334 S 37/13

Leitsatz: 1. Ein Vermieter ist gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet, einem Mieter die Veräußerung der von ihm gemieteten Wohnung mitzuteilen.(Rn.7) 2. Erlangt ein Mieter erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen dem Vermieter und einem Dritten von dem Inhalt des abgeschlossenen Kaufvertrags und vom Bestehen des Vorkaufsrechts Kenntnis, kann er Schadenersatz in Form der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich der Erwerbsnebenkosten) verlangen.(Rn.14) 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 31.05.2013, Az. 920 C 16/13, abgeändert: Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin € 57.552,00 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtstreits zu 28 % und die Beklagte zu 82 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen in der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen. Die Sache wurde, nachdem das Gericht die Berufung mit Urteil vom 31.05.2013 zurückgewiesen hatte, auf die von er Klägerin geführte Revision hin, durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21.01.2015 (VIII ZR 51/14) an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Im Rahmen des Berufungsverfahrens haben die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen ergänzt. Hierzu wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 18.06.2015 die Klägerin persönlich gehört. Zum Ergebnis der Anhörung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (Bl. 370 ff. d.A.) verwiesen. Das Gericht hat im Einverständnis der Parteien das schriftliche Verfahren angeordnet; Termin der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht wurde bestimmt auf den 17.09.2015. Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 280 Abs. 1, § 577Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Schadensersatz wegen Verletzung ihrer Mitteilungspflicht aus § 577 BGB in Höhe der Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis, allerdings abzüglich der Erwerbskosten. 1. Die Beklagte war Vermieterin der Klägerin und als solche gem. §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet, die Veräußerung der von der Klägerin gemieteten Wohnung an die H. H. u. W. GmbH der Klägerin mitzuteilen. Hierzu wird auf die Feststellungen des Bundesgerichtshofs in der Revisionsentscheidung vom 21.01.2015 (VIII ZR 51/14, Rn. 12) verwiesen, an die das Gericht gem. § 563 Abs. 2 ZPO gebunden ist. Soweit der Bundesgerichtshof festgestellt hat, das Berufungsgericht hätte keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentum getroffen (BGH, a.a.o., Rn. 15), ist nunmehr festzustellen, dass das Wohnungseigentum an der von der Klägerin gemieteten Wohnung - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach Abschluss des Mietvertrages begründet worden ist. Wohnungseigentum wird gem. § 2 WEG durch Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. Vorliegend behauptet die Beklagte unter Verweis auf die Anlage B 2 Wohnungseigentum sei bereits durch die frühere Eigentümerin im Jahr 1971 durch Teilung gem. § 8 WEG begründet worden. Die damals durchgeführte Teilung betraf jedoch nicht für die hier streitgegenständliche Wohnung Nr. 5, die die Klägerin im Jahr 1992 angemietete hatte. Eine Teilung gem. § 8 WEG erfolgt dergestalt, dass der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilt; wirksam wird die Teilung durch Anlegung von Wohnungsgrundbüchern, mithin durch Eintragung. Vorliegend erfolgte im Jahr 1971 ausweislich der Anlage B 2 eine Teilung jedoch nur in der Weise, dass das Mehrfamilienhaus in drei Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde; nämlich in einen Miteigentumsanteil von 75/1000 an einer abgeschlossenen Wohnung im 4. OG, einem weiteren Miteigentumsanteil von 300/1000 an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss und 1. OG und einem weiteren Miteigentumsanteil von 625/1000 an allen anderen Wohnungen, zu denen u.a. auch die später von der Klägerin angemietete Wohnung Nr. 5 gehört. Der jeweilige Wohnungseigentümer des zuletzt angesprochenen Miteigentumsanteils (625/1000) wurde ausweislich § 7 g) der Teilungserklärung vom 13.07.1971 ausdrücklich berechtigt, seinen Miteigentumsanteil weiter aufzuteilen. Zu den Einzelheiten wird auf die Anlage B 2 verwiesen. Die weitere Aufteilung, auch hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Wohnung Nr. 5, erfolgte erst aufgrund des Aufteilungsplanes vom 16.10.1996, auf den der als Anlage K 2 vorgelegte Grundbuchauszug Bezug nimmt und auf den der Kaufvertrag vom 08.12.2010 unter § 1 verweist (Anlage K 3). 2. Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung des Berufungsgerichts bestätigt, dass die weitere Voraussetzung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB - die erstmalige Veräußerung nach Begründung des Wohnungseigentums - vorliegend gegeben ist und die schenkweise Übertragung innerhalb der Familie dem nicht entgegen steht (BGH, a.a.o., Rn. 16 - 18.) 3. Der Bundesgerichtshof hat des Weiteren unter Bezugnahme auf das aufgehobene Urteil des Berufungsgerichts festgestellt, dass die Beklagte ihrer Mitteilungspflicht aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB schuldhaft nicht nachgekommen ist (BGH, a.a.o., Rn. 19). Soweit die Beklagte nunmehr geltend macht, sie träfe kein Verschulden, da die Rechtslage damals unklar gewesen sei, sie in F. lebe und mit der Rechtlage in Deutschland nicht vertraut gewesen sei und deshalb den rechtlichen Rat durch den Notar Herrn Dr. J. eingeholt und diesem vertraut hätte, steht dieses einem Verschulden nicht entgegen. Ein unvermeidlicher Rechtsirrtum kann nicht angenommen werden und die Einholung von Rechtsrat lässt das Verschulen nicht entfallen, vielmehr würde ein etwaiger Fehler der Beratung der Beklagten gemäß § 278 BGB zugerechnet. 4. Der Bundesgerichtshof hat des Weiteren festgestellt, dass die Klägerin, nachdem sie erst nach Erfüllung des Kaufvertrages zwischen der Beklagten und einem Dritten von dem Inhalt des abgeschlossenen Kaufvertrages und vom Bestehens des Vorkaufsrechts Kenntnis erlangt hat, Schadensersatz in Form der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen kann. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stelle in dieser Situation, so der Bundesgerichtshof, einen sinnlosen Zwischenschritt zur Verwirklichung des Erfüllungsinteresses dar. Der Bundesgerichtshof verweist hierzu darauf, dass die Klägerin durch Ausübung des Vorkaufsrechts zwar einen zweiten Kaufvertrag mit der Beklagten zu den selben Bedingungen, wie sie im Kaufvertrag zwischen der Beklagten und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB), hätte zustande bringen können, die Beklagte diesen zweiten Kaufvertrag jedoch nicht hätte erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB), weil das Eigentum am Grundstück aufgrund der am 18.07.2011 erfolgten Eintragung im Grundbuch bereits auf den Käufer übertragen worden war. Der Bundesgerichtshof hat weiter dargelegt, dass die Weiterveräußerung die Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH a.a.ao. Rn. 21 - 25). An diese Beurteilung ist das Berufungsgericht gem § 563 Abs. 2 ZPO gebunden. Es kann mithin dahinstehen, ob die Beklagte das Vorkaufrecht aufgrund anwaltlichen Rates zunächst nicht ausgeübt hatte; vom Inhalt des abgeschlossenen Kaufvertrages und vom Bestehen des Vorkaufsrechts hat die Beklagte unstreitig erst erfahren, nachdem die Grundstücksübertragung an die H. H. u. W. GmbH bereits erfolgt war, zu diesem Zeitpunkt durfte die Klägerin auch ohne vorherige Ausübung des Vorkaufsrechts Schadensersatz verlangen. Die Beklagte hat auch im weiteren Verfahren nicht dargelegt, gegenüber der Klägerin zur Erfüllung eines Kaufvertrages willens und in der Lage gewesen zu sein. Dieses ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts insbesondere nicht aus dem von der Beklagten als Anlage BB 3 vorgelegten Schreiben der H. vom 13.04.2015. Die Beklagte und auch die H. hatten bis zur Entscheidung durch den Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass ein Vorkaufsrecht zugunsten der Klägerin nicht bestand, dieses hatte die H. der Klägerin mit Schreiben vom 12.01.2012 mitgeteilt und der Klägerin die Wohnung zu einem Kaufpreis von € 226.250 € zuzüglich Erwerbsnebenkosten zum Kauf angeboten (Anlage K 6). Von einem Willen und einer Bereitschaft zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Erfüllung eines Kaufvertrages mit der Klägerin kann mithin nicht ausgegangen werden. 5. Der Bundesgerichtshof hat des Weiteren festgestellt, dass sich der Schadensersatzanspruch der Klägerin gem. § 280 Abs. 1 BGB auf das Erfüllungsinteresse richtet, welches im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und den auf sie entfallenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten) besteht (BGH, a.a.o., Rn. 28, 29). Vorliegend ist von einem anteiligen Kaufpreis der Wohnung von 186.571 € auszugehen, dieser ermittelt sich aus dem Gesamtkaufpreis 1.306.000 € für insgesamt sieben etwa gleich große Wohnungen (vergl. Grundstückskaufvertrag vom 17.05.2011 (Anlage K 4). Der Verkehrswert der Wohnung der Klägerin ist mit 266.250 € zu bemessen, zu diesem Preis hatte die H. H. u. W. GmbH der Klägerin ihre Wohnung zum Kauf angeboten und mitgeteilt, das zu diesem Preis innerhalb der letzten 2,5 Monate 6 Wohnungen im Haus verkauft worden seien (Anlage K 6). Es ermittelt sich eine Differenz von 79.679 €. Von diesem Betrag sind allerdings die anteiligen Erwerbsnebenkosten (Maklercourtage, Grunderwerbssteuern, Notar- und Grundbuchkosten), die von der Klägerin im Falle eines Erwerbs zu tragen gewesen wären, in Abzug zu bringen. Diese ermittelt das Gericht wie folgt: anteilige Maklercourtage entsprechend § 8 des Grundstückskaufvertrages 1/7 von 70.000 € (Anlage K 4) 10.000 € Grunderwerbssteuer 4,5 % 8.396 € Notar- und Grundbuchkosten ca. 2 % 3.731 € insgesamt 22.127 € Dieser Betrag entspricht in etwa den von der H. H. u. W. GmbH im Schreiben vom 12.01.2012 genannten Prozentsatz von ca. 12 % Erwerbsnebenkosten (= 22.388 €), auf das sich auch die Klägerin bezieht, so dass er vorliegend für die Schadensermittlung zu Grunde gelegt werden kann. Unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten verbleibt mithin ein Betrag von 57.552 €. Von diesem Betrag sind etwaige Finanzierungskosten nicht in Abzug zu bringen. Die Beklagte hat im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung sowie durch Vorlage der Anlagen K 13 - K 16 zur Überzeugung des Gerichts dargelegt, dass sie den Erwerb der Wohnung aus eigenen Mitteln hätte finanzieren können und des sie lediglich eine Zwischenfinanzierung benötigt hätte. Insbesondere aber ist zu berücksichtigen, dass etwaigen Finanzierungskosten ersparte Mietaufwendungen, die sich derzeit auf monatlich 519,95 € belaufen gegenüberstehen. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Klägerin im Falle des Erwerbs der Wohnung zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet gewesen wäre, ist vorliegend davon auszugehen, das etwaige Finanzierungskosten die Belastung durch die laufende Mietezahlungen nicht überstiegen hätte. Die Beklagte ist dem Vortrag der Klägerin hierzu nicht entgegengetreten. Die Klägerin hat auch zur Überzeugung des Gerichts dargelegt, dass sie aufgrund ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse zum Erwerb der Wohnung in der Lage gewesen wäre. Die Klägerin verfügte ausweislich der Anlagen (K 13 - K 16) über ein Nettoeinkommen von fast 4.000 € monatlich und über ein nicht unerhebliches Vermögen, dass ihr eine Finanzierung der Wohnung aus eigenen Mitteln ermöglicht hätte. Dem ist die Beklagte nicht substantiiert entgegen getreten. Die Klägerin hat auch im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung zur Überzeugung des Gerichts dargelegt, dass sie bei rechtzeitiger Information über den abgeschlossenen Kaufvertrag und über das Bestehen des Vorkaufsrechts, dieses ausgeübt hätte. Sie erläuterte dazu anschaulich und unmittelbar plausibel, dass sie sich in der Wohnung und der Hausgemeinschaft sehr wohl gefühlt hätte und sie sich mit einem Erwerb der Wohnung vor einer Verdrängung aus dieser hätte schützen wollen. Auch hätte sie generell Interesse am Erwerb einer eigenen Wohnung gehabt und ihre Vermögensplanung darauf abgestimmt. Ebenfalls hat die Beklagte dargelegt, dass sie gegenüber einem Mitarbeiter der H. mitgeteilt hätte, die Wohnung gerne kaufen zu wollen, dieses allerdings nicht zu dem Preis, zu dem die H. ihr die Wohnung angeboten hatte, sondern zu dem Preis, den die H. selber bezahlt hatte. Das Gericht ist aufgrund dieses Vorbringens zu der Überzeugung gelangt, dass die unterlassene Mitteilung über den Verkauf der Wohnung und das Bestehen des Vorkaufsrechts für die Nichtausübung des Vorkaufsrechts und den in Folge dessen entstandenen Schaden kausal war. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 ZPO sind nicht gegeben. Nach Klärung der Rechtsfragen durch den Bundesgerichtshof im Rahmen des Revisionsverfahrens ging es vorliegend nur noch um tatsächliche Feststellungen und Wertungen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat in § 708 Nr. 10 ihren Rechtsgrund. Berichtigungsbeschluss des LG Hamburg vom 21.10.2015, Az. 334 S 37/13 Tenor Das Endurteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 08.10.2015 wird im Tenor zu Ziffer 2. wie folgt berichtigt: 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu 28 % und die Beklagte zu 72 % zu tragen. Gründe Es liegt ein offensichtlicher Rechenfehler vor, § 319 ZPO. Die Klägerin begehrte die Zahlung von € 79.428,57, sie hatte i.H.v. € 57.552,00 Erfolg, so dass sich die oben genannte Quote ergibt.