318 S 27/18

Leitsatz: 1. In der Gemeinschaftsordnung einer rechtsfähigen WEG kann geregelt werden, dass bei mehreren nicht rechtsfähigen Untergemeinschaften für bestimmte Maßnahmen nur am Gebäude einer Untergemeinschaft lediglich deren intern zahlungsverpflichteten Mitglieder teilnahme- und stimmberechtigt sind (zur Beschlusskompetenz vgl. LG Hamburg, Urt. v. 14. November 2018 - 318 S 23/18, ZMR 2019, 541 und Urt. v. 17. Mai 2017 - 318 S 85/16, ZMR 2017, 666). Insoweit fehlt der Gesamtgemeinschaft die Beschlusskompetenz.(Rn.18) 2. Für den Beschluss über die Freihaltung des Verwalters für den Fall einer erfolgreichen Beschlussanfechtung ist auch bei weitgehend selbstständigen - nicht rechtsfähigen - Untergemeinschaften allein die Gesamtgemeinschaft zuständig. Der Freihaltungsbeschluss steht in untrennbarem Zusammenhang mit dem - hier: nichtigen - Maßnahmenbeschluss.(Rn.23) 1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 06.03.2018, Az. 980a C 23/15 WEG, wie folgt abgeändert: Es wird festgestellt, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 17.04.2015 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse nichtig sind. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 45.011,07 festgesetzt. I. Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft R. Str. …, … und …, … H. und streiten in der Berufungsinstanz weiter um die Wirksamkeit und Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 17.04.2015 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat mit seinem am 06.03.2018 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die zulässige Klage unbegründet sei. Dem Kläger fehle nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Zwar sei die Sanierungsmaßnahme bereits durchgeführt und der Beschluss damit vollzogen. Der Vollzug eines Beschlusses lasse das Rechtsschutzbedürfnis aber nur ausnahmsweise entfallen, nämlich wenn ein weiteres Tätigwerden nicht mehr in Betracht komme, der Kläger auf die Rückgängigmachung verzichte oder diese z.B. wegen eines unverhältnismäßigen Aufwandes ausgeschlossen sei bzw. ein schutzwürdiges Interesse an der rückwirkenden Klärung der Ungültigkeit nicht bestehe. Vorliegend bestehe bereits deshalb ein Interesse an einer gerichtlichen Entscheidung, um im Hinblick auf zukünftige Sanierungsmaßnahmen eine Klärung zu erreichen, ob das gewählte Vorgehen zulässig ist. Die Klage sei jedoch unbegründet. Die angefochtenen Beschlüsse seien nicht nichtig. Es fehle insbesondere nicht an der Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft. Diese sei berechtigt gewesen, die streitgegenständlichen Beschlüsse zu fassen. Aufgrund fehlender höchstrichterlicher Rechtsprechung sei die Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung unklar gewesen. Gleichzeitig habe aber ein Bedürfnis für eine Sanierung bestanden. Es habe damit gerade im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung gelegen, die Beschlüsse der Untergemeinschaft A vorsorglich durch die Gesamtgemeinschaft genehmigen zu lassen. Nicht zu beanstanden seien auch die erfolgten Genehmigungen der Abrechnung der Firma M. sowie des Ingenieursbüros I. Z. sowie die Genehmigungen der erfolgten Zahlungen. Zwar dürfte insoweit die Beschlusskompetenz bei der Untergemeinschaft A liegen. Die Beschlüsse seien jedoch dahingehend zu verstehen, dass die Gesamtgemeinschaft auch insoweit vorsorglich eine Genehmigung habe erteilen wollen. Die Beschlüsse entsprächen auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Gegen das seinem Prozessvertreter am 19.03.2018 zugestellte Urteil hat der Kläger mit einem am 10.04.2018 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 19.06.2018 mit einem an diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Der Kläger rügt zunächst die Verletzung des gesetzlichen Richters, weil das Amtsgericht durch den Vorsitzenden der Abteilung 980 a über die Klage entschieden habe. Entgegen § 42 ZPO sei der nicht mehr neutrale Vorsitzende aus dem Verfahren nicht ausgeschieden. Er trägt u.a. vor, dass die angefochtenen Beschlüsse aufgrund fehlender Beschlusskompetenz der Gesamt-gemeinschaft und wegen fehlender Bestimmtheit nichtig seien. Zwar vertrete er zur Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft A eine andere Auffassung als der BGH im seinem Urteil vom 10.11.2017 (V ZR 184/16). Der Rechtsauffassung des BGH folgend könne die Gesamtgemeinschaft vorliegend jedoch keine Beschlusskompetenz besitzen. Es handele sich auch nicht lediglich um eine Genehmigung der von der Untergemeinschaft A bereits auf der Versammlung der Untergemeinschaft A am 07.07.2014 gefassten Beschlüsse, sondern laut Beschlusstext ausdrücklich um eine Wiederholung. Die streitgegenständlichen Beschlüsse ergäben unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Sinn, schon gar nicht für eine Genehmigung von Zahlungen, deren Abrechnungen weder der Verwaltungsbeirat noch die Wohnungseigentümer geprüft hätten. Ferner sei der Regelungsinhalt der Beschlüsse widersprüchlich, soweit dort die Abrechnung der Gesamtkosten der Maßnahme in Höhe von € 90.022,14 und gleichzeitig ein Kostenrahmen von € 110.000,00 beschlossen worden sei. Wenn eine Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft bestehen sollte, würden die Beschlüsse jedenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Sie litten unter zahlreichen formellen und materiellen Mängeln. Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 06.03.2018, 980a C 23/15, abzuändern und die auf der Eigentümerversammlung vom 17.04.2015 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagten verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Sie tragen u.a. vor, die vorliegende Beschlussfassung sei eine Vorsorgemaßnahme gewesen. Der Beschluss sei vergleichbar mit einem Zweitbeschluss. Eine derartige Beschlussfassung sei nicht nur eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern entspreche pflichtgemäßem Verwalterhandeln. Die Eigentümer der Gesamtgemeinschaft hätten sich keine originäre Beschlusskompetenz anmaßen wollen. Damit die Instandsetzung aufgrund der unklaren Rechtslage zur Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft nicht verhindert oder verzögert werde, sondern ordnungsgemäß habe abgewickelt werden können, hätten sie den Instandsetzungs- und Finanzierungsbeschluss der Untergemeinschaft A für den Fall genehmigt, dass die Beschlusskompetenz bei der Gesamtgemeinschaft liegen sollte. Die Beschlüsse widersprächen auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze im Berufungsverfahren Bezug nebst Anlagen genommen. II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, und hat auch in der Sache Erfolg. Zu Unrecht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die auf der Eigentümerversammlung vom 17.04.2015 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse sind nichtig. Zwar hat der Kläger lediglich beantragt, die angefochtenen Beschlüsse für ungültig zu erklären. Dies ist jedoch unschädlich, da auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände betreffen, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgen (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, Rn. 5, zitiert nach juris; Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 175/10, Rn. 9, zitiert nach juris). Daher geht die Kammer mit ihrer Tenorierung auch nicht über den Antrag des Klägers hinaus. 1. Der entscheidende Amtsrichter war hinsichtlich des vorliegenden Verfahrens der gesetzliche Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG). Warum dies nicht der Fall gewesen sein soll, hat der Kläger nicht (schlüssig) dargetan. Der pauschale Vortrag, der entscheidende Amtsrichter sei nicht neutral, reicht hierzu nicht aus, zumal der Kläger erstinstanzlich auch keinen Ablehnungsantrag gestellt hat. 2. Die auf der Eigentümerversammlung vom 17.04.2015 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse sind entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes nichtig. Der Gesamtgemeinschaft fehlte es an der erforderlichen Beschlusskompetenz für die Genehmigung/Wiederholung der bereits auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse über die Dachsanierung und die Beauftragung eines Ingenieursbüros mit der Mitwirkung bei der Auftragsvergabe und der Bauüberwachung. Die Kammer hat mit Urteil vom 14.11.2018 (Az. 318 S 23/18) entschieden, dass insoweit die Untergemeinschaft A gem. § 4 der Gemeinschaftsordnung über die erforderliche Beschlusskompetenz verfügte und hierzu ausgeführt: „Der BGH hat mit Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, das zu der hier vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft / Untergemeinschaft ergangen ist, entschieden, dass § 4 GO dahin auszulegen ist, dass den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt wird, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, und dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind (BGH a.a.O., Rn. 15, zitiert nach juris). Ausdrückliches Ziel der Regelung in § 4 GO ist es, die Untergemeinschaften hinsichtlich der Verwaltung und Abrechnung soweit wie (rechtlich und tatsächlich) möglich zu verselbständigen, insbesondere in Bezug auf sämtliche Lasten und Kosten, die in den drei Untergemeinschaften anfallen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn über alle Maßnahmen, die im Innenverhältnis allein auf Kosten der Mitglieder einer Untergemeinschaft vorzunehmen sind, im Außenverhältnis aber von der Gesamtgemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband beauftragt werden müssen, stets alle Miteigentümer zu beschließen hätten. Die Regelung zielt ersichtlich gerade darauf ab, den Untergemeinschaften die Verwaltung der ihnen zuzuordnenden Gebäude so weit wie möglich zu übertragen und hiermit zugleich die übrigen Eigentümer von der Verwaltungsverantwortung für diese Gebäude zu entlasten. Dies lässt sich nur erreichen, wenn die Regelung so verstanden wird, dass auch mit Kosten verbundene Maßnahmen und hierauf bezogene Beschlüsse zulässig sind, sofern die Maßnahmen ausschließlich Gebäude der jeweiligen Untergemeinschaft betreffen und die Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaft zu tragen sind (BGH a.a.O., Rn. 19, zitiert nach juris).“ Hieran hält die Kammer fest. Da mithin die Untergemeinschaft A nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung über die Beschlusskompetenz verfügte, konnte diese nicht zugleich der Gesamtgemeinschaft zu stehen. Die notwendige Beschlusskompetenz ergab sich nach Auffassung der Kammer auch nicht aufgrund einer unklaren Rechtslage, weil über die Frage der Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft A zum Zeitpunkt der hiesigen Beschlussfassung noch nicht gerichtlich entschieden worden war. Die Beklagten können sich insoweit auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Genehmigung/Wiederholung der bereits auf der Versammlung der Untergemeinschaft A vom 07.07.2014 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse zur Vermeidung einer Verzögerung der Dachsanierung erforderlich gewesen sei. Zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Beschlussfassung waren die Sanierungsarbeiten bereits beendet. Soweit in dem auf der Eigentümerversammlung vom 17.04.2015 zu TOP 2 gefassten Beschluss eine Freihaltung der Verwaltung für den Fall der erfolgreichen Anfechtung des auf der Versammlung der Untergemeinschaft A vom 07.07.2014 zu TOP 2 gefassten Beschluss durch den Kläger wegen fehlender Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft und für den Fall enthalten ist, dass die Behörde die Maßnahme als genehmigungspflichtigen Neubau wertet, obliegt die Beschlusskompetenz zwar der Gesamtgemeinschaft, weil Ansprüche gegen die Verwaltung insoweit ihr zustünden (vgl. Kammerurteil vom 17.05.2017 – 318 S 85/16, Rn. 31 f., zitiert nach juris). Die wegen fehlender Beschlusskompetenz bestehende Teil-Nichtigkeit der Beschlüsse führt jedoch im Ergebnis analog § 139 BGB dazu, dass die Beschlüsse insgesamt nichtig sind. Auf Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung findet die gesetzliche Regelung des § 139 BGB entsprechende Anwendung. Zwar kann ein Beschluss grundsätzlich auch nur teilweise nichtig sein. Dies ist aber nur der Fall, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil sinnvollerweise auch allein Bestand haben kann und anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft so beschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, Rn. 23, zitiert nach juris). Dies ist hier nicht der Fall. Die Wohnungseigentümer wollten den auf der Versammlung der Untergemeinschaft A vom 07.07.2014 zu TOP 2 gefassten Beschluss offenkundig in seiner Gesamtheit genehmigen/wiederholen. Dass die Gesamtgemeinschaft die Freihaltung der Verwaltung auch ohne den Rest beschlossen hätte, ist daher nicht anzunehmen. Dies gilt auch soweit mit den angefochtenen Beschlüssen die Beauftragung der Firma M. mit der Durchführung der Instandsetzungsarbeiten am Dach und die Beauftragung des Ingenieursbüros I. Z. GmbH mit der Begleitung und Abnahme der Instandsetzungsarbeiten jeweils nebst Bezahlung der Schlussrechnung genehmigt wurde. Auch hier besteht ein enger, nicht abgrenzbarer Bezug zum restlichen Inhalt der Beschlüsse. Die Frage, wem - Untergemeinschaft A oder Gesamtgemeinschaft - die Beschlusskompetenz für die Genehmigung und Bezahlung der Schlussrechnungen obliegt, kann daher offen bleiben. Nach alledem kann weiter dahin gestellt bleiben, ob die Beschlüsse auch wegen fehlender Bestimmtheit (teilweise) nichtig sind und/oder aufgrund von formellen und materiellen Mängeln ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und Satz 2, 713 ZPO. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG und entspricht der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die sich die Parteien nicht gewendet haben.