9 S 118/10

Formelle Wirksamkeit und Kürzung bei nicht verbrauchsabhängiger Wasser-/Abwasserabrechnung • Nebenkostenabrechnungen sind formell wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel und der Berechnung des Mieteranteils enthalten (§ 259 BGB). • Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser dürfen in einer Position zusammengefasst werden, wenn sie dem Vermieter in einer einheitlichen Rechnung berechnet und nach demselben Verteilerschlüssel umgelegt werden. • Ist vertraglich bei Vorhandensein von Wasserzählern eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart, kann der Vermieter sich nicht durch unterlassene Eichung oder Nichtablesung der Zähler der Pflicht zur Verbrauchsabrechnung entziehen. • Bei unterlassener verbrauchsabhängiger Abrechnung trotz vertraglicher Verpflichtung ist eine Kürzung des auf Wasser/Abwasser entfallenden Anteils um 15 % analog § 12 Abs. 1 HeizKV gerechtfertigt. • Formale Anforderungen an Wärmekostenabrechnungen sind auch dann erfüllt, wenn Energielieferungen in kWh ausgewiesen sind und rechnerisch ein Brennwert von 1 verwendet wird; die Angabe von m³ und Brennwert ist nicht zwingend für die formelle Wirksamkeit. Die Klägerin (Vermieterin) forderte von den Beklagten (Mieter) Nachzahlungen für Betriebskosten der Jahre 2005–2007. Im Mietvertrag war vereinbart, dass Betriebskosten durch Vorauszahlungen abgedeckt und jährlich abgerechnet werden; Wasser-/Sielkosten sollten bei vorhandenen Wasserzählern verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Verwalterin erstellte Abrechnungen, die Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in einer Position zusammenfassten und für die Wärmekosten Angaben zur Warmwassertemperatur und Energie in kWh enthielten. Die Beklagten rügten formelle Mängel (fehlende Einzelaufstellung, keine Abrechnung nach Verbrauch trotz Zählern, unklare Heizkostenformel, fehlende Angaben in m³ und Brennwert). Die Klägerin verteidigte die Abrechnungen und führte an, Zähler seien ungeeicht bzw. nicht ablesbar; die Wärmekostenberechnung erfolgte nach Heizkostenverordnung bzw. hier in kWh. Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt; das Landgericht änderte insoweit, dass die Wasser-/Sielkosten um 15 % zu kürzen seien und verurteilte die Beklagten zur Zahlung von 1.071,13 € nebst Zinsen. • Formelle Wirksamkeit: Nach § 259 BGB genügt eine Abrechnung, die eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe der Verteilerschlüssel und die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen enthält; das ist hier der Fall. • Zusammenfassung der Wasserkosten: Wenn Wasser-, Abwasser- und Niederschlagswasserkosten dem Vermieter in einer einheitlichen Rechnung berechnet und nach demselben Verteilerschlüssel umgelegt werden, ist deren Zusammenfassung formell zulässig; Maßgeblich ist Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit für den Mieter. • Wärmekosten: Die Wärmekostenabrechnungen sind formell wirksam. Werden Energielieferungen bereits in kWh ausgewiesen, ist die Verwendung eines rechnerischen Brennwerts von 1 zulässig; die Abrechnung muss nicht zusätzlich in m³ und Brennwert ausgewiesen werden. Angaben zu Warmwassertemperatur und bezogenem Energieaufwand genügen zur Nachvollziehbarkeit (§ 9 Abs. 2 HeizKV a.F. betreffend materielle Verteilungsregeln). • Vertragsgemäße Verbrauchsabrechnung: Der Mietvertrag verpflichtete bei vorhandenen Wasserzählern zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Der Vermieter kann sich dieser Pflicht nicht dadurch entziehen, dass er Zähler nicht eicht oder nicht abliest; die Pflicht richtet sich nach dem vertraglichen Wortlaut. • Kürzung wegen fehlender Verbrauchsabrechnung: Da die Klägerin trotz vertraglicher Verpflichtung keine verbrauchsabhängige Abrechnung vornahm und die Beklagten deshalb ihren Verbrauch nicht nachweisen konnten, ist analog § 12 Abs. 1 HeizKV eine Kürzung des auf Wasser/Abwasser entfallenden Anteils um 15 % gerechtfertigt; mangels Trennung der Niederschlagswasserkosten ist die Kürzung auf die gesamte Position anzuwenden. Die Berufung der Beklagten hatte nur in geringem Umfang Erfolg. Die Beklagten wurden als Gesamtschuldner zur Zahlung von 1.071,13 € nebst Zinsen verurteilt; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die Nebenkostenabrechnungen sind überwiegend formell wirksam; die Zusammenfassung der Wasser-, Abwasser- und Niederschlagswasserkosten war zulässig. Wegen der vertraglich geschuldeten verbrauchsabhängigen Abrechnung, die nicht vorgenommen wurde, sind die unter der Position „Wasser/Sielkosten“ ausgewiesenen Beträge um 15 % zu kürzen; da die Niederschlagswasserkosten nicht getrennt ausgewiesen wurden, erstreckt sich die Kürzung auf die gesamte Position. Die Zinsfolge ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Die Kosten des Rechtsstreits wurden anteilig verteilt; die Revision wurde zugelassen.