11 S 180/11

Ungültigkeit einer Verwalterbestellung wegen faktischer Volldelegation an Dritte • Die Bestellung eines Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter seine Kernaufgaben faktisch vollständig an eine nicht gewählte natürliche Person delegiert. • Der Verwalter hat eine gesetzliche Vertretungsbefugnis in Beschlussanfechtungsverfahren; daraus folgt die Befugnis, anwaltliche Vertretung zu mandatiere n. • Die Ungültigerklärung einer Verwalterbestellung hebt die Wirksamkeit während des Verwaltungszeitraums nicht auf; durchgeführte Verwaltungsakte bleiben wirksam. • Die Wohnungseigentümer überschreiten ihren Beurteilungsspielraum, wenn sie eine Person bestellen, die ersichtlich beabsichtigt, die tatsächliche Verwaltertätigkeit gänzlich an eine andere natürliche Person zu überlassen. Die Kläger rügten die in einer Eigentümerversammlung vom 05.06.2010 gefassten Beschlüsse zur Verwalterbestellung und Delegation von Verwaltertätigkeiten. Gewählte Verwalterin war eine natürliche Person, die nach Auffassung der Kläger die tatsächliche Verwaltertätigkeit vollständig an ihren Ehemann bzw. einen "alleinigen Sachbearbeiter" überträgt. Die Beklagten bestritten die Vorwürfe nicht substantiiert; es zeigte sich, dass die Verwalterin seit Jahren keine Versammlungen selbst durchgeführt hatte und Vertretungen durch den Sachbearbeiter erfolgten. Die Kläger suchten gerichtliche Ungültigerklärung der betreffenden Beschlüsse. Das Landgericht bestätigte teilweise die Berufung der Kläger und erklärte die in Rede stehenden Beschlüsse für ungültig. • Rechtliche Grundlage ist die Pflicht zu ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG; Verwalter muss die Anforderungen an Persönlichkeit und Kernaufgaben erfüllen. • Das Amt des Verwalters ist personengebunden; eine vollständige Übertragung der Kernaufgaben auf eine nicht gewählte natürliche Person ist unzulässig. Maßgeblich ist, ob der Verwalter Weisungsbefugnis behält. • Der Verwalter hat in Anfechtungsprozessen gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine gesetzliche Vermutung der Vertretungsbefugnis, einschließlich der Mandatierung eines Rechtsanwalts; Zustellungsregelungen nach § 45 WEG betreffen nur die Klagezustellung und stehen der gesetzlichen Prozessvertretung nicht entgegen. • Die inhaltlichen und tatsächlichen Feststellungen ergaben, dass die Verwalterin faktisch die Verwaltung an den Ehemann/"alleinigen Sachbearbeiter" abgegeben hatte (keine versammlungsleitende Tätigkeit seit 2005, Vollmacht an den Ehemann, Bestätigung der Rolle des Sachbearbeiters in Versammlungen). • Wegen der unzulässigen faktischen Volldelegation war die Verwalterbestellung nach dem Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung nichtig; die Nichtigkeit berührt die Prozessvertretung der Beklagten nicht, da die Prozessvollmacht wirksam erteilt war und Verwaltungsakte während der Bestellung weiterhin wirkten. Die Berufung der Kläger war erfolgreich: Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.06.2010 (TOP 7 und TOP 13) zur Verwalterbestellung werden für ungültig erklärt, weil die gewählte Verwalterin ihre Kernaufgaben faktisch vollständig an eine nicht gewählte natürliche Person übertragen hat, was gegen ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) verstößt. Die Prozessvertretung der Beklagten blieb dennoch wirksam, da die Verwalterin vorläufig als bestellte Verwalterin handelte und eine wirksame Prozessvollmacht vorlag; bereits durchgeführte Verwaltungsmaßnahmen bleiben wirksam. Die Beklagten sind zur Kostentragung verurteilt; die Revision wurde nicht zugelassen.