311 S 88/14

Keine Kündigung wegen Jobcenter-bedingter verspäteter Mietzahlungen • Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen nachhaltig verspäteter Mietzahlungen ist nach § 543 Abs.1 BGB im Einzelfall unter Berücksichtigung des Verschuldens zu prüfen. • Leistungen des Jobcenters stellen staatliche Transferleistungen dar und sind grundsätzlich nicht als Erfüllungsgehilfenleistungen dem Mieter nach § 278 BGB zuzurechnen. • Zahlt das Jobcenter Teile der Miete direkt an den Vermieter für Mitglieder einer Bedarfsgemeinschaft, begründet dies nicht ohne Weiteres einen dem Hauptmieter zurechenbaren Verzug. • Eine konkludente Aufnahme weiterer Personen als Mieter setzt einen übereinstimmenden Parteiwillen voraus; bloße Annahme von Teilzahlungen genügt hierfür nicht. • Bei Beteiligung des Jobcenters sind Interessenabwägung und Sozialgesichtspunkte nach § 241 Abs.2 BGB zu berücksichtigen; dies kann die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses verneinen. Die Klägerin verlangte von der alleinigen Mieterin (Beklagte zu 1) sowie von zwei mitwohnenden Töchtern Räumung und Herausgabe der Wohnung wegen nachhaltig verspäteter Mietzahlungen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Die Miete wurde teilweise vom Jobcenter für die Beklagten direkt an die Klägerin gezahlt; darüber hinaus leisteten die Töchter Teilzahlungen. Das Amtsgericht gab der Klage statt und begründete dies mit verspäteten Teilzahlungen und der Alleinverantwortung der Mieterin. Die Beklagten legten Berufung ein; zwischenzeitlich wurde über das Vermögen der Beklagten zu 1) Insolvenz eröffnet. Die Beklagten rügten u. a. fehlende Wirksamkeit der Kündigung gegenüber den Mitbewohnerinnen und dass die Verzögerungen auf das Jobcenter zurückzuführen seien. Das Landgericht prüfte insbesondere, ob das Verhalten des Jobcenters der Mieterin gemäß § 278 BGB zuzurechnen ist und ob eine konkludente Mitmieterschaft begründet wurde. • Berufung ist zulässig und in der Sache erfolgreich; das Insolvenzverfahren der Beklagten zu 1) unterbricht das Verfahren nicht, da die Wohnung nicht von der Insolvenzmasse betroffen ist (§§ 108 InsO, 240 ZPO). • Die Kündigung war nicht geeignet, das Mietverhältnis zu beenden: Mieterin war lediglich Beklagte zu 1); ein Eintritt der Mitbewohnerinnen in den Vertrag konnte nicht festgestellt werden, da es an einem übereinstimmenden Parteiwillen fehlt und bloße Teilzahlungen als Drittleistungen angesehen werden können. • Bei der Prüfung nach § 543 Abs.1 BGB ist das Verschulden zu berücksichtigen; die hier beanstandeten Verzögerungen beruhten überwiegend auf Leistungen des Jobcenters, die staatliche Transferleistungen darstellen und nicht als Erfüllungsgehilfentätigkeit des Mieters zu qualifizieren sind (keine Zurechnung nach § 278 BGB). • Auch die verspäteten Direktzahlungen des Jobcenters für eine mitbewohnende Tochter können der alleinigen Mieterin nicht zugerechnet werden, weil auch diese Leistungen hoheitliche Transferleistungen sind und die Zufälligkeit der Reihenfolge der Zahlungen nicht zu einer Verschuldenszurechnung führen darf. • Die Entscheidung des BGH zu zahlungsunabhängigen Kündigungsgründen (VIII ZR 175/14) ändert daran nichts, weil dort andere Tatbestandsvoraussetzungen (insb. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB) betroffen waren; hier ist § 543 Abs.1 BGB mit Interessenabwägung anzuwenden. • Angesichts der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und der Zwecksetzung der Mietübernahme durch das Jobcenter wäre ein Wohnungsverlust aufgrund allein vom Jobcenter zu vertretender Verzögerungen unverhältnismäßig; daher liegt weder ein wichtiger Grund für eine fristlose noch ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung vor (§§ 543, 573 BGB). • Mangels Beendigung des Mietverhältnisses besteht auch kein Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung beruhen auf §§ 91, 708, 711 ZPO; Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Die Berufung der Beklagten war erfolgreich; das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kündigung des Mietverhältnisses war nicht gerechtfertigt, weil die verspäteten Mietzahlungen überwiegend auf Zahlungen des Jobcenters zurückzuführen waren, welche als staatliche Transferleistungen nicht dem Verschulden der Mieterin nach § 278 BGB zuzurechnen sind. Eine konkludente Aufnahme der Mitbewohnerinnen in das Mietverhältnis konnte nicht festgestellt werden, sodass die Beklagte zu 1) weiterhin als alleinige Mieterin anzusehen ist. Mangels wirksamer Kündigung besteht auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits; die Revision wurde zugelassen.