328 O 342/18

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch des Amtsgerichts H., Grundbuch von S., Bd. 110, Blatt..., unter der laufenden Nummer 6 eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Erbbraurechts gemäß Bewilligung vom 10. März 2017 zuzustimmen und eine entsprechende Löschungsbewilligung abzugeben. 2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, den Nachlass von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Klägers in Höhe von € 1.954,46 freizuhalten. 3. Die Widerklage wird abgewiesen. 4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist für den Kläger im Tenor zu 2. und 4. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 6. Der Streitwert wird auf € 274.000,00 festgesetzt. Die zulässige Klage ist begründet. I. Der Kläger hat gegen den Beklagten Anspruch auf Abgabe einer Löschungserklärung hinsichtlich der streitgegenständlichen Auflassungsvormerkung. Der Kläger ist wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten. 1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte auch nach Fristsetzung durch den Kläger den Kaufpreis von € 150.000,00 nicht an die drei Kinder der Erblasserin gezahlt hat. Insofern lagen die Voraussetzungen für ein Rücktrittsrecht gemäß § 323 BGB vor. 2. Der Kläger konnte entgegen der Auffassung des Beklagten dieses Gestaltungsrecht zum einen ohne Zustimmung der Kinder der Erblasserin und zum anderen ohne Genehmigung des Nachlassgerichts ausüben. a) Die Zustimmung der Kinder war nicht erforderlich, obwohl sie als Dritte im Sinne des § 328 BGB in Bezug auf die Kaufpreiszahlung berechtigt waren. Es entspricht zunächst der inzwischen absolut herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung, dass beim Vertrag zugunsten Dritter allein der Versprechensempfänger als Vertragspartner im Synallagma die Gestaltungsrechte ausüben kann (statt vieler: MüKoBGB/Gottwald, 8. Aufl. 2019, BGB § 335 Rn. 10). Diese Befugnis traf ursprünglich die Erblasserin und damit nunmehr die Erben und den Kläger als Nachlassverwalter. Die Wirksamkeit des Rücktritts war auch nicht von der Zustimmung der Dritten, hier der Kinder abhängig. Allerdings wird die Frage, ob die Zustimmung des Dritten bei einem Vertrag zugunsten Dritter erforderlich ist, zum Teil unterschiedlich beurteilt. Die wohl herrschende Meinung in der Kommentarliteratur meint, dass eine Zustimmung unabhängig von der Ausgestaltung des Valutaverhältnisses zwischen dem Versprechensempfänger und dem Dritten generell nicht erforderlich ist (vgl. Staudinger/Klumpp (2020) BGB § 335, Rn. 22; BeckOGK/Mäsch, 1.1.2021, BGB § 328 Rn. 50; Bayer in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 328 BGB, Rn. 38). Eine andere Meinung gesteht dem Dritten, jedenfalls soweit ihm ein unentziehbares Recht zusteht, ein Zustimmungsrecht zu (vgl. Palandt/Grüneberg, § 328 Rn. 6; MüKoBGB/Gottwald, 8. Aufl. 2019 Rn. 10, BGB § 335 Rn. 10). Der Beklagte trägt schon nicht zu der Ausgestaltung des ursprünglichen Valutaverhältnisses zwischen den Kindern und der Erblasserin vor, so dass das Gericht nicht feststellen kann, ob die Kinder ein sog. unentziehbares Recht auf Kaufpreisauszahlung erlangt haben. Da die Kaufpreiszahlung erst mit dem Tod der Erblasserin fällig wurde, könnte die Zuwendung im Zusammenhang mit einer vorweggenommenen Erbfolgeregelung stehen. Hier sind allerdings unterschiedliche Ausgestaltungen hinsichtlich einer Entziehbarkeit bzw. Widerruflichkeit denkbar. Überdies schließt sich das Gericht der Meinung an, die allein den Versprechensempfänger als Vertragspartner im Synallagma für zuständig erachtet, Gestaltungserklärungen abzugeben, und zwar unabhängig von dem Dritten. Die Rechte des Dritten werden ausreichend im Valutaverhältnis berücksichtigt. Sollte der Dritte aufgrund der Ausgestaltung dieses Verhältnisses meinen, dass der Versprechensempfänger nicht berechtigt ist, den Rücktritt zu erklären und damit das eigene Forderungsrecht des Dritten gegenüber dem Versprechenden zu Fall zu bringen, kann er im Innenverhältnis seine Rechte verfolgen, gegebenenfalls auch schon vor Ausübung des Gestaltungsrechts. Für das Gericht ist kein nachvollziehbarer Grund erkennbar, dass Innenverhältnis zwischen Dritten und Versprechensempfänger zum Gegenstand des ursprünglichen Vertragsverhältnisses zwischen dem Versprechendem und dem Versprechensempfänger zu machen. b) Der vom Kläger erklärte Rücktritt war nicht von der Genehmigung des Nachlassgerichts abhängig. Entgegen der im Schriftsatz vom 11. Februar 2021 geäußerten Rechtsaufassung des Beklagten war eine Genehmigung nicht allein aufgrund der Regelung in § 1831 BGB erforderlich. Diese setzt zwar bei einseitigen Willenserklärungen an. Jedoch greift die Vorschrift nur ein, wenn grundsätzlich eine Genehmigungspflicht gemäß §§ 1812ff. und 1821ff. BGB vorliegt (vgl. nur Schulte-Bunert in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 1831 BGB, Rn. 1). Eine Genehmigungspflicht gemäß §§ 1821, 1822 BGB ist nicht erkennbar. Es liegt keiner der dort aufgezählten Fälle vor. Vorliegend ist zu beachten, dass der Kläger gerade nicht die Übertragung eines Grundstücks bzw. des Erbbaurechts anstrebt, sondern die Rückabwicklung, so dass das Grundstücksrecht wieder Teil des Nachlasses wird. Der Kläger verfügt letztlich nur über den Kaufpreiszahlungsanspruch. Allein dieser wäre genehmigungsrechtlich von dem Rücktritt betroffen. Eine Genehmigungspflicht folgt auch nicht aus § 1812 BGB. Diese Regelung ist entgegen der Meinung des Beklagten nicht auf den Nachlassverwalter anzuwenden. Insoweit kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen hinsichtlich des Kaufpreisanspruchs tatsächlich vorliegen. Der Nachlassverwalter vertritt wie ein Pfleger die Erben, § 1975 BGB. Damit sind die Vorschriften über die Nachlasspflegschaft anwendbar, §§ 1960f. BGB. Auf die Pflegschaft finden gem. § 1915 Abs. 1 BGB die Vorschriften über die Vormundschaft entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. § 1812 BGB ist jedoch, anders als die §§ 1821, 1822 BGB, nach herrschender Meinung auf die Nachlassverwaltung nicht anwendbar (OLG Hamm, Urteil vom 27-03-1995 - 22 U 74/94, NJWE-FER 1996, 37, beck-online; MAH ErbR, § 24 Nachlassverwaltung Rn. 90, beck-online; MüKoBGB/ Küpper, 8. Aufl. 2020 Rn. 2, BGB § 1985 Rn. 2; Palandt/Weidlich, BGB, § 1985 Rn. 2). Ein Grund der Nichtanwendbarkeit ist, dass für den Nachlasspfleger ein Gegenvormund, dessen Zustimmung nach § 1812 erforderlich wäre, nicht vorgeschrieben ist. Im Übrigen ist dem Beklagten entgegenzuhalten, dass der Rücktritt für den Nachlass nur günstig ist. Formal geht zwar durch den Rücktritt der Kaufpreiszahlungsanspruch unter. Allerdings handelt es sich nicht um ein Forderungsrecht des Nachlasses, sondern um einen Anspruch der Kinder als Dritte im Sinne des § 328 BGB. Diese verlieren ihr eigenes Forderungsrecht. Der Nachlass ist nicht durch einen Verlust betroffen, sondern erlangt allein das Erbbaurecht zurück, sodass dieses zugunsten des Nachlasses gesichert oder sogar verwertet werden kann. Auch vom Sinn und Zweck der Regelungen in den §§ 1812 und 1821ff. BGB liegt kein Grund für die Genehmigungspflicht des Rücktritts vor. II. Der Beklagte kann dem Kläger keine Zahlungsansprüche im Wege des Zurückbehaltungsrechts entgegenhalten. Dasselbe gilt hinsichtlich der hilfsweise erhobenen Widerklage. Diese ist unbegründet. Dem Beklagten stehen die geltend gemachten Ansprüche in Höhe von € 174.704,88 nicht zu. 1. Der Beklagte hat einen Anspruch gegen den Nachlass auf Zahlung von € 24.900,00 aufgrund der angeblichen Tilgungsleistungen auf den Darlehensvertrag der Erblasserin Nr. ... bei der H. V. eG nicht ausreichend schlüssig vorgetragen. a) Auf Basis des Vortrags des Beklagten ist ein entsprechender Bereicherungsanspruch wegen der Tilgung einer fremden Schuld, nicht erkennbar. Dabei kann noch dahinstehen, ob es einen Rechtsgrund für diese Zahlungen gab. Soweit der Beklagte vorträgt, dass er eine fremde Schuld getilgt hat und deshalb Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen habe, so steht ihm ein entsprechender Anspruch nicht zu. Der Beklagte hat keine Zahlungen an die V., sondern an die Erblasserin persönlich in bar auf ihr Konto geleistet. Von deren Konto aus sind die Zins- und Tilgungsleistungen an die V. erbracht worden (vgl. Anlage B 7). Aus diesem Grund ist schon nicht erkennbar, dass der Beklagte konkret auf das Darlehen irgendetwas gezahlt hat. b) Eine anderer bereicherungsrechtlicher Anspruch ist derzeit nicht erkennbar. Der Beklagte hat nicht schlüssig vorbringen können, welche Beträge er für die Nutzung des Hauses aufzubringen hatte, so dass ein Rechtsgrund für diese Zahlungen im Raum steht. Zum einen trägt er vor, er habe mit der Erblasserin im Jahr 2005 bei seinem Einzug vereinbart, dass er das Haus zu ihrem Tod hin erwerben und deshalb diese Darlehensraten von € 600,00 zahlen und zudem sämtliche Sanierungsarbeiten und Reparaturen übernehmen werde. Es bleibt unklar, ob der Beklagte diese Leistungen statt einer Miete übernommen hat. Zum anderen trägt er den Abschluss eines Mietvertrages im Jahr 2016 vor (Anlage B 5), der dem Zweck dienen sollte, das Pflichtteilsrecht der Kinder der Erblasserin auszuschalten. Nach diesem Mietvertrag schuldete der Kläger eine Nettomiete von € 800,00 sowie die Tragung sämtlicher Verbrauchskosten (vgl. §§ 3 und 29). Nach dem Vortrag des Beklagten bleibt dem Gericht letztlich unklar, welche Beträge er für die vertraglich eingeräumte Nutzung des von ihm bewohnten Hauses zu zahlen hatte und welche Beträge er konkret aufgewendet hat. Soweit zwischen den Parteien unstreitig ist, das zwischen 2013 und 2017 (zumindest unregelmäßig) Barzahlungen von € 600,00 sowie Zahlungen des Sozialamtes von € 437,00 monatlich auf dem Konto der Erblasserin eingegangen sind, hat der Beklagte nicht ausgeräumt, dass diese mit der Nutzung des Hauses im Zusammenhang stehen. Immerhin schuldete der Beklagte zumindest nach dem von ihm vorgelegten Mietvertrag eine Miete von monatlich € 800,00 zzgl. Verbrauchskosten. Sollte der Vortrag des Beklagten so zu verstehen sein, dass er die Zahlungen von € 600,00 nicht wegen der jeweils aktuellen Nutzung des Hauses der Erblasserin, sondern allein aufgrund des angedachten Erwerbs des Hauses mit dem Tod der Erblasserin geleistet hat, scheitert ein möglicher Anspruch nicht mehr am vorliegenden Rechtsgrund, sondern an dem gesetzlichen Ausschluss des Bereicherungsanspruchs aufgrund Nichteintritts des bezweckten Erfolges (siehe 2.). 2. Der Beklagte hat ferner keinen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Heizungsanlage, für die Materialkosten zur Sanierung des Hauses, die dafür entstandenen Lohnkosten und den Pflegeaufwand. a) Ein denkbarer Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Fall BGB wegen des Nichteintritts des bezweckten Erfolgs (condictio ob rem) scheitert an § 815 BGB. Dabei kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen des Anspruchs überhaupt vorliegen. Sollte sich nämlich in dem Mietrechtsstreit der Parteien herausstellen, dass der Kläger keinen Anspruch auf Räumung des Hauses hat, könnte der Beklagte das Haus weiter nutzen und damit in den Genuss der meisten hier geltend gemachten Aufwendungen kommen. Ferner bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kläger bezogen auf die Lohnkosten von € 79.500,00 Ersatz verlangen kann, weil er den Verdacht der Schwarzarbeit bis heute nicht ausgeräumt hat. Rechnungen, die grundsätzlich für Bauleistungen auszustellen sind, hat der Beklagte bis heute nicht vorgelegt. Zudem handelte es sich um Barzahlungen an ausländische Arbeitskräfte, die den Verdacht nahelegen. In jedem Fall scheitert eine Rückzahlung an § 815 BGB. Der Beklagte hat den Eintritt des bezweckten Erfolges selbst vorwerfbar verhindert. Mit der letzten Alternative in § 815 BGB hat der Gesetzgeber den allgemeinen Gedanken des § 162 Abs. 1 BGB aufgenommen. Voraussetzung für die Anwendung des § 815 BGB ist es daher, dass der Leistende ohne zwingenden Grund eine Handlung vornimmt, die objektiv geeignet ist, den Erfolg zu verhindern, und dass er sich dieser Wirkung seiner Handlung bewusst ist. Ebenso wie bei einem gegenseitigen Vertrag der eine Teil trotz des Unmöglichwerdens seiner Leistung den Anspruch auf die Gegenleistung des anderen Teils behält, wenn dieser die Unmöglichkeit zu vertreten hat, so darf der Leistungsempfänger das aufgrund der Zweckvereinbarung Geleistete behalten, wenn der Leistende den Eintritt des bezweckten Erfolges vereitelt hat (Staudinger/Lorenz (2007) BGB § 815, Rn. 2). Dieser Fall liegt hier vor. Der Beklagte hat durch die inzwischen nicht mehr nur mehrmonatige, sondern auch mehrjährige Nichtzahlung des Kaufpreises von nur € 150.000,00 für ein 800qm großes Erbbaugrundstück in Hamburg den Erfolgseintritt vorwerfbar vereitelt. Er hat sich offenbar zu einer Leistung verpflichtet, die er nie im Stande war zu leisten. Das galt sowohl für den Kaufpreisanteil, der zu Lebzeiten der Erblasserin durch Zahlung einer Leibrente zu bedienen gewesen wäre, als auch für die Kaufpreiszahlung von € 150.000,00 an die Kinder der Erblasserin. Der Beklagte hat bis heute nicht im Ansatz dargelegt, wie er bei seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen zwei Grundstückskaufverträge zeitgleich bedienen wollte. Mangels anderer Erkenntnisse hat das Gericht davon auszugehen, dass er bei objektiver Betrachtung der maßgeblichen Umstände die Erblasserin und später die Erben bzw. den Kläger über seine Leistungsfähigkeit getäuscht hat. Hierin liegt erst recht ein vorwerfbares Verhalten, das im Rahmen der Wertungen des § 815 BGB mit zu berücksichtigen ist. Der Beklagte hat ein Insolvenzverfahren hinter sich und lebte offenbar von Sozialleistungen. Er hätte selbst erkennen müssen, dass er bei realistischer Betrachtung seiner Leistungsfähigkeit niemals die Kaufpreise hinsichtlich der Grundstücke würde aufbringen können. Er selbst hat folglich die maßgebliche Ursache dafür gesetzt, dass sich der Erfolg seiner von ihm behaupteten Investitionen in das Haus und die Pflege der Erblasserin nicht einstellen würde. b) Dem Beklagen steht auch kein Anspruch aus § 29 des Mietvertrages in Bezug auf die Aufwendungen in das Haus zu. Dabei kann dahinstehen, ob der Mietvertrag bzw. diese Klausel wirksam vereinbart wurden. Entweder die Kündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam. In diesem Fall gilt der Mietvertrag als nicht gekündigt. Die Regelung würde nicht eingreifen. Sollte die Kündigung des Klägers wirksam sein, hätte der Beklagte auch insoweit analog den Regelungen in §§ 162, 815 BGB den Eintritt des Erfolges, dass er das Haus zumindest als Mieter weiter nutzen kann, selbst vorwerfbar vereitelt. 3. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Erstattung der Notarkosten. Diese haben ihren Rechtsgrund in der streitgegenständlichen Urkunde vom 10. März 2017, dort § 7. Soweit der Beklagte auch insoweit meint, diese Kosten seien wegen des Nichteintritts des Erfolgs erstattungsfähig, so ist schon nicht im Ansatz erkennbar, dass die Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen. Es ist nicht vorgetragen, dass die Erblasserin und der Beklagte neben dem Kausalgeschäft einen besonderen Leistungszweck vereinbart haben. Überdies greift auch hier erst Recht der Ausschluss gemäß § 815 BGB ein, da der Beklagte den Kaufpreis, den er nach derselben Urkunde schuldete, nicht gezahlt hat. III. Der Kläger bzw. der Nachlass hat Anspruch auf Freihaltung von den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Klägers in Höhe von mindestens € 1.954,46 gemäß § 280 BGB. Der Beklagte war mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug. Der Kläger durfte aus diesem Grund für den Nachlass den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären. Dieser hat einen Wert von € 300.000,00 (vgl. § 7 des Kaufvertrages). Auf Basis dieses Gegenstandswertes kann der Nachlass Ersatz der Rechtsanwaltskosten als Rechtsverfolgungskosten beanspruchen. Diese liegen über dem Wert von € 1.954,46, der als geltend gemachter Wert zuzusprechen war, § 308 ZPO. IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 2 ZPO. Der Tenor zu 1. ist gemäß §§ 894, 895 ZPO nicht vorläufig vollstreckbar (Musielak/Voit/Lackmann, 17. Aufl. 2020 Rn. 5, ZPO § 709 Rn. 5). Der Streitwert bemisst sich nach dem Wert der Klage (1/3 des Wertes des Kaufvertrages; € 100.000,00) sowie dem Wert der Widerklage, § 45 Abs. 1 GKG. Der Kläger begehrt die Löschung einer Auflassungsvormerkung nach Rücktritt von einem Kaufvertrag über ein Erbbaurecht. Der Kläger ist Nachlassverwalter über das Nachlassvermögen nach der am 24. April 2017 verstorbenen M. K.. Der Beklagte und die Erblasserin kannten sich seit langer Zeit. Die Erblasserin war Eigentümerin eines Gebäudegrundstücks in S. und Erbbaurechtsinhaberin des hier streitgegenständlichen Grundstücks in der H.- Straße in H.. Beide Gebäude nutzte der Beklagte. Nach seinen eigenen Angaben bewohnte er das hier streitgegenständliche Haus in H. seit dem Jahr 2005 als Wohnhaus. Die Absprachen des Beklagten mit der Erblasserin hinsichtlich der Nutzung der Gebäude sind streitig. In den Jahren 2006 bis 2013 war ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten anhängig. In den Jahren 2013 bis 2017 zahlte der Beklagte in nicht regelmäßigen Abständen € 600,00 auf das Konto der Erblasserin in bar ein. Zudem zahlte das Sozialamt für den Beklagten einen Betrag von monatlich € 437,00 auf das Konto der Erblasserin. Im Jahr 2015 erkrankte die Erblasserin an Krebs. Der Beklagte legte im laufenden Verfahren mit der Anlage B 5 einen auf den 30. Juni 2016 datierten, schriftlichen Mietvertrag hinsichtlich des streitgegenständlichen Objekts vor, wonach der Beklagte eine monatliche Miete von € 800,00 und sämtliche Nebenkosten zu zahlen hatte. Ausweislich § 29 des Mietvertrages verfügte die Erblasserin für den Fall ihres Ablebens, dass dem Beklagten im Fall der Kündigung sämtliche seit 1993 aufgewendete Kosten für das Haus zu erstatten seien. Am 7. März 2017 erwarb der Beklagte von der Erblasserin das S. Hausgrundstück für einen Kaufpreis von € 200.000,00 (Anlage K 2), zahlbar zum 31. Mai 2017. Übergabestichtag sollte der 1. Juni 2017 sein. Ferner erwarb der Beklagte am 10. März 2017 das hier streitgegenständliche Grundstück bzw. das entsprechende Erbbaurecht (Anlage K 3). Als Gegenleistung vereinbarten die Parteien die Zahlung einer Leibrente von monatlich € 1.650,00 sowie die Zahlung eines Kaufpreises von € 150.000,00. Dieser war bis zum Tod der Erblasserin gestundet und sodann zahlbar an die drei Kinder der Erblasserin zu je € 50.000,00 drei Monate nach dem Tod. Die Erblasserin verstarb kurze Zeit später am 24. April 2017. Der Beklagte zahlte beide Kaufpreise, auch auf Nachfristsetzungen des Klägers nicht. Am 8. Januar 2018 erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag. Ferner kündigte der Kläger das Mietverhältnis. Der Kläger behauptet, dass der Mietvertrag in der vorliegenden schriftlichen Form nicht wirksam zustande gekommen sei. Die Erblasserin habe diesen nicht unterzeichnet. Im Übrigen könne die Zusatzvereinbarung in § 29 auch nachträglich eingeführt worden sein. Zudem sei die Erblasserin zum Zeitpunkt der behaupteten Unterzeichnung des Mietvertrages nicht mehr geschäftsfähig gewesen. Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, a) zuzustimmen, dass die zu seinen Gunsten im Grundbuch des Amtsgerichts H., Grundbuch von S., Bd. ..., Blatt..., unter der laufenden Nummer 6 eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Erbbraurechts für den Beklagten, gemäß Bewilligung vom 10. März 2017 - URNr. ... - der Notarin M. T. in H.- H1, gelöscht wird; b) den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von € 1.954,46 freizuhalten. Der Beklagte beantragt, a) die Klage abzuweisen und b) hilfsweise widerklagend, den Kläger Zug um Zug zur Zahlung eines Betrages von € 174.704,88 zu verurteilen. Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen. Der Beklagte meint, dass der Rücktritt des Klägers mangels vorheriger Genehmigung des Nachlassgerichts und mangels Zustimmung der drei Kinder der Erblasserin als Dritte im Sinne des § 328 BGB nicht wirksam gewesen sei. Im Übrigen beruft sich der Beklagte hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht. Er meint, ihm stünden Aufwendungsersatzansprüche gegen den Nachlass in Höhe von € 174.704,88 zu. Der Beklagte habe das Darlehen der Erblasserin für das streitgegenständliche Grundstück bei der V. H. zwischen den Jahren 2013 und 2017 mit monatlich € 600,00 getilgt. In diesem Zusammenhang trägt er weiter vor, dass er mit Einzug im Jahr 2005 mit der Erblasserin vereinbart habe, die € 600,00 für das Darlehen und sämtliche Sanierungsarbeiten und Reparaturen zu übernehmen, in der Absicht das Haus nach dem Tod der Erblasserin zu übernehmen. Wegen der einzelnen Zahlungen nimmt das Gericht Bezug auf die Aufstellung auf Seite 8 des Schriftsatzes vom 30. Oktober 2019 (Bl. 113f. d.A.). Insgesamt habe der Beklagte in Bezug auf das Darlehen Zahlungen im Wert von € 24.900,00 geleistet. Zudem begehrt der Beklagte Ersatz seiner Material- und Lohnaufwendungen im Zusammenhang mit Reparaturen und Sanierungen des Hauses. Für die Heizung habe er € 7.000,00, für Material € 8.590,79 und für Lohnkosten von Handwerkern € 79.500,00 aufgewendet. Wegen des Materialeinsatzes nimmt das Gericht Bezug auf die Anlage B 9 bis B 15 und die Ausführungen im Schriftsatz vom 3. Juni 2019 ab Seite 8 (Bl. 62ff. d.A.). Der Beklagte trägt weiter vor, dass er an die polnischen Staatsangehörigen S. und M. zwischen 2007 und 2019 für unterschiedlichste Handwerkerleistungen insgesamt € 79.500,00 in bar gezahlt habe. Wegen der Einzelheiten verweist das Gericht auf den Schriftsatz des Beklagten vom 3. Juni 2019, Seite 13f., und die Anlagen B 16 und 17. Ferner habe der Beklagte für den streitgegenständlichen Kaufvertrag Notarkosten in Höhe von € 1.674,09 aufgewendet (Anlage B 18). Abschließend behauptet der Beklagte, er habe die Erblasserin im Jahr 2015 9,5 Monate, im Jahr 2016 12 Monate und im Jahr 2017 4 Monate gepflegt. Auf Basis eines üblichen Stundenlohns von € 15,00 errechne sich ein Erstattungsanspruch in Höhe von € 53.550,00. Der Beklagte meint, ihm stünden diese Erstattungsansprüche zu, da er die Aufwendungen allein mit dem Ziel getätigt habe, Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter zu werden. Dieser Zweck sei durch den Rücktritt des Klägers verfehlt worden. Überdies habe er mit der Erblasserin in § 29 des Mietvertrages vereinbart, dass im Fall der Kündigung sämtliche Aufwendungen in Bezug auf das Haus zu erstatten seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze.