334 S 5/19

Leitsatz: 1. Die Vergrößerung des Balkons einer kleinen Wohnung von knapp 60 m², wonach sich die Gesamtwohnfläche der Wohnung nur geringfügig - hier: um 1% - erhöht, führt nicht zu einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB, sondern zu einer bloßen Änderung der Mietsache. Diese muss der Mieter zwar dulden, dem Vermieter ermöglicht dies aber keine Mieterhöhung gem. § 559 BGB.(Rn.8) 2. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Berufung ist nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klagepartei gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 27.9.2018, Aktenzeichen 819 C 66/18, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Klagepartei kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen. Die Berufung der Klagepartei hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Das Amtsgericht hat überzeugend und ausführlich begründet, dass die Erneuerung und Vergrößerung des vorhandenen alten Balkons keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung bewirkt hat und die Klägerin nicht zur Mieterhöhung gem. §§ 558, 555b Nr. 4 BGB berechtigt. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Die Klägerin macht mit ihrer Berufung geltend, dass angegriffene Urteil des Amtsgerichts beruhe auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung und verweist auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach als Verbesserungsmaßnahmen alle Maßnahmen des Vermieters gelten, durch die objektiv der Gebrauchswert der Mietsache erhöht wird. Das ist der Fall, wenn der Mietgebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt wird, d.h. wenn das Wohnen in den fraglichen Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwändig als zuvor wird. Da der Begriff objektiv zu verstehen ist, spielt die Situation des einzelnen Mieters keine Rolle; maßgebend ist vielmehr allein die Verkehrsanschauung, nach der sich richtet, ob der Marktwert der Räume durch die fragliche Maßnahme erhöht wird oder nicht (BGH, Urteil vom 20. 7. 2005 - VIII ZR 253/04). Als entscheidend wird mithin angesehen, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme die Bedeutung einer Wohnwertverbesserung insgesamt zugemessen wird, sodass die fraglichen Räume nach ihrer Durchführung leichter als vorher vermietet werden können (Staudinger/Volker Emmerich (2018) BGB § 555b Nr4, Rn. 20). Die Klägerin behauptet dazu, dass durch die Vergrößerung des Balkons das Wohnen angenehmer und bequemer sei, da der Balkon nun mehr Bewegungsfreiheit und mehr Stellfläche böte, sowie dass die in Betracht kommenden Mieterkreise im Stadtteil B. über ein Einkommen verfügen, wonach diese eher eine Wohnung mit einem größeren als mit einem kleineren Balkon anmieten würden. Hiermit vermag die Klägerin nicht durchzudringen. Nach den oben dargelegten Maßstäben und bei Berücksichtigung des Zweckes der gesetzlichen Regelung, die einerseits dem Vermieter Anreize zur Modernisierung geben und ihm diese ermöglichen will und andererseits den Mieter vor einem „hinausmodernisieren“ schützen will (Schmidt-Futterer, Mietrecht 2017, § 555b BGB, Rn. 72), rechtfertigt eine Modernisierung nur dann eine Mieterhöhung, wenn sie den Gebrauchswert nachhaltig erhöht. Der Begriff der nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung ist danach nicht nur im Sinne eines zeitlichen Merkmals, sondern auch als qualitatives Merkmal zu verstehen: Die Mieterhöhung wird nicht durch jede noch so geringfügige Modernisierungen ausgelöst, sondern nur durch solche, die bei objektiver Bewertung eine Wohnwertverbesserung auf Dauer mit sich bringt. Die Erhöhung des Gebrauchswerts muss folglich von Dauer und messbar sein, d.h. objektiv ein gewisses Ausmaß aufweisen (LG Frankfurt NZM 2012, 760, 761). Es muss sich um eine spürbare, eindeutig feststellbare, dauerhafte, positive Veränderung, der Erhöhung des Wohnwerts handeln, während unerhebliche, d.h. geringfügige oder nur vorübergehende Erhöhungen des Gebrauchswerts dem Vermieter kein Recht zur Mieterhöhung verleihen (LG Frankfurt NZM 2012, 760, 761; Staudinger/ Volker Emmerich (2018) BGB § 555b Nr. 4 Rn. 26). Das Amtsgericht hat dazu im einzelnen und überzeugend begründet, dass der zusätzliche Nutzen der Balkonvergrößerung für die Mieter nur verhältnismäßig geringfügig ist. Das Gericht ist mit dem Amtsgericht der Auffassung, dass vorliegend zu berücksichtigen ist, dass es sich bei der Wohnung um eine verhältnismäßig kleine Wohnung handelt, die von einer bis zwei Personen bewohnt wird. Diesen bot auch der alte Balkon ausreichend Platz zum Sitzen. Die Vergrößerung des Balkons und etwa die Möglichkeit, dort Pflanzen oder anderes aufzustellen, erhöht den Nutzwert nur geringfügig (vgl. auch Landgerichts Frankfurt, Urteil vom 19.04.2012, 2-11 S 342/11, juris). Die Klägerin möge bedenken, dass selbst der erstmalige Anbau eines Balkons nicht zwingend eine Mieterhöhung zur Folge hat, da zwar regelmäßig, aber nicht in jedem Fall eine Modernisierung vorliegt (Schmidt-Futterer, Mietrecht 2017, § 555b BGB Rn. 106). Dieses bedarf vielmehr jeweils einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Das Gericht ist nicht davon überzeugt, das durch die Erneuerung und Vergrößerung des Balkons der Marktwert der Wohnung erhöht wurde. Es kann nicht angenommen werden, dass Mieter, die im Stadtteil B. eine derartige, verhältnismäßig kleine Wohnung nachfragen, einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt unterstellt, bereit sind, für einen geringfügig größeren Balkon fast 100,00 € mehr Miete zu bezahlen, als sie es sonst tun müssten. Auch wird darauf hingewiesen, dass der Gebrauchswert einer Wohnung nicht allein dadurch erhöht wird, dass die Nutzfläche der Wohnung vergrößert wird. Hierzu wird vertreten, dass es sich dabei nicht um eine Gebrauchswerterhöhung handele, sondern vielmehr um eine bloße Änderung der Mietsache, die nicht nach § 555b BGB, sondern nach § 242 BGB zu beurteilen sei (LG Kiel WuM 1977, 120 f; 1977, 125; Sternel PiG 41 [1993] 45, 49 f; Staudinger/Volker Emmerich (2018) BGB § § 555b, Rn.25). Auch wird vertreten, dass im Falle einer Vergrößerung des Wohnraums für die Frage einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts an die Rechtsprechung des BGH zum Mietmangel bei Wohnflächenabweichung angeknüpft werden solle. So wie eine mehr als 10prozentige Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche einen Mietmangel indiziere, könne umgekehrt bei einer über 10 prozentigen Erweiterung der richtig vereinbarten Wohnfläche von einer Wohnwertverbesserung ausgegangen werden, die eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB ermögliche. Bleibe die Erweiterung unter dieser Marge, handele es sich grundsätzlich nur um die Schaffung von Wohnraum, die der Mieter zwar regelmäßig dulden muss, aber dem Vermieter keine Mieterhöhung gem. § 559 BGB ermöglicht (Schmidt-Futter, Mietrecht 2017, § 555b Rn. 75a). Beide Ansichten führen vorliegend nicht dazu, dass die Vergrößerung des Balkons eine zur Mieterhöhung berechtigende Gebrauchswertverbesserung darstellt. Die Balkonfläche wurde von ca. 2,44 m² auf ca. 4,83 m², mithin um 2,39 m², vergrößert. Bei Berücksichtigung der Balkonfläche mit 1/4, wie dieses die Wohnflächenvorordnung vorsieht, führt dieses zu einer Vergrößerung der Wohnfläche um 0,6 m². Angesichts einer Größe der Wohnung von bisher 59,91 m² erhöht sich die Wohnfläche mithin auf 60,51 m², was eine Erhöhung um 1 % bedeutet. Die Klägerin hatte die Vergrößerung der Wohnfläche mit Schreiben vom 15.11.2017 (Anlage K 1) berücksichtigt, wobei sie allerdings von einer Anrechnung der zusätzlichen Balkonfläche zu 1/2 ausging und so die neue Mietfläche mit 61,1 m² berechnete und diese Wohnfläche ihrem Mieterhöhungsverlangen zugrunde legte. Mit nachfolgenden Schreiben vom 17.04.2018 verzichtete die Klägerin dann auf die Mieterhöhung wegen der Flächenvergrößerung und teilte mit, für die Berechnung der Miethöhe eine Fläche von 59,91 m² zugrunde zu legen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.