333 O 35/21

Leitsatz: 1. Gemäß §§ 578, 550 BGB müssen Gewerbemietverträge mit einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Wird die Formvorschrift nicht eingehalten, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann als solcher ordentlich gekündigt werden. Dem Formerfordernis unterliegt grundsätzlich der gesamte Vertragsinhalt, soweit er mietvertragliche Regelungen enthält, für die § 566 BGB gilt. Mindestinhalt sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses, nämlich Vertragspartner, Mietgegenstand, Mietpreis und Dauer.(Rn.40) 2. Die Verschiebung des Fälligkeitszeitpunkts der Betriebskostenvorauszahlungen vom dritten Werktag des Monats auf den fünfzehnten Tag des Monats ist formbedürftig gemäß § 550 BGB. Eine formlose (hier: mündliche) Abrede über die Verschiebung des Fälligkeitszeitpunkts der Betriebskostenvorauszahlungen kippt die Schriftform, weshalb dann von einem unbefristeten Mietvertrag auszugehen ist.(Rn.45) 1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr mit undatiertem Mietvertrag angemieteten Flächen (Servicefläche, Halle und Sozialräume, jeweils im 1. Obergeschoss, mit einer Größe von ca. 1.500 qm) auf dem Grundstück M. Ring H., die in der Anlage A zum Tenor rot umrandet sind, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagte wird verurteilt, die mit undatiertem Mietvertrag angemieteten 25 Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück M. Ring H., die in der Anlage B (2 Seiten) zum Tenor grün gekennzeichnet sind, an die Klägerin herauszugeben. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung abwenden, und zwar - hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000 €, die sich im Falle der nicht fristgerechten Räumung für die Zeit ab dem Monat Oktober 2022 für jeden angefangenen Monat um 2.500 € erhöht, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 50.000 € leistet; - hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 118.124,16 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Räumlichkeiten gemäß § 15 des streitgegenständlichen Mietvertrages in Verbindung mit §§ 542 Abs. 1, 580a Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB zu. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. 1. Das streitgegenständliche Mietverhältnis der Parteien ist infolge der entsprechenden ordentlichen Kündigung durch Schreiben vom 31.05.2021 der Klägerin wirksam beendet worden. Die Klägerin war berechtigt das Mietverhältnis ordentlich zum 31.12.2021 gemäß § 580a BGB zu kündigen. Sie ist gemäß § 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB am 09.12.2014 in den streitgegenständlichen Mietvertrag eingetreten (Schmidt/Futterer - Streyl § 566 BGB Rn: 1). Obwohl die Beklagte im Juni 2018 ihr Optionsrecht ausgeübt hatte und sich das Mietverhältnis damit nach dem Mietvertrag bis zum 31.12.2023 verlängerte, ist aufgrund der zuvor - mündlich - abgesprochenen Änderung der Fälligkeitszeitpunkte für die Mietzahlung und Betriebskostenvorauszahlung von einem unbefristeten Mietvertrag auszugehen, weil es zu einem Verstoß gegen die Formvorschrift des § 550 BGB gekommen ist. Gemäß §§ 578, 550 BGB müssen Gewerbemietverträge mit einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Wird die Formvorschrift nicht eingehalten, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann als solcher ordentlich gekündigt werden. Dem Formerfordernis unterliegt grundsätzlich der gesamte Vertragsinhalt, soweit er mietvertragliche Regelungen enthält, für die § 566 BGB gilt. Mindestinhalt sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses, nämlich Vertragspartner, Mietgegenstand, Mietpreis und Dauer. § 550 BGB soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Kann der Grundstückserwerber infolge formunwirksamer, zum Beispiel nur mündlicher Abreden nicht den wesentlichen Inhalt des Mietvertrages ersehen, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber in diesen Fällen nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können (OLG Karlsruhe, Urteil vom 05. Juli 2017 – 7 U 110/16 –, Rn. 9 m.w.N., juris). Grundsätzlich bedürfen auch Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags gleichfalls der Schriftform, wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst unter Beachtung der Form geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 05. Juli 2017 – 7 U 110/16 –, Rn. 9, juris). Unter Berücksichtigung der vorstehenden Grundsätze liegt hier ein Formmangel vor. Die Parteien sind durch den undatierten Mietvertrag (Anlage K2) verbunden. Wie die Klägerseite in der Klagschrift ausgeführt hat, war die Miete nach § 6 Abs. 1 des MV im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Da die Beklagte aus Sicht der Klägerin gegen diese Vertragspflicht verstoßen hatte, hat die Klägerin mit Schreiben vom 06.02.2019 wegen unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnt. Erst im Laufe des Verfahrens stellte sich sodann heraus, dass die Beklagte mit der damaligen Hausverwaltung hinsichtlich des Fälligkeitszeitpunktes in Bezug auf die Miete und die Betriebskostenvorauszahlung eine anderweitige mündliche Absprache getroffen hatte. Dieser Absprache kommt eine wesentliche Bedeutung zu, da sich nur bei deren Kenntnis und Berücksichtigung für die Vermieterseite feststellen lässt, ob ein Zahlungsverzug vorliegt. Von dieser Vertragspflichtverletzung in Form eines Zahlungsverzuges kann es abhängen, ob der Vermieterseite ein Kündigungsrecht zu steht. Entgegen der im Beschluss vom 16.11.2021 geäußerten Rechtsansicht hält das Gericht die mündlich getroffene Absprache wonach die Miete bis zum 5. des laufenden Monats und die Betriebskostenvorauszahlung bis zum 15. des laufenden Monats zu zahlen ist, für eine wesentliche Änderung des ursprünglichen Vertrags. Das Reichsgericht hat insoweit bereits darauf hingewiesen, dass bei einer Änderung der Miethöhe und der Vertragsdauer als wesentliche Bestandteile des Mietvertrags eine wertende Prüfung an Hand der wirtschaftlichen Bedeutung für den einzelnen Fall erfolgen müsse. Da die Formvorschrift des § 550 BGB (damals § 566 BGB) vornehmlich dem Schutz des Grundstückserwerbers bezwecke, könne es nicht auf solche Änderungen ankommen, die im Verhältnis zum ganzen Mietgegenstand und zur ganzen Vertragsdauer nach vernünftiger Beurteilung der Parteien und des Erwerbers keine Rolle spielen (RG HRR 1931 Nr. 403; vgl. hierzu auch KG 2005, 457 (458)). Zwar hat sich der Fälligkeitszeitpunkt für die Kaltmieten nur unwesentlich verschoben: dritter Werktag: 06.01.20; 05.02.20; 04.03.20; 03.04.20; 06.05.20 ... im Vergleich zum festen Fälligkeitstermin am 5. des laufenden Monats. Etwas anderes gilt aber im Hinblick auf den veränderten Fälligkeitszeitpunkt für die Betriebskostenvorauszahlungen vom dritten Werktag eines jeden Monats auf bis zum 15. des laufenden Monats. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist hier der Schutzzweck des § 550 BGB auch in seinem Kern getroffen, denn wie die zeitliche Abfolge zeigt, fand die mündliche Absprache zwischen der Beklagten und der Hausverwaltung statt, als die Klägerin noch nicht in den Mietvertrag eingetreten war. Folglich liegt hier sogar ein klassischer Fall des § 550 BGB und dessen Schutzzweck vor. Denn wie die Vorschrift des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH NJW 2014, 1087 (1089)). Gerade für die finanzielle Kalkulation eines Erwerbers sind die vertraglich vereinbarten Zahlungseingange insbesondere zur Tilgung der eigenen Zahlungsverpflichtungen von essentieller Bedeutung. Die Klägerin hat ihr Recht zur ordentlichen Kündigung wegen Schriftformverstoßes auch nicht verwirkt. Ein Fall der unzulässigen Rechtsausübung wegen widersprüchlichem Verhaltens liegt nicht vor. Ein Recht ist danach verwirkt, wenn der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben ist und dadurch bei seiner Gegenpartei den Eindruck erweckt, sie brauche mit der Geltendmachung des Rechts und des durchsetzbaren Anspruchs nicht mehr zu rechnen. Zwar ist im vorliegenden Fall die mündlich vereinbarte Zahlungsweise über mehr als sechs Jahre unwidersprochen - zumindest aus Beklagtenperspektive - praktiziert worden, doch fehlt es insoweit an einem Vertrauenstatbestand dahingehend, dass die Klägerin auf ihr insoweit zustehendes Kündigungsrecht verzichtet. Das Gericht neigt nach dem Vortrag der Parteien eher dazu, dass die Klägerin und die Beklagte das Kündigungsrecht wegen Schriftformverstoßes bis zur Vorlage der Anlage B2 nicht kannten. Wenn die Parteien aber von einem Recht keine Kenntnis haben, kann die Beklagte auch zuvor nicht darauf vertraut haben, dass die Klägerin dieses nicht ausüben werde. Die Klägerin handelte auch nicht rechtmissbräuchlich, weil sie unmittelbar nach Ausspruch der Kündigung sich bereit erklärte, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, welcher eine 42 %ige Erhöhung des Mietzinses enthielt. Zwar zeigt dieses Verhalten, dass die Klägerin mit dem Mietobjekt erhöhte Einnahmen erzielen will. Doch genügt dies allein nicht, um von einer unzulässigen Rechtsausübung auszugehen. Die Ausnutzung einer vom Gesetz gegebenen Kündigungsmöglichkeit stellt keine „besonders schwere Treuepflichtverletzung“ dar. Es müssen weitere - der Klägerin vorwerfbare - Umstände hinzutreten, die ihr Verhalten unbillig erscheinen lassen. Solche weiteren Umstände sind indes weder vorgetragen noch aus sonstigen Umständen ersichtlich. 2. Die Frage, ob bereits die fristlose Kündigung vom 08.01.2021 zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat, muss hier nicht abschließend beantwortet werden. Das Gericht neigt unter Beachtung der Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 25.04.2022 (Az: 8 U 158/21) der Auffassung zu, dass es gegebenenfalls an einem Verzug unter Beachtung der rechtzeitig mit Schreiben vom 22.01.2021 erhobenen Einrede des § 313 BGB gefehlt haben könnte. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht aus §§ 708, 711 ZPO. Anlage A Anlage B Die Klägerin ist Vermieterin und verlangt von der Beklagten, die in dem streitgegenständlichen Objekt ein Fitnessstudio betreibt, die geräumte Herausgabe. Die Parteien sind durch den undatierten Mietvertrag (vgl. Anlage K2) verbunden. Seit März 2013 nutzt die Beklagte die streitgegenständliche Fläche ununterbrochen für den Betrieb eines Fitnessstudios. In Jahr 2014 erwarb die Klägerin das Grundstück. Mit Schreiben vom 23.07.2014 teilte die damalige Hausverwaltung der Beklagten mit: „... Absprachegemäß können Sie ihre vertraglich zu leistende Miete in Höhe von aktuell € 11.087,83 € in folgenden Teilbeträgen zahlen: bis zum 5. des laufenden Monats € 8.469,83 Bis zum 15. des laufenden Monats € 2.618,00 ... (Anlage B2). Mit Eigentumsumschreibung vom 09.12.2014 wurde die Klägerin Eigentümerin des streitgegenständlichen Mietobjekts. Die Beklagte schuldet nunmehr eine monatliche Nettokaltmiete von 8.704,63 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung von 3.285,72 €, insgesamt also 14.268,52 € (brutto) (11.990,35 € + 2.278,17 € (19%)) (Anlage K3). Die Klägerin mahnte die Beklagte mit Schreiben vom 15.08.2018 und vom 06.02.2019 (Anlage K4) wegen unpünktlicher Mietzahlung bzw. Nebenkostenvorauszahlung ab. Aufgrund behördlicher Schließungsanordnung (Corona-Eindämmungsverordnung) für den Zeitraum 15.03.2020 bis 25.05.2020 musste die Beklagte ihren Geschäftsbetrieb, mithin das Fitnessstudio schließen. Im Oktober 2020 vereinbarte die Klägerin mit der Beklagten eine Stundung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate November und Dezember 2020 mit der Maßgabe, dass diese Positionen erst mit der Betriebskostenabrechnung 2020 berechnet werden sollen. Ab dem 2. November 2020 musste die Beklagte erneut bis mindestens Ende Januar 2021 ihrer Geschäftsbetrieb aufgrund behördlicher Anordnung (Corona Eindämmungsverordnung § 4b Abs. 1 Nr. 28) schließen. Die Beklagte zahlte die für November 2020 geschuldete Bruttokaltmiete am 17.11.2020. Mit E-Mail vom 21.12.2020 bat die Beklagte für den Fall, dass auch im ersten Quartal 2021 ihr Betrieb geschlossen bleiben müsse, um eine Stundung der Mietzahlung / Nebenkostenzahlung (vgl. Anlage K7). Mit E-Mail vom 04.01.2021 wies die Klägerin die Beklagte darauf hin, dass sie die Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Oktober und die Miete für Dezember 2020 noch nicht erhalten hat und verlangte eine Zahlung der Dezembermiete bis zum 08.01.2021 (vgl. Anlage K8). Mit Schreiben vom 08.01.2021 (vgl. Anlage K9) sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Dezember Miete 2020, Januar Miete 2021, Nebenkostenvorauszahlung für Oktober 2020 und Januar 2020) aus. Die Beklagte erhielt dieses Schreiben am 11.01.2021. Am 14.01.2021 zahlte die Beklagte die Bruttokaltmiete für Dezember (Zahlungseingang bei der Klägerin). Die Januarmiete blieb weiterhin offen. Die Beklagte wollte in dem Objekt bleiben, deshalb bot die Klägerin der Beklagten einen neuen Mietvertrag an (Anlage B1). Da darin die Nettomiete auf 12.000 € erhöht wurde, lehnte die Beklagte dieses neue Mietvertragsangebot ab (Anlage K12). Mit Anwaltsschreiben vom 22.01.2021 widersprach die Beklagte der fristlosen Kündigung unter Berufung auf Art. 240 § 7 EGBGB und §§ 313, 242 BGB (Anlage K13). Am 26.01.2021 zahlte die Beklagte die Bruttokaltmiete für Januar und die Nebenkostenvorauszahlung für Oktober 2020, da sie die staatliche Novemberhilfe erhalten hatte (Zahlungseingang bei der Klägerin, vgl. Anlage K14). Am 01.02.2021 zahlte die Beklagte die Nebenkosten nebst Umsatzsteuer für Januar 2021. Mit Bescheid vom 04.02.2021 erhielt die Beklagte Wirtschaftshilfe für Dezember 2020 (vgl. Anlage B5). Mit Schreiben vom 31. Mai 2021 kündigte die Klägerin ordentlich nach § 580a Abs. 2 BGB fristgemäß zum 31.12.2021 (Anlage K16). Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte ihren Mietzahlungsverpflichtungen seit 2017 nur noch unzureichend nachgekommen sei. Die fristlose Kündigung mit Scheiben vom 08.01.2021 sei wirksam. Sie ist der Ansicht, die damalige Hausverwaltung habe die Fälligkeitsvereinbarung mit der Beklagtenseite mündlich getroffen und lediglich schriftlich bestätigt (Anlage B2). Durch die lediglich mündlich getroffene Fälligkeitsvereinbarung sei der schriftformbedürftige Mietvertrag zwischen den Parteien nachträglich schriftformfehlerhaft geworden mit der Folge, dass das Mietverhältnis aus unbestimmte Zeit gelte und gemäß § 550 BGB mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden könne. Ursprünglich hat die Klägerin hilfsweise beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von der Beklagten mit undatiertem Mietvertrag angemieteten Flächen (Servicefläche, Halle und Sozialräume, jeweils im 1. Obergeschoss, mit einer Größe von ca. 1.500,00 qm) auf dem Grundstück M. Ring H., die in der Anlage A zum Tenor rot umrandet sind, spätestens zum 31. Dezember 2021 geräumt an sie herauszugeben sowie die Beklagte zu verurteilen, die mir undatiertem Mietvertrag angemieteten 25 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück M. Ring H., die in der Anlage B zum Tenor grün gekennzeichnet sind, spätestens zum 31. Dezember 2021 geräumt an sie herauszugeben. Wegen Zeitablaufs haben die Parteien diese Hilfsanträge übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Klägerin beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, die von der Beklagten mit undatiertem Mietvertrag angemieteten Flächen (Servicefläche, Halle und Sozialräume, jeweils im 1. Obergeschoss, mit einer Größe von ca. 1.500 qm) auf dem Grundstück M. Ring H., die in der Anlage A zum Tenor rot umrandet sind, zu räumen und an sie herauszugeben; 2. die Beklagte zu verurteilen, die mit undatiertem Mietvertrag angemieteten 25 Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück M. Ring H., die in der Anlage B zum Tenor grün gekennzeichnet sind, an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, dass durch das Schreiben vom 23.07.2014 einvernehmlich die Fälligkeit der Miete verändert worden sei und die Beklagte daher fristgemäß bis November 2020 gezahlt habe. Der wesentliche Zweck des § 550 BGB werde nicht tangiert, da durch die Absprache keine wesentlichen Bedingungen des Mietvertrags verändert worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.