334 S 1/21

2. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 24.11.2020, Aktenzeichen 912 C 93/19, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 3. Der Beklagte kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen. Die Berufung des Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung den Beklagten zur Zahlung von 2.772,96 € nebst Zinsen verurteilt. Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht keine Reduzierung der von der Klägerseite mit der Betriebskostenabrechnung 2017 abgerechneten Positionen Hausmeister, Hausreinigung, Rauchwarnmelder, Schädlingsbekämpfung, Mülltonnentransport und Winterdienst wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebots vorgenommen. Gegenüber dem Mieter hat der Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die sich auf die Höhe der letztlich vom Mieter zu tragenden Nebenkosten auswirken, auf ein angemessenes Kosten- /Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Verstößt der Vermieter gegen diese Pflicht, kann dies zu einem Anspruch des Mieters auf Schadensersatz führen, der auf Rückzahlung bzw. Freihaltung von unnötigen Kosten gerichtet ist (BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 243/06, Rn 14, juris). Nach den allgemeinen Grundsätzen trägt der Mieter, der Ansprüche auf eine derartige Pflichtverletzung stützt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10, Rn 16, juris). Wurde ein Dienstleistungsvertrag, dessen Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wird, wie hier bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrages mit dem betroffenen Mieter abgeschlossen, kann eine Pflichtverletzung des Vermieters nicht in der Eingehung des Dienstleistungsvertrages, sondern allenfalls in der Verletzung der Pflicht zur Kostenkontrolle liegen (BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 243/06, Rn 15, juris). Nur wenn der Vermieter die Möglichkeit hatte, sich nach Abschluss des Mietvertrages von dem Dienstleistungsvertrag zu lösen, kommt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot– ein ungünstiges Kosten-/ Nutzen-Verhältnis unterstellt – in Betracht (s. auch BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 – VIII ZR 230/21, Rn 33, juris). Hier ist nicht ersichtlich, dass der Kläger die Möglichkeit hatte, sich aufgrund der vertraglichen Regelungen aus den Verträgen über die Leistungen Hausmeistertätigkeit, Hausreinigung, Rauchwarnmelder, Schädlingsbekämpfung, Mülltonnentransport und Winterdienst im Zeitraum vom Beginn des Mietverhältnisses mit dem Beklagten am 15.03.2016 bis zum Ende des Abrechnungszeitraums 2017 zu lösen. Die Unwirtschaftlichkeit der gerügten Positionen lässt sich im Übrigen auch nicht allein daraus schließen, dass der Vermieter eine GmbH, deren Inhaber und Geschäftsführer er ist, in jeweils gesonderten Verträgen mit den einzelnen Tätigkeiten beauftragt hat. Mag der Mieter in solchen Konstellationen auch ein besonderes Misstrauen hegen, enthebt ihn dies nicht von dem oben dargestellten Grundsatz, dass er die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt. Dass die Leistungen Hausmeister, Hausreinigung, Rauchwarnmelder, Schädlingsbekämpfung, Mülltonnentransport und Winterdienst in dem der Abrechnung zugrundeliegendem Zeitraum bei Zusammenfassung in einem Vertrag preiswerter hätten bezogen werden können, ist über die pauschale Behauptung nicht konkret vorgetragen worden. Die Mehrwertsteuer, die der Beklagte als unnötigen Kostenfaktor ansieht, fällt auch bei der Vergabe der Leistungen an Drittunternehmen an. Die fehlende Vorlage von Leistungsnachweisen kann der Beklagte ebenfalls nicht rechtswirksam einwenden. Nur wenn für einzelne Tätigkeiten konkrete Rechnungen gestellt werden, muss der Vermieter im Prozess die zugrundeliegenden Arbeiten darlegen. Erhält der Leistungserbringer aber eine Gesamtvergütung für einen über Zeit laufenden Dienstleistungsvertrag oder einen umfassenden Werkvertrag, so ergibt sich bereits hieraus ein im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einzustellender Kostenanfall und der Mieter muss im Einzelnen darlegen, dass und in welchem Umfang Leistungen nicht oder schlecht erbracht worden sind (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Auflage 2022 Kap. J Rn 62). Eine Verteilung der Kosten zwischen Gewerbe und Wohnungen erfolgte, soweit nicht nach Einheiten verteilt wurde, nach Flächenanteilen. Die Verteilung nach dem Flächenschlüssel ist ohne weiteres zulässig und von den Parteien in § 10 Abs. 1 des Mietvertrages auch vereinbart worden. Aus der Abrechnung ist rechnerisch zu erkennen, dass der Anteil der Wohnfläche von 1305 qm an der Gesamtfläche des Hauses mit 3725 qm 35 % beträgt. Weiter lässt sich rechnerisch ermitteln, dass auf das Gewerbe 66 % der angefallenen Gesamtkosten umgelegt wurden. Diese Diskrepanz wirkt sich hier zugunsten der Mieter aus, da diese statt 35 % nur 34 % der Kosten zu tragen hatten, und ist daher hier nicht zu korrigieren. Soweit die Berufung rügt, die Richtigkeit der Aufteilung der Kosten in Wohnen und Gewerbe sei mit Nichtwissen bestritten worden, hat bereits das Amtsgericht zutreffend auf die Pflicht zum substantiierten Bestreiten des Mieters hingewiesen. Auf die Ausführungen des Amtsgerichts unter I 2) wird Bezug genommen. Der Verweis der Berufung auf die Ausführungen des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 20.02.2008 zum Aktenzeichen VIII ZR 27/07 steht dem nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof hat sich in den von der Berufung genannten Randnummern 27 und 28 zur Abrechnung von Hauswartkosten geäußert, wenn für die Hauswarttätigkeit sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Kosten entstanden sind. Der Kläger hat hier aber gerade keinen Vorwegabzug nicht umlagefähiger Kosten von den Gesamtkosten vorgenommen, sondern alle Gesamtkosten nach dem Flächenschlüssel verteilt. Die Berufung hat, soweit der Beklagte sich gegen den zugrunde gelegten Wasserverbrauch wehrt, ebenfalls keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Der Beklagte rügt einen zu hohen Wasserverbrauch und bestreitet damit die eingestellten Verbrauchswerte. Wenn in einem solchen Fall aber der Mieter die Möglichkeit hat, die Ablesegeräte hinsichtlich der von ihm vereinbarungsgemäß zu tragenden Betriebskosten zu kontrollieren, muss er konkret vortragen, welche Werte seiner Ansicht nach in die Betriebskostenabrechnung hätten eingestellt werden müssen bzw. welche Werte inwiefern falsch sind. Ein einfaches Bestreiten reicht nicht aus (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Auflage 2022 Kapitel J Rn 49 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht im Übrigen eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben, wenn diese Werte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts beruhen. Der Mieter kann diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises entkräften (BGH, Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10, Rn 13). Hier hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Eichgültigkeit des Warm- und Kaltwasserzählers im Jahr 2017 noch nicht abgelaufen war. Diese Feststellungen werden von der Berufung auch nicht angegriffen. Ein bloßes Bestreiten der Ablesewerte reicht danach nicht aus. Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 HeizKV nicht mithilfe eines Wärmezählers gemessen, sondern durch die Formel nach § 9 Abs. 2 S. 2 HeizKV bestimmt worden (s. S. 2 der Heizkostenabrechnung, Bl. 17 d.A.). Eine Errechnung der Wärmemenge ist indes nur zulässig, wenn eine verbrauchsmäßige Erfassung nur durch einen unzumutbar hohen Aufwand erfolgen kann. Dies ist hier nicht ersichtlich, was zu einem Kürzungsrecht um 15 % gem. § 12 HeizKV führt. Das Amtsgericht hat das Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV zutreffend lediglich bei den Warmwasserkosten berücksichtigt. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (s. BGH, Urteil vom 14. September 2005 – VIII ZR 195/04). Entgegen der Ausführungen in der Berufungsbegründung sind die von der Beklagtenseite behaupteten Schätzungen der Verbrauchserfassungsgeräte nicht unstreitig geblieben, sondern nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils streitig. Dass und inwieweit überhaupt Schätzungen nach § 9a HeizKV vorgenommen wurden, ist nicht substantiiert vorgetragen, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Aus den als Anlage K11 (Bl. 74ff.d.) eingereichten Belegen über die Grundsteuer ergeben sich die der Abrechnung zugrunde gelegten Gesamtkosten in Höhe von 26.987,92 €. Die Höhe der Grundsteuer hängt auch, anders als die Berufung annimmt, nicht von den Mieterträgen ab. Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer. Die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt also grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Die Bemessung der Grundsteuer richtet sich zwar u.a. nach dem Einheitswert, der bei gemischt genutzten Gebäuden im Wege des Ertragswertverfahrens ermittelt wird (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 79/16, Rn 22f.; zitiert nach juris). In Hamburg beruht der Einheitswert – jedenfalls noch – indes auf dem Stichtag 01.10.1964. Ein direkter Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum fehlt bei der genannten gesetzlichen Regelung (BGH, a.a.O., Rn 23). Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Die Kammer regt an, die Berufung zurückzunehmen, wodurch sich die 4,0 Gerichtsgebühren auf 2,0 Gerichtsgebühren reduzieren würden.