 - VII ZR 194/05, NJW 2007, 587). Ein Verhandeln im Sinne von § 203 BGB wird nicht angenommen, wenn Ansprüche bloß angemeldet werden, auch nicht im Falle einer Eingangsbestätigung (Palandt/Ellenberger, aaO., Rn 2 zu § 203 m.w.N.). cc. Entgegen der Auffassung des Klägers wurde nicht über eine Verantwortung für Mängel verhandelt. Dem Telefonat vom 20.9.2017 war das selbständige Beweisverfahren vorausgegangen, welches durch die Möglichkeit einer Stellungnahme zum Ergänzungsgutachten vom 3.3.2017 mit Fristablauf am 12.5.2017 bzw. am 19.5.2017 endete, mithin vor dem Telefonat vom 20.09.2017. Im Rahmen dieses selbständigen Beweisverfahrens hat die Beklagte ihre Verantwortung für die streitgegenständlichen Mängel stets bestritten, wie sich auch aus ihrer Stellungnahme vom 10.10.2016 (6 OH 4/14) ergibt. Die Klägerin trägt lediglich vor, am 20.9.2017 telefonisch Verhandlungen wieder aufgenommen zu haben, ohne näher zu erläutern, wie diese Verhandlungen vorher oder im Rahmen des Telefonats ausgesehen haben sollen. Mit FAX vom 20.9.2017 verweist die Beklagte auf ihre im selbständigen Beweisverfahren mitgeteilte Auffassung, wonach eine Verantwortung nicht bestehe. Der Beklagtenvertreter hat mit Schriftsatz vom 18.5.2018 detailliert dargelegt, dass er vor Verhandlungen seine Bevollmächtigung habe klären müssen. Hierauf erwidert die Klägerin lediglich mit Rechtsausführungen. Ein bloßer Telefonanruf zur Anmeldung von Ansprüchen genügt für Verhandlungen aus oben dargelegten Gründen nicht; es fehlt bereits an einem „Meinungsaustausch im Sinne eines Überprüfens“. II. Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens einschließlich der des selbständigen Beweisverfahrens 6 OH 4/14 und der durch die im Klageverfahren erfolgten Nebeninterventionen der W GmbH, der T GmbH und des Architekturbüro M verursachten Kosten folgt aus §§ 91 Abs. 1, 101 ZPO. Die Kosten eines selbständigen Beweisverfahrens werden von der Kostenentscheidung eines sich anschließenden Klageverfahrens mit umfasst, wenn zumindest ein Teil der Streitgegenstände und die Parteien der beiden Verfahren identisch sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 10. 01.2007 - XII ZB 231/05, BauR 2007, 747, 748 vom 9. 02.2006 - VII ZB 59/05, BauR 2006, 865, 866). Vorliegend war die hiesige Beklagte bereits Antragsgegnerin im selbständigen Beweisverfahren und die hiesigen Streithelfer W GmbH und Architekturbüro M im selbständigen Beweisverfahren Streithelfer der dortigen Antragsgegnerin (6 OH 4/14). Die Entscheidung über die über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709, 108 ZPO. Die Klägerin verlangt Vorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses in E. Die Beklagte befasst sich gewerblich mit der Vorbereitung und Durchführung von Bauträgermaßnahmen und errichtete am L-Weg 4 in E ein Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen. Die Fertigstellung der Wohnungen erfolgte im Jahr 2009, die Abnahme des Gebäudes fand am 7.12.2009 statt. Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich dieses Objekts. Die Klägerin führte gegen die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch (Landgericht Karlsruhe 6 OH 4/14). Am 20.9.2017 wurde zwischen den Prozessbevollmächtigten dieses Verfahrens ein Telefonat geführt. Der Prozessbevollmächtigte der dortigen Antragsgegnerin - nunmehr hiesigen Beklagten - musste zunächst klären, ob sich seine Vollmacht über das selbständige Beweisverfahren hinaus auch auf das weitere außergerichtliche und gegebenenfalls gerichtliche Hauptsacheverfahren erstrecken soll. Nach Rücksprache mit der Beklagten wurde der Klägerin mit Schreiben vom 27.9.2017 mitgeteilt, dass für Verhandlungen keine Grundlage besteht. Die Klägerin trägt vor, sie könne als Prozessstandschafterin nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses L-Weg 4 in E geltend machen, da die Gemeinschaft die Verfolgung des Kostenvorschussanspruchs durch Beschluss der Eigentümerversammlung an sich gezogen habe. Die Entwässerung im Außenbereich des Anwesens funktioniere nicht einwandfrei, das Gefälle sei falsch angelegt und Planung und Ausführung insoweit mangelhaft. An der Außenfassade seien Rostflecken im Bereich der Dachterrasse Wohnung 7. Innerhalb der Wohnung 7 komme es an den Außenwänden in 2 Zimmern, Bad und Schlafzimmer zu Rissbildungen. Der Ablauf im Waschmaschinenraum sei falsch angelegt. Für diese Mängel trage die Beklagte die Verantwortung und sei deshalb zu einem Vorschuss für die Mängelbeseitigung i.H.v. 12.376,00 € verpflichtet. Verjährung sei nicht eingetreten, da für die Dauer des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Landgericht Karlsruhe die Verjährung bis zum 12.11.2017 gehemmt gewesen sei. Durch die telefonische Wiederaufnahme von Verhandlungen mit dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 20.9.2017 sei die Verjährungsfrist erneut gehemmt worden, mit der Folge, dass gemäß § 203 BGB die Verjährung frühestens nach Ablauf der nächsten 3 Monate, also mit Ablauf des 27.12.2017 eingetreten sei. Die Beklagte verkündete am 9.3.2018 der W GmbH den Streit, die am 21.03.2018 dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beitrat. Diese Streithelferin wiederum verkündete am 19.4.2018 der T GmbH und dem Architekturbüro M den Streit, die am 29.5.2018 und am 6.6.2018 dem Rechtsstreit beitraten. Die Klägerin beantragt: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12.376,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2018 zu zahlen. 2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin für die Beseitigung der Schäden an der Entwässerung im Außenbereich, der Rissbildung in der Wohnung Nr. 7, am Ablauf Waschmaschinenraum auch den Ersatz der Kosten schuldet, die den Betrag von 12.376,00 € übersteigen. Die Beklagte und die Streithelfer beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagte trägt vor, die Gewährleistungsrechte der Klägerin seien verjährt. Das Gericht hat verhandelt am 20.7.2018 und in dieser Verhandlung Hinweise gegeben. Die Akten des selbständigen Beweisverfahrens 6 OH 4/14 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll verwiesen.