9 S 66/10

Formell wirksame Heizkostenabrechnung berechtigt zur Nachforderung und Vorauszahlungserhöhung • Eine Heizkostenabrechnung ist formell wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der abgerechneten Einnahmen und Ausgaben enthält und dem Mieter die gedankliche und rechnerische Nachprüfung der auf ihn entfallenden Beträge ermöglicht (§ 259 BGB). • Das Fehlen der gesonderten Ausweisung von Betriebsstrom in der Heizkostenabrechnung führt nicht ohne Weiteres zur formellen Unwirksamkeit, wenn die abgerechneten Positionen und der dem Mieter in Rechnung gestellte Gesamtbetrag nachvollziehbar sind. • Ein pauschales Bestreiten der Ablesewerte mit Nichtwissen ist unzulässig, wenn die Ablesung in Anwesenheit des Mieters oder eines von ihm Beauftragten erfolgte und der Mieter Gelegenheit hatte, Ablesebelege zu erhalten. • Eine Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB ist zulässig, wenn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt; inhaltliche Fehler der Abrechnung berühren die Wirksamkeit der Vorauszahlungserhöhung grundsätzlich nicht, allenfalls deren Angemessenheit. • Die Anpassung der Vorauszahlungen wird mit Zugang der Erklärung wirksam; eine gesonderte Bedenkzeit nach § 560 Abs. 2 BGB ist für Vorauszahlungen nicht entsprechend anzuwenden. Die Beklagten mieten seit 1965 eine Eigentumswohnung; 1994 wurden Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heizkosten vereinbart. Der Kläger wurde später Eigentümer und erstellte für 2008 eine Heizkostenabrechnung, die Heizkosten mit 933,37 EUR auswies; gegenüber standen geleistete Vorauszahlungen auf Heizkosten von 674,88 EUR. Der Kläger forderte die Nachzahlung für 2008 sowie eine Erhöhung der monatlichen Heizkostenvorauszahlung ab 1.2.2010 von 56,24 EUR auf 78 EUR. Die Beklagten rügten formelle Mängel, insbesondere die fehlende Ausweisung des Betriebsstroms und die Nichtüberlassung von Ablesebelegen, bestritten pauschal die Ablesewerte und leiteten Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil ein. Das Amtsgericht gab der Klage statt; das Landgericht bestätigte dies und ließ die Revision zu. • Formelle Wirksamkeit der Abrechnung: Nach § 259 BGB genügt eine Rechnung, die die geordnete Zusammenstellung der abgerechneten Kosten, die verwendeten Verteilerschlüssel und die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug geleisteter Vorauszahlungen enthält. Dies war hier gegeben, da die Abrechnung die abgerechneten Einzelpositionen, die Verteilerschlüssel und den dem Mieter zuzuordnenden Gesamtbetrag auswies. • Betriebsstrom nicht ausgewiesen: Das Unterlassen der gesonderten Ausweisung des Betriebsstroms macht die Abrechnung nicht formell unwirksam, sofern die abgerechneten Kosten, die dem Mieter in Rechnung gestellten Einzelpositionen und der Gesamtbetrag nachvollziehbar bleiben; ein Vermieter ist nicht verpflichtet, sämtliche potenziell umlagefähigen Kosten zwingend separat zu ermitteln und auszuweisen. • Vorwegabzugsvorbehalt eingeschränkt: Die höchstrichterliche Lehre zum Vorwegabzug verlangt nur dann die Angabe der Gesamtkosten einschließlich abgezogener Anteile, wenn das Fehlen dieser Angabe die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung beeinträchtigt. Vorliegend war die Abrechnung dennoch nachvollziehbar und wirkte sich das Fehlen der Betriebsstromausweisung erkennbar zugunsten der Mieter aus. • Bestreiten der Ablesewerte: Ein pauschales Bestreiten mit Nichtwissen ist unzulässig, wenn die Ablesung in Anwesenheit der Mieter oder deren Beauftragter erfolgte und diese die Möglichkeit hatten, Ablesebelege zu erhalten; die Zeugin bestätigte, dass die Ablesung in der Wohnung erfolgte und Zugang durch Mieter erforderlich war, sodass die Beklagten die Ablesewerte nicht nur mit Nichtwissen pauschal bestreiten konnten. • Vorauszahlungserhöhung (§ 560 Abs.4 BGB): Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung berechtigt den Vermieter zur Anpassung der Vorauszahlungen; auf etwaige inhaltliche Angriffe kommt es für die Wirksamkeit der Erhöhung grundsätzlich nicht an. Die Anhebung auf 78 EUR (aufgerundet von 77,78 EUR) war angemessen und ab dem in der Erklärung genannten Zeitpunkt (1.2.2010) wirksam. • Prozessgerichtliche Feststellungen und Beweiswürdigung: Die Zeugenaussage der Hausverwalterin führte zu der Überzeugung, dass die Ablesung in Anwesenheit der Mieter oder durch von ihnen eingelassene Dritte erfolgte, weshalb die Beklagten Gelegenheit zur Dokumentation bzw. Erlangung von Ablesebelegen hatten. • Rechtsfortbildung und Revisionszulassung: Das Landgericht ließ Revision zu, um insbesondere die Grenzen der Formgültigkeit bei fehlender Ausweisung einzelner Umlageposten, die Zulässigkeit pauschalen Nichtwissens bei Ablesewertbestreitungen und die Reichweite der Prüfung inhaltlicher Mängel bei Vorauszahlungserhöhungen klären zu lassen. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen; das erstinstanzliche Urteil, mit dem der Kläger zur Zahlung der Heizkostennachforderung für 2008 und zur Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen ab Februar 2010 verurteilt wurde, blieb bestehen. Das Gericht sah die Heizkostenabrechnung als formell wirksam an, weil sie die abgerechneten Einzelpositionen, den Verteilerschlüssel und die dem Mieter in Rechnung gestellten Beträge nachvollziehbar auswies. Das Fehlen einer gesonderten Ausweisung des Betriebsstroms führte nicht zur Unwirksamkeit, da die Abrechnung in den relevanten Teilen klar und für die Beklagten rechnerisch prüfbar war. Die pauschale Bestreitung der Ablesewerte mit Nichtwissen scheiterte, weil die Ablesung in Anwesenheit der Mieter oder deren Beauftragter stattgefunden haben konnte und den Beklagten somit die Möglichkeit zur Dokumentation bzw. Beleganforderung offenstand. Die Erhöhung der Vorauszahlungen auf monatlich 78 EUR war gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam und angemessen; sie wurde ab dem 1.2.2010 wirksam. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens; die Revision wurde zugelassen.