318 S 116/16

Leitsatz: 1. Eine alle Sondereigentümer treffende Kostenpauschale von 50,-- € für einen Bewohnerwechsel ist nicht zu beanstanden.(Rn.27) 2. Die Formulierung "50,-- € je Aus- und Einzug" bedeutet, dass je Umzug nur einmal 50,-- € fällig werden.(Rn.29) 3. Sieht die TE/Gemeinschaftsordnung eine "unverzügliche Mitteilung" vor, so kann davon mangels Beschlusskompetenz nicht durch Beschluss abgewichen werden.(Rn.20) 4. Ermächtigungen zum Vorgehen nur gegen vermietende Sondereigentümer entsprechen - ohne sachlichen Grund für die Ungleichbehandlung mit Selbstnutzern - nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung.(Rn.25) 1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 01.11.2016, Az. 980a C 22/16, unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 23.03.2016 zu TOP 10.2 gefasste Beschluss nichtig ist. Der auf der Eigentümerversammlung vom 23.03.2016 zu TOP 10.3 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits (beider Instanzen) haben die Kläger 1/3 und die Beklagten 2/3 zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist nach Maßgabe der Ziffer 1 ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.000,00 € festgesetzt. I. Die Kläger und die Beklagten streiten in der Berufungsinstanz um die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 23.03.2016 zu TOP 10 gefassten Beschlüsse. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat mit seinem am 01.11.2016 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es ausgeführt, dass die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Die Einführung einer maßvollen Umzugskostenpauschale im Wege eines Mehrheitsbeschlusses sei durch die Regelung des § 21 Abs. 7 WEG gedeckt. In diesem Rahmen sei auch eine pauschalierende Betrachtungsweise zulässig. Aufgrund dessen komme es nicht darauf an, dass die Kläger lediglich möbliert vermieten würden. Die Kläger würden auch nicht unangemessen benachteiligt. Nach dem eindeutigen Wortlaut des Beschlusses zu TOP 10.1 sei die Umzugspauschale nicht lediglich von den vermietenden Eigentümern, sondern von allen Eigentümern zu entrichten. Gegenteiliges ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung des Beschlusses zu TOP 10.2. Zwar sei richtig, dass in diesem Beschluss nur eine Anzeigepflicht der vermietenden Wohnungseigentümer vorgesehen sei. Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Eigentumseinheit ohne Abschluss eines Mietvertrages an einen Dritten überlasse, ergebe sich eine Anzeigepflicht jedoch aus § 5 Ziff. 5 der Teilungserklärung. Eine gesonderte Normierung der Anzeigepflicht für diesen Fall sei im Beschluss zu TOP 10.2 damit entbehrlich gewesen. Für den Fall, dass es zu einem Bewohnerwechsel aufgrund einer Veräußerung des Wohnungseigentums komme, habe die Verwaltung aufgrund der in § 6 Ziff. 1 der Teilungserklärung vorgesehenen Anzeigepflicht hiervon Kenntnis. Eine gesonderte Normierung der Anzeigepflicht sei damit auch für diesen Fall entbehrlich gewesen. Auch die Regelung in TOP 10.3 führe nicht zu einer Benachteiligung der Kläger. Eine Auslegung im Rahmen einer Zusammenschau mit den übrigen zu TOP 10 gefassten Beschlüssen ergebe, dass der Beschluss zu TOP 10.3 lediglich die Durchsetzung der Zahlungspflicht betreffe. Der Umstand, dass die Regelung im Beschluss zu TOP 10.3 nur für die vermietenden Wohnungseigentümer gelte, lasse lediglich den Schluss zu, dass im Hinblick auf die Durchsetzung gegen die sonstigen Wohnungseigentümer andere Regeln existierten, nämlich die von der Beklagtenseite in Bezug genommene Möglichkeit einer Festsetzung direkt in der Jahresabrechnung. Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 07.11.2016 zugestellte Urteil haben die Kläger mit einem am 07.12.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 07.02.2017 mit einem am diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Die Kläger sind der Auffassung, das Amtsgericht habe die Klage zu Unrecht abgewiesen. Entgegen dessen Ansicht würden sie durch die angefochtenen Beschlüsse unangemessen benachteiligt. Der zu TOP 10.1 gefasste Beschluss betreffe ausschließlich die vermietenden Wohnungseigentümer. Dies ergebe sich aus dem Inhalt der Beschlüsse zu TOP 10.2 und TOP 10.3. Zudem sei die Höhe der Umzugskostenpauschale unangemessen. Bei einem Bewohnerwechsel sei insgesamt eine Pauschale von 100,-- € zu erbringen. Eine unangemessene Benachteiligung ergebe sich auch aus den Regelungen der zu TOP 10.2 und TOP 10.3 gefassten Beschlüsse. Die Kläger beantragen, unter Abänderung des am 01.11.2016 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg, Az. 980a C 22/16, die Beschlüsse der WEG M.- M.-Weg …, … H., zu TOP 10.1, 10.2 und 10.3 der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 23.03.2016 für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie tragen vor, dass das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen habe. Die streitgegenständlichen Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Ungleichbehandlung liege nicht vor. Der zu TOP 10.1 gefasste Beschluss richte sich an jeden Eigentümer. Entgegen der Auffassung der Kläger betrage die Höhe der Kostenpauschale je Bewohnerwechsel 50,-- € und sei nicht unangemessen hoch. Der zu TOP 10.2 gefasste Beschluss habe einen organisatorischen Hintergrund. Sollte die Regelung in § 5 Ziff. 5 der Teilungserklärung nur die erstmalige Gebrauchsüberlassung an Dritte erfassen, könnte die Gemeinschaft die Erhebung der beschlossenen Pauschale mangels Kenntnis von einem Bewohnerwechsel nicht sicherstellen. Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 10.3 sei die Gemeinschaft in ihrer Entscheidung, ob sie Kosten nach § 21 Abs. 7 WEG in die Jahresabrechnung einstelle oder aber gesondert gegenüber Eigentümern geltend mache, frei. In der vorliegenden Regelung liege keine Ungleichbehandlung, sondern ihr liege eine pragmatische Überlegung zugrunde. Gerade wenn ein vermietender Wohnungseigentümer einen Bewohnerwechsel nicht rechtzeitig anzeige, könne es zu Diskussionen kommen, ob ein solcher überhaupt stattgefunden habe. Dann würde man mit dem Einstellen dieser Pauschale in die Jahresabrechnung und einem daraus folgenden Anfechtungsprozess die ganze Jahresabrechnung gefährden. Das habe vermieden werden sollen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. II. Die Berufung ist zulässig und hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Die Berufung ist zulässig. Sie wurde form- und fristgerecht eingelegt und begründet. 2. Die Berufung ist nur zum Teil begründet. Zu Unrecht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die in der Eigentümerversammlung vom 23.03.2016 zu TOP 10.2 und 10.3 gefassten Beschlüsse angefochten haben (hierzu unter 2.1). Im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Zutreffend hat das Amtsgericht die Klage hinsichtlich der Anfechtung des in der vorgenannten Eigentümerversammlung zu TOP 10.1 gefassten Beschlusses abgewiesen (hierzu unter 2.2). 2.1 Die Berufung der Kläger ist begründet, soweit das Amtsgericht ihre gegen die zu TOP 10.2 und 10.3 gefassten Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen hat. 2.1.1 Der zu TOP 10.2 gefasste Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bereits nichtig. Durch den Beschluss wurde der Regelungsinhalt in § 5 Ziff. 5 S. 3 der Teilungserklärung im Hinblick auf die vermietenden Wohnungseigentümer dauerhaft abgeändert. Dies konnte jedoch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. § 5 Ziff. 5 der Teilungserklärung enthält auch keine Öffnungsklausel für Änderungen der Teilungserklärung durch Beschluss. Gemäß § 5 Ziff. 5 S. 1 der Teilungserklärung ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. Vermietung) nur zulässig, soweit sich die Nutzung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung hält. Die Gebrauchsüberlassung ist nach § 5 Ziff. 5 S. 3 der Teilungserklärung dem Verwalter unverzüglich mitzuteilen. Die Reichweite dieser Mitteilungspflicht ist durch Auslegung zu ermitteln. Maßgebend bei der Auslegung der Teilungserklärung ist der Wortlaut, wobei nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist, sondern der mit der Regelung verfolgte Sinn und Zweck zu berücksichtigen ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (BGH, Beschluss vom 24.02.1994 - V ZB 43/93, Rn. 14, zitiert nach juris). Danach gilt die Mitteilungspflicht nicht nur für die erstmalige Gebrauchsüberlassung an Dritte, sondern für jeden (neuen) Bewohnerwechsel und auch für vermietende Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut und dem mit der Regelung verfolgten Sinn und Zweck. Bereits der nicht einschränkende Wortlaut „die Gebrauchsüberlassung an Dritte“ spricht dafür, dass nicht nur die erstmalige Gebrauchsüberlassung von der Mitteilungspflicht erfasst ist. Zudem ergibt eine Mitteilungspflicht nur hinsichtlich der erstmaligen Gebrauchsüberlassung an Dritte keinen Sinn, weil die Gebrauchsüberlassung sich jederzeit ändern kann und die Verwaltung davon dann keine Kenntnis hätte. Dass auch dem vermietenden Wohnungseigentümer eine Mitteilungspflicht obliegt, ergibt sich aus der Regelung in § 5 Ziff. 5 S. 1 der Teilungserklärung, wo die Vermietung als Beispiel für eine Gebrauchsüberlassung an Dritte genannt wird. Die unverzügliche Mitteilungspflicht in § 5 Ziff. 5 S. 3 der Teilungserklärung wird mithin durch den zu TOP 10.2 gefassten Beschluss abgeändert, soweit danach vermietende Wohnungseigentümer verpflichtet sind, jeden Bewohnerwechsel und/oder Umzug bei der Verwaltung binnen 14 Tagen nach Vertragsbeginn anzuzeigen. Hierfür fehlte den Wohnungseigentümern - wie bereits ausgeführt - die Beschlusskompetenz. 2.1.2 Der zu TOP 10.3 gefasste Beschluss entspricht entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen – mit anderen Worten ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11, ZWE 2012, 221, Rn. 9, zitiert nach juris) – entspricht. Danach widerspricht der gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt. Der Beschluss betrifft nur vermietende Wohnungseigentümer. Hierfür ist jedoch kein sachlicher Grund ersichtlich. Soweit das Amtsgericht die Auffassung vertritt, dass im Rahmen der Durchsetzung der Pauschale gegen die sonstigen Wohnungseigentümer andere Regeln existierten, nämlich die von der Beklagtenseite in Bezug genommene Möglichkeit einer Festsetzung direkt in der Jahresabrechnung, ist unklar, warum dies nicht auch für den vermietenden Wohnungseigentümer gelten soll. Auch im Fall der nichtvermietenden Wohnungseigentümer kann es zudem bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte zu Diskussionen kommen, ob ein Bewohnerwechsel überhaupt stattgefunden hat. Die sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung ist nicht von dem den Wohnungseigentümern im Rahmen der Beschlussfassung zustehenden Ermessensspielraum gedeckt. Ihr Selbstorganisationsrecht geht nicht so weit, durch Mehrheitsbeschluss einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen ohne sachlichen Grund zu bevorzugen bzw. zu benachteiligen (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 10.09.1998 - V ZB 11/98, Rn. 21, zitiert nach juris). 2.2 Die Berufung der Kläger ist hingegen unbegründet, soweit das Amtsgericht die Klage, den zu TOP 10.1 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, abgewiesen hat. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Entgegen der Auffassung der Kläger führt die beschlossene Umzugskostenpauschale nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer. Aus dem Regelungsinhalt der unter TOP 10.1 - 10.3 gefassten Beschlüsse ergibt sich nicht, dass die Pauschale lediglich auf vermietende Wohnungseigentümer Anwendung findet. Sie gilt für alle Wohnungseigentümer. Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten die §§ 133,157 BGB. Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich heraus - objektiv und normativ - auszulegen (Kümmel/Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, 12. Auflage (2017), § 23 Rn. 66). Abzustellen ist auf den zur Abstimmung gestellten Beschlusswortlaut. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15, Rn. 20, zitiert nach juris, st. Rspr.). Nach diesen Grundsätzen ist der Beschluss zu TOP 10.1 für einen objektiven Dritten aufgrund des eindeutigen Wortlautes „jeder Wohnungseigentümer hat...“ allein dahingehend zu verstehen, dass die Pauschale auf alle Wohnungseigentümer Anwendung findet. Soweit die Kläger erstmals in ihrer Berufungsbegründung vom 07.02.2017 vortragen, die Höhe der Pauschale betrage 100,-- € pro Bewohnerwechsel (jeweils 50,-- € pro Auszug und 50,-- € pro Einzug) und sei unangemessen hoch, sind sie mit diesem nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgten Vorbringen ausgeschlossen. Hiervon unabhängig ergibt eine anhand der vorgenannten Grundsätzen vorgenommene Auslegung, dass die Pauschale lediglich 50,-- € beträgt, weil der Aus- und Einzug nach dem Wortlaut der Regelung ein einheitliches die Pauschale begründendes Ereignis darstellt. Ansonsten hätte es „je Aus- und je Einzug“ heißen müssen. Eine Pauschale in Höhe von 50,-- € ist nicht zu beanstanden (BGH, Urteil vom 01.10.2010 - V ZR 220/09, Rn. 11, zitiert nach juris). 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen. Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung durch das Revisionsgericht. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG erfolgt.