318 S 58/19

Leitsatz: 1. Wohnungseigentümer haben gemäß § 21 Abs. 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht, was entsprechend für die Abberufung des Verwalters gilt. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer jedoch nicht zu einer Abberufung des Verwalters, sondern sie dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint.(Rn.20) (Rn.21) 2. Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters kann vorliegen, wenn dieser den mit der Prüfung der Jahresabrechnung beauftragten Wohnungseigentümern Auskünfte sowie die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen pflichtwidrig verweigert. Dabei ist der Verwalter nicht zur Übersendung der Abrechnungsbelege verpflichtet, vielmehr hat die Einsichtnahme grundsätzlich beim Verwalter als Schuldner des entsprechenden Auskunftsrechts zu erfolgen.(Rn.25) (Rn.26) 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27.05.2019, Az. 11 C 327/18, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 36.487,50 € festgesetzt. I. Die Parteien bilden die WEG, L. Quartier II, H.. Sie streiten in der Berufungsinstanz über die von den Klägern begehrte Abbestellung der Verwaltung und Kündigung des Verwaltervertrages sowie die Neubestellung der Firma A. I. S. GmbH als Verwalterin. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 27.05.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4, 8 WEG im Sinne der klägerseitig gestellten Verpflichtungsanträge nicht bestehe. Es könne dahinstehen, ob die Anfechtung des auf der Eigentümerversammlung vom 07.05.2018 zu TOP 10 gefassten Negativ-Beschlusses notwendig gewesen sei. Der Verwalterin falle kein so schwerwiegender Verstoß gegen die Verwalterpflichten zur Last, dass der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung „auf Null“ im Sinne der Stattgabe der klägerseitigen Anträge reduziert gewesen sei. Vorliegend seien die „anziehbaren“ möglichen Verstöße auf den Zeitraum nach der Wiederbestellung der Verwalterin auf der Eigentümerversammlung vom 08.06.2017 begrenzt. Soweit eine mögliche Behinderung der Prüfarbeit des Beirats in Vorbereitung der Eigentümerversammlung vom 07.05.2018 in Rede stehe, sei zu beachten, dass die Klägerin mit Email vom 25.03.2018 nicht die Einzelabrechnungen zur Vorlage begehrt habe, sondern die Wohngeldabrechnungen aller Untergemeinschaften. Soweit die Verwalterin in Person von Herrn S. mit Email vom 26.03.2018 die Einzelabrechnungen nicht habe vorlegen wollen, weil diese nicht Gegenstand der Belegprüfung seien, könne sich dies nur auf die vorgenannte Anforderung der Klägerin beziehen. Es sei somit nicht um „Einzelabrechnungen“ der einzelnen Wohnungseigentümer gegangen. Zwar lasse die Prüfungsaufgabe des Beirates sich nur erfüllen, wenn auch die Einzelabrechnungen, zumindest die Untergemeinschaftsabrechnung, zugänglich gemacht würden. Allerdings bestehe kein Recht auf deren Übersendung. Die Verwaltung könne auf Einsichtnahme in ihren Räumlichkeiten, die dem Beirat jederzeit zu gewähren sei, verweisen. Vor diesem Hintergrund erscheine die Korrespondenz zwischen der Klägerin und der Verwalterin grenzwertig. Beide Seiten hätten das Falsche begehrt bzw. abgelehnt. Die Klägerin hätte nur Einsichtnahme reklamieren dürfen. Der Mitarbeiter der Verwalterin habe mit seiner Wertung, die Einzelabrechnungen würden den Beirat nichts angehen, falsch gelegen. Dies begründe jedoch kein schwerwiegendes Verschulden der Verwalterin. Die Behinderung der Arbeit des Beirats könne ein Abberufungsgrund sein, aber nur bei einer Beeinträchtigung der weiteren vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den Beiratsmitgliedern. Vorliegend sei die Klägerin als Beiratsmitglied bereits vor, spätestens auf der Eigentümerversammlung vom 07.05.2018 zurückgetreten. Gegen das ihren (ehemaligen) Prozessbevollmächtigten am 31.05.2019 zugestellte Urteil haben die Kläger mit einem am 01.07.2019 (Montag) bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 02.09.2019 mit einem an diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Die Kläger tragen im Wesentlichen vor, das Amtsgericht habe die Klage zu Unrecht abgewiesen. Die Verwalterin habe den Wohnungseigentümern, vertreten durch den Beirat, gemäß Email vom 26.03.2018 die Einsicht in ihre eigenen Unterlagen, die Einzelabrechnungen, rechtswidrig verweigert. Hierfür habe es keinen vernünftigen Grund gegeben. Dies habe auch der Mitarbeiter der Verwalterin, Herr S., gewusst oder wissen müssen. Ein weiteres Fehlverhalten der Verwalterin liege in dem Umstand begründet, dass Herr S. sie – die Klägerin – aufgefordert habe, umgehend eine Belegprüfung ohne Berücksichtigung der Jahreseinzelabrechnung durchzuführen, ansonsten werde ein beliebiger Eigentümer mit der Belegprüfung beauftragt. Dies habe er dann auch ohne ihre Kenntnis getan. Damit habe die Verwalterin ihr eine Belegprüfung verweigert. Die Verwalterin schere sich nicht um die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern verfolge ausschließlich eigene Interessen. Die Verwalterin sei verpflichtet gewesen, dem Beirat die Einzelabrechnung vorzulegen. Es habe sich auch nicht um einen „einmaligen Rechtsirrtum“ der Verwalterin gehandelt. Es bestehe die Gefahr, dass sich die Verwalterin auch zukünftig rechtswidrig verhalte. Auch frühere Geschehnisse hätte das Amtsgericht berücksichtigen müssen. Ein weiterer Pflichtverstoß liege in der Tatsache begründet, dass die Verwalterin den Wohnungseigentümern die Urteile der Kammer in den Verfahren z. Az. 318 S 112/17 und 318 S 34/18 nicht zur Verfügung gestellt habe. Zudem habe die Verwalterin sich gegen einen Beschlussvorschlag ausgesprochen, der die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches gegen die Prozessbevollmächtigten der Beklagtenseite vorgesehen habe. Die Verwaltung beachte ferner nicht das Kompetenzrecht der Untergemeinschaften. Die Kläger beantragen, das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg vom 27.05.2019 abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, - der Abbestellung der B.- V. zu H. H1 mbH, vertreten durch die Geschäftsführer V. S. und A. W., S. ...,... H. als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage I. S. ...,...,...,..., K. ...,..., L. ...,...,...,..., A.- S.-Ring...,...,...,..., L. II,... H. und der Kündigung des am 14.12.2012 zwischen der B.- V. zu H. H1 mbH geschlossenen Verwaltervertrages aus wichtigem Grund zuzustimmen; - der Bestellung der Firma A. I. S. GmbH, H - Straße, H., vertreten durch den Geschäftsführer J. M. als neue Verwaltung und Nachfolgerin der Firma B.- V. zu H. H1 mbH vertreten durch die Geschäftsführer V. S. und A. W., S -Hörn, H. als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage I. S.,, K., L., A – S - Ring, L., H., zuzustimmen; - mit der Firma A. I. S. GmbH, H - Straße, H., vertreten durch den Geschäftsführer J. M., einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit von zwei Jahren abzuschließen, beginnen mit der Berufung zur Verwalterin zu folgenden Konditionen: 2 Jahre Laufzeit, Verwaltergebühr für jedes Wohnungseigentum 10,- € und für jeden Stellplatz 1,25 € sowie zusätzliche 50,- € für notarielle Verwaltergenehmigungen, 375,- € für jede außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung sowie 7,50 € für Steuerbescheinigungen, alle jeweils netto zzgl. MwSt; und hilfsweise, eine andere vom Gericht auszuwählende natürliche oder juristische Person als Verwalterin zu bestellen. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie tragen vor, das amtsgerichtliche Urteil sei nicht zu beanstanden. Die Verwalterin habe der Klägerin die Einsicht in Verwaltungsunterlagen nicht verwehrt. Der Klägerin sei lediglich die Übersendung von Verwaltungsunterlagen vor einer solchen Einsichtnahme im Rahmen einer Belegprüfung verweigert worden. Es gebe jedoch keinen Anspruch darauf, dass Verwaltungsunterlagen auf Abruf telekommunikativ übersandt werden. Eine Einsicht habe in den Räumen der Verwalterin zu erfolgen. Es sei der Entschluss der Klägerin gewesen, nicht an der Belegprüfung teilzunehmen. Die Verwaltung habe überobligatorisch versucht, einen weiteren Wohnungseigentümer zur Belegprüfung heranzuziehen. Es sei allein die Klägerin gewesen, die den Termin zur Belegprüfung am 26.03.2018 abgesagt habe. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze im Berufungsverfahren Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung der Kläger hat keinen Erfolg. 1. Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. 2. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass Beschlüsse gefasst werden, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer haben insoweit nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung den Grundsätzen ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, Rn. 7, zitiert nach juris; Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10, Rn. 11, zitiert nach juris; Bärmann/Becker, WEG, 14. Auflage, § 26 Rn. 58). Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, Rn. 7, zitiert nach juris). Dies gilt entsprechend für die Abberufung des Verwalters. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, Rn. 8, zitiert nach juris; Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11, Rn. 9 f., zitiert nach juris). Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11, Rn. 10, zitiert nach juris; Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/10, Rn. 12, zitiert nach juris). Ob die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch bestehen, ist in umfassender Würdigung aller Umstände festzustellen (BGH, a.a.O.). Zutreffend ist das Amtsgericht zunächst davon ausgegangen, dass aufgrund der erneuten Bestellung der Verwalterin auf der Eigentümerversammlung vom 08.06.2017 der Antrag auf Abberufung nicht auf ihr Verhalten und ihre Tätigkeit vor ihrer Wiederbestellung gestützt werden kann (Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 26 Rn. 107 m.w.N.). Zu Recht hat das Amtsgericht sodann angenommen, dass unter Berücksichtigung der vorgenannten zeitlichen Beschränkung kein derart wichtiger Grund zur Abberufung vorliegt, der dazu führt, dass der Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer überschritten ist, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters kann vorliegen, wenn er den mit der Prüfung der Jahresabrechnung beauftragten Wohnungseigentümern Auskünfte sowie die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen pflichtwidrig verweigert (Bärmann/Becker, a.a.O., Rn. 244, Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 26 Rn. 105). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall. Der Mitarbeiter der Verwalterin, Herr S., hat der Klägerin die Einsicht in die Einzelabrechnungen nicht verweigert. Er hat sich im Emailverkehr vom 25./26.03.2018 auf den - unzutreffenden - Standpunkt gestellt, dass die Prüfung der Einzelabrechnungen nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirates sei (zum Prüfungsumfang vgl. Bärmann/Becker, a.aO., § 29 Rn. 62 f.). Dies ist mit der Verweigerung der Einsichtnahme aber nicht gleichzusetzen, zumal die Klägerin nicht (lediglich) die Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen verlangt hat, sondern deren Übersendung vor dem angesetzten Termin zur Prüfung der Abrechnungsbelege. Hierzu ist der Verwalter aber nicht verpflichtet. Die Einsichtnahme hat grundsätzlich beim Verwalter als Schuldner des entsprechenden Auskunftsrechts zu erfolgen (vgl. Munzig in BeckOK WEG, Timme, 41. Edition, Stand: 01.05.2020, § 29 Rn. 66). Die Kammer teilt auch nicht die Auffassung der Kläger, die Verwalterin habe der Klägerin eine Belegprüfung dadurch verweigert, dass die Prüfung in Abwesenheit der Klägerin von den übrigen Beiratsmitgliedern und einem weiteren Wohnungseigentümer erfolgte. Die Klägerin hat nach dem 26.03.2018 unstreitig trotz Aufforderung der Verwalterin nicht erneut um einen Termin zur Belegprüfung bei der Verwalterin gebeten bzw. einen Termin vorgeschlagen. Zwar mag die seitens der Verwalterin hierfür gesetzte Frist zu kurz gewesen sein. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass aufgrund der Verhandlung mit dem Bauträger ein gewisser Zeitdruck bestand und dass auch die Klägerin insgesamt untätig geblieben. Es ist aber nicht Aufgabe der Verwaltung dafür zu sorgen, dass das einzelne Beiratsmitglied seiner Prüfpflicht nach § 29 Abs. 3 WEG nachkommt. Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer eine Verweigerung der Belegprüfung durch die Klägerin seitens der Verwalterin nicht zu erkennen. Dass man der Klägerin im Fall ihres Erscheinens die Teilnahme und Einsicht verweigert hätte, kann nicht zugrunde gelegt werden. Auch wenn das Vorgehen der Verwalterin einen professionellen Umgang mit dem Anliegen der Klägerin vermissen lässt, ist dies - sofern man hierin überhaupt einen wichtigen Grund zur Abberufung erblicken sollte - jedoch zweifellos vom Verzeihungsermessen der Wohnungseigentümer gedeckt, zumal auch die kurzfristige Absage des Prüfungstermins am 26.03.2018 durch die Email der Klägerin vom Vortag „unglücklich“ erscheint und nachvollziehbar zu einer Verärgerung bei der Verwalterin geführt hat. Die Kammer vermag ferner in dem Umstand, dass die Verwalterin den Wohnungseigentümern die Urteile der Kammer in den Verfahren z. Az. 318 S 112/17 und 318 S 34/18 nicht zur Verfügung gestellt hat, keine Pflichtverletzung zu sehen. Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Verwalterin das Kompetenzrecht der Untergemeinschaften nicht beachte. Dass die Verwaltung sich insoweit bewusst über die Regelungen der Teilungserklärung hinwegsetzt, kann nicht angenommen werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Regelung in § 18 der Gemeinschaftsordnung in Bezug auf die Beschlusskompetenzen der einzelnen Untergemeinschaften - in Abgrenzung zur Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft - komplex ist und Gegenstand gerichtlicher Überprüfungen war. Die Kammer vermag insoweit nicht zu erkennen, dass die Verwaltung nicht bemüht ist, dem bei ihrer Tätigkeit Rechnung zu tragen. Soweit die Kläger ferner vortragen, die Verwalterin habe sich gegen einen Beschlussvorschlag ausgesprochen, der die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches gegen die Prozessbevollmächtigten der Beklagtenseite vorgesehen habe, sind greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung der Verwalterin nicht erkennbar. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG und entspricht der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die sich die Parteien nicht gewendet haben.