329 O 370/12

Leitsatz: 1. Die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision kann auch unabhängig vom Vorliegen echter Maklerleistung erbracht werden.(Rn.22) 2. Auf die Anfechtung des Käufers/Erwerbers, der ursprünglich im Kaufvertrag der Provisionszahlung in Kenntnis fehlender Maklerleistung zustimmte, kommt es nicht an.(Rn.24) 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 18.750,00 EUR (in Worten: Achtzehntausendfünfhundert 0/100 Euro) zzgl. Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.11.2012 zu zahlen. 2. Der Beklagte wird außerdem verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Anwaltskosten i. H. v. 403,90 EUR zzgl. Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.11.2012 zu zahlen. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung seitens der Klägerin durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 5. Dem Beklagten bleibt die Geltendmachung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten. Die Klage ist zulässig und begründet. I. Die Klage ist im Urkundenverfahren zulässig. Das Landgericht Hamburg ist aufgrund der Gerichtsstandsvereinbarung der Parteien (Anlage K1) örtlich zuständig. Die Voraussetzungen für die Geltendmachung des Anspruchs im Urkundenprozess gem. 592 S. 1, 593 ZPO liegen vor. II. Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung i. H. v. 18.750,00 EUR aus § 7 des zwischen dem Beklagten und der Verkäuferin über das Grundstück O. Weg, H., geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrags (Anlage K3) i. V. m. § 328 Abs. 1 BGB. § 7 des Kaufvertrages sieht einen eigenen Anspruch der Klägerin i. S. d. § 328 BGB auf Zahlung einer Maklercourtage i. H. v. 6,25% des Grundstückspreises, in §2 des Vertrages festgelegt auf 300.000 EUR, mithin einen Zahlungsanspruch i. H. v. 18.750,00 EUR, ausdrücklich vor. Dieser Anspruch ist als selbständiges Provisionsversprechen unabhängig davon entstanden, ob die Klägerin tatsächlich eine Vermittlungsleistung erbracht hat, oder im Verhältnis zu der Verkäuferin auch nur hätte erbringen müssen oder dürfen. Dies ergibt sich aus der Auslegung der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung. Zwar legt der Wortlaut des § 7, überschrieben mit "Maklercourtage“ und einleitend mit der Feststellung, der Vertrag sei von der Klägerin vermittelt worden, zunächst die Verabredung einer Maklerprovision nach § 652 BGB nahe (Bethge, NZM 2002, 193 (195 f.)). Die weitere Ausgestaltung der Vertragsklausel und die Kenntnis des Beklagten bei Vertragsschluss von allen die Anspruchsentstehung seiner Meinung nach hindernden Umständen widerlegen ein solches Verständnis jedoch. Wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit kann die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (BGH, Urt. v. 12.10.2006 - III ZR 331/04 - NJW-RR 2007, S. 55-56, zitiert nach juris Rn. 19 m. w. N.; OLG München, Urt. v. 03.03.2010 - 20 U 4248/09 - zitiert nach juris Rn. 34). So lag es hier. Der Wortlaut der Vertragsklausel nennt nicht nur § 328 BGB als Anspruchsgrundlage (Palandt-Grüneberg, BGB, 70. Auflage 2011, Einf. v. § 328 Rn. 6), sondern begründet diesen originären Zahlungsanspruch der Klägerin darüber hinaus auch in einer für den rechtlichen Laien erkennbaren Weise, wenn formuliert wird, dass „der Maklerfirma gemäß § 328 BGB aus diesem Vertrag [Hervorhebung durch das Gericht] ein Anspruch gegen den Käufer zusteht“. Nach seinem eigenen Vorbringen ließ der Beklagte, der auf das Grundstück durch einen Veräußerungshinweis aufmerksam geworden sein und sich dann direkt an die Verkäuferin gewandt haben will, sich zunächst auf die Provisionsvereinbarung mit der Klägerin und sodann auf den Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages mit der Provisionsklausel wider besseren Wissens ein, um den Erwerb des Grundstücks nicht zu gefährden. Der Beklagte vereinbarte die Klausel, obwohl nach seiner eigenen Überzeugung eine Maklertätigkeit der Klägerin nicht geleistet war und auch nicht mehr geleistet werden konnte. Ihm waren also die Umstände, die nach seiner Auffassung das Entstehen eines „echten“ Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB hinderten, bei Vertragsschluss hinlänglich bekannt. Einer solchen Klausel dennoch zuzustimmen bedeutet regelmäßig die Übernahme einer von einer echten Maklertätigkeit unabhängigen Verpflichtung in Form eines selbständigen Provisionsversprechens (vgl. BGH, Urt. v. 20.11.2008 - III ZR 60/08 - NJW 2009, 1199-1200, zitiert nach juris Rn. 16; Urt. v. 06.02.2003 - III ZR 287/02 - NZM 2003, 284-285, zitiert nach juris Rn. 16 f.; Urt. v. 22.12.1976 - IV ZR 52/76 - NJW 1977, 582-583, zitiert nach juris Rn. 17). Auf eine etwaige Anfechtung der zuvor unterschriebenen Provisionsvereinbarung kommt es nicht an. Im Gegenteil könnte die Abgabe eines neuen Zahlungsversprechens nach der Anfechtung der ursprünglichen Vereinbarung eher für die bewusste Begründung eines neuen Anspruchs sprechen, als dagegen. Das Vorbringen des Beklagten hierzu ist auch unsubstantiiert hinsichtlich der konkreten Anfechtungserklärung sowie hinsichtlich des anfechtungsberechtigenden Irrtums, den die Klägerin arglistig erregt haben soll (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, 70. Auflage 2011, § 123 Rn. 2). Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang insbesondere, dass dem Beklagten nach seinen eigenen Ausführungen schon zum Zeitpunkt der Provisionsvereinbarung widerstreitende Angaben über das Bestehen eines Maklerverhältnisses zwischen der Klägerin und der Verkäuferin vorgelegen haben, er also berechtigten Anlass hatte, sich bei der Verkäuferin vor Abschluss der Vereinbarung rückzuversichern. Unbeachtlich ist nach der oben zitierten Rechtsprechung auch, ob es sich bei der Vereinbarung der Provisionsübernahme um eine AGB-Klausel gehandelt haben könnte. Die Klägerin als Begünstigte war hier schon nicht Verwenderin der Klausel, sodass sich der Beklagte nicht ihr gegenüber auf eine AGB-rechtliche Unwirksamkeit berufen könnte (Bethge, NZM 2002, 193 (198)), sondern allenfalls eine Unwirksamkeit des Anspruchs aus § 328 BGB einwenden könnte. § 7 des Grundstückskaufvertrages ist - unabhängig von einer Einordnung als Individualabrede oder AGB - inhaltlich nicht zu beanstanden. Die Klausel gestaltet nicht einen Maklervertrag aus, sondern ist Teil eines Kaufvertrages und an den rechtlichen Maßstäben des Kaufrechts zu messen. Eine Unwirksamkeit ist hiernach nicht ersichtlich. In den sogenannten Verflechtungsfällen, in denen ein Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB an der wirtschaftlichen Einheit zwischen dem Verkäufer und dem Makler scheitert, wird ein Provisionsversprechen wie das vorliegende regelmäßig als verschleierter Teil des Kaufpreises betrachtet und ist als solcher zulässig (BGH, Urt. v. 20.11.2008 - III ZR 60/08 - NJW 2009, 1199-1200, zitiert nach juris Rn. 13 ff. m. w. N.; vgl. auch Bethge, NZM 2002, 193 (196)). Dass eine gesellschaftsrechtliche Verbindung zwischen der Klägerin und der Verkäuferin hier nicht besteht, führt zu keiner abweichenden Beurteilung. Es steht den Parteien frei, einen Teil des Kaufpreises an einen Dritten entrichten zu lassen, unabhängig davon, wie das Innenverhältnis zwischen diesem Dritten und dem Verkäufer ausgestaltet ist. Soweit der Beklagte nach den Ergänzungen im nachgelassene Schriftsatz vom 08.02.2013 so zu verstehen sein soll, dass er erstmals nach Abschluss des notariellen Vertrages Kenntnis von der Kündigung des Maklervertrages bekommen habe, ändert dies nichts an der Sach- und Rechtslage. Denn auch dieser Vortrag ist unsubstantiiert. Wer ihn wann bei welchem Anlass und wo wo und zu welchem Zeitpunkt mit welchen Worten darüber raufgeklärt haben soll, bleibt im Dunkeln. In der Klagerwiderung sollten noch "die Verkäufer" dem Beklagten mitgeteilt haben, der Vertrag sei gekündigt, wobei sich aus dem Zusammenhang ergeben könnte, dass dies vor dem notariellen Vertrag gewesen sein soll. Auf Seite 3 der Klagerwiderung wurde aber "dme Beklagten" erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages bekannt, ..., von wem auch immer. Im neuen Schriftsatz wird dazu lediglich klargestellt, dass die Information lediglich nach den Abschluss des notariellen Vertrages erfolgte, weitere Einzelheiten aber nicht dargetan, womit ein konkreter Sachvortrag nicht vorliegt, so dass die Einwendungen des Beklagten unabhängig von den Einschränkungen im Urkundenprozess unerheblich sind. Gleiches gilt für etwaige Beweisantritte des Beklagten, denn die eigene Parteivernehmung des Beklagten dürfte mangels Vorliegender Voraussetzungen des § 448 ZPO nicht in Betracht kommen, es sei denn, die Klägerin würde dem zustimmen, wovon derzeit nicht auszugehen ist. Nach allem greifen die Einwendungen des Beklagten nicht durch. Die Nebenforderungen sind ebenfalls begründet. Zum Zeitpunkt der Einschaltung ihres Prozessbevollmächtigten durch die Klägerin befand sich der Beklagte im Verzug gem. § 286 BGB. Der Zahlungsanspruch der Klägerin entstand mit Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages am 02.10.2012 und wurde am gleichen Tag fällig. Die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten stellen sich daher als kausaler Verzugsschaden dar. Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 288 Abs. 1 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO; die der Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 4, 711 ZPO. Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklerprovision. Die Klägerin ist Immobilienmaklerin und war mit der Vermarktung des Grundstücks O. Weg in H. beauftragt. Der Beklagte unterschrieb am 31.08.2012 eine Provisionsvereinbarung mit der Klägerin (Anlage K 2). Sodann erwarb er durch notariellen Kaufvertrag vom 02.10.2012 (Anlage K 3) von der Verkäuferin Frau I. H. das besagte Grundstück. §7 des Grundstückskaufvertrags lautete auszugsweise wie folgt: § 7 Maklercourtage Dieser Vertrag wurde durch die Hausmaklerfirma [der Klägerin] vermittelt. Die Courtage beträgt 6,25 % vom Kaufpreis und schließt die gesetzliche Mehrwertsteuer ein. Die Courtage ist verdient und fällig mit Abschluss dieses Vertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass die Courtage allein vom Käufer geschuldet wird, weil der Verkäufer den Maklerauftrag mit der Maßgabe erteilt hat, dass er für die Courtage nicht in Anspruch genommen wird und der Maklerfirma gemäß § 328 aus diesem Vertrag ein Anspruch gegen den Käufer zusteht. [...] Der Kaufpreis für das Grundstück betrug gemäß § 2 des Grundstückskaufvertrages 300.000 EUR. Die am 09.10.2012 durch die Klägerin in Rechnung gestellte Provision (Anlage K 4) zahlte der Beklagte auch nach weiterer Aufforderung nicht. Die Klägerin beauftragte sodann ihren Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung der Forderung. Dieser vereinbarte mit dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten Hamburg als Gerichtsstand (Anlage K 1). Die Klägerin geht im Urkundenverfahren vor und beantragt, wie erkannt. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er behauptet, zwischen der Klägerin und der Verkäuferin habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein Maklerverhältnis mehr bestanden. Zu den Umständen der Vertragsanbahnung behauptet er, am 21.08.2012 durch ein von der Verkäuferin auf dem Grundstück O. Weg aufgestelltes Schild auf die Immobilie aufmerksam geworden zu sein. Er habe dann die Verkäuferin kontaktiert und mit ihr über den Kaufpreis verhandelt. Erst nach Abschluss des notariellen Vertrages sei ihm, dem Beklagten, bekannt geworden, dass die Klägerin zwar mit der Vermarktung des Grundstücks beauftragt gewesen sei, ihr dieser Auftrag jedoch im Juni 2012 entzogen worden sei. Der Beklagte behauptet weiter, sich daraufhin mit der Klägerin in Verbindung gesetzt zu haben, um deren Vertragsverhältnis zu der Verkäuferin zu überprüfen. Aufgrund wahrheitswidriger Angaben der Klägerin und aufgrund seines Interesses, den Grundstückserwerb nicht zu gefährden, sei die Provisionsvereinbarung zustande gekommen, die er, der Beklagte, sodann angefochten habe, nachdem er erfahren habe, dass der Klägerin der Maklerauftrag bereits Ende Juni 2012 entzogen worden sei. Die Klägerin hingegen habe mithilfe der Provisionsvereinbarung Druck auf die Verkäuferin ausgeübt, die daraufhin auf die Aufnahme des § 7 in dem Kaufvertrag bestanden habe.