318 S 46/15

Leitsatz: 1. Wenn ein Nichtberechtigter ("Verwalter" einer Untergemeinschaft) zur Eigentümerversammlung einlädt, so ist der Ladungsmangel geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer anwesend sind und rückwirkend ein Verwalter für die Gesamt-WEG bestellt wird.(Rn.17) 2. Für eine solche Verwalterbestellung müssen mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen, da es sich nicht um eine Wiederbestellung handelt.(Rn.19) 3. Ein Wirtschaftsplan kann mit Rückwirkung beschlossen werden.(Rn.22) 4. Die Jahreseinzelabrechnungen dienen nicht der Ermittlung des "eigentlichen" Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten.(Rn.25) 1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 01.04.2015, Az. 539 C 26/14, dahingehend abgeändert dass auch die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu TOP 2 und 4c der Eigentümerversammlung vom 27.08.2014 für ungültig erklärt werden; im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. 2. Von den erstinstanzlich angefallenen Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 65 % und die Beklagten haben 35 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 80 % und die Beklagten haben 20 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 25.262,50 € festgesetzt. I. Die Parteien streiten um die Gültigkeit der in der Eigentümerversammlung vom 27.08.2014 gefassten Beschlüsse zu TOP 2, 3, 4 und 5. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat mit seinem am 01.04.2015 verkündeten Urteil festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung WEG F. 22, 22 a - c in Hamburg, Rissen vom 27.08.2014 insoweit nichtig ist, als der Wirtschaftsplan eine Gültigkeit über den 31.12.2016 hinaus haben soll. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass kein alle Beschlüsse erfassender Ladungsmangel vorliege. Es könne dahingestellt bleiben, ob die einladende N.I.M. N. I. M. GmbH Co. KG aufgrund des Beschlusses zu TOP 3b vom 20.8.2013 wirksam bis zum 31.12.2015 zur WEG-Verwalterin der Gesamtanlage F. 22, 22 a - c gewählt worden sei und deshalb einberufungsberechtigt gewesen sei. Ein eventueller Ladungsmangel sei im vorliegenden Fall jedenfalls geheilt. Auf der Versammlung vom 27.08.2014 seien nämlich sämtliche Wohnungseigentümer anwesend und vertreten gewesen und hätten auch abgestimmt. Eine solche Universalversammlung könne sogar spontan ohne Einhaltung der 2-wöchigen Ladungsfrist stattfinden. Der Beschluss zu TOP 2 sei nicht mit durchschlagenden Argumenten angegriffen worden. Es sei festzustellen, dass der Zweitbeschluss über die Wahl des bisherigen Verwalters so zu behandeln sei, wie die Wiederwahl eines Verwalters. Dazu habe der BGH (ZMR 2011, 735) bereits entschieden, dass Angebote von mehreren Verwaltern im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden müssten. Bzgl. des TOP 3 sei grundsätzlich anerkannt, dass Wirtschaftspläne rückwirkend auf dem Beginn eines jeweiligen Wirtschaftsjahres beschlossen werden dürfen. Soweit der Kläger moniere, dass in den jeweiligen Wirtschaftsplänen eine Aufteilung der Betriebskosten nach der jeweiligen Wohnungsgröße vorgenommen worden sei, obwohl besondere Zähler in den Wohnungen vorhanden seien, sei dies rechtlich nicht erheblich, weil der Wirtschaftsplan eine Prognose sei. Bei der Prognose dürfe nach Punkt VII der geänderten Teilungserklärung nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, sondern nach Wohnungsgröße. Es sei jedoch eine Nichtigkeit der Fortgeltungsklausel im tenorierten Umfang zu bejahen, weil ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplanes bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig sei (LG Itzehoe, ZMR 2014, 144). Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 (b-d) habe als Verteilungsschlüssel bei den Einzelabrechnungen auch hier die gemäß der geänderten Teilungserklärung unter VII letzter Absatz erwähnte jeweilige Wohnungsgröße angesetzt werden dürfen. Der Kläger habe nicht vorgetragen, dass in seiner Wohnung bezüglich der beschlossenen Jahresabrechnung 2013 Ablesewerte vorgelegen hätten, die verwertbar gewesen seien. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass sowohl die Verwaltung als auch der Beirat entlastet worden seien. Im Hinblick auf TOP 5 fehle es an jedweder konkreter Rüge auf Seiten des Klägers. Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 13.04.2015 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 12.05.2015 (Eingang am Mittwoch, dem 13.05.2015) Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel mit Schriftsatz vom 13.07.2016 (Eingang Montag, dem 13.07.2016) - nach vorheriger Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat - begründet. Der Kläger trägt u.a. vor, dass ein etwaiger Ladungsmangel nicht dadurch geheilt worden sei, dass sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend und vertreten gewesen seien. Ein Einverständnis aller Anwesenden mit der Abhaltung der Versammlung habe nicht bestanden. Ein derartiges Einverständnis sei weder ausdrücklich noch konkludent erklärt worden. Dies ergebe sich bereits aus den eingereichten Schreiben der Eigentümer B. vom 11.09.2014 bzw. 15.09.2014. Bezüglich des Beschlusses zu TOP 2 sei unstreitig, dass Konkurrenzangebote nicht vorgelegt worden seien. Unzutreffend sei das Amtsgericht insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine Wiederbestellung des amtierenden Verwalters handeln würde. Eine Bestellung der N.I.M. N. I. M. GmbH Co. KG durch die Eigentümer der in dem Haus F. 22 belegenen Wohnungen habe keine Wirksamkeit gegenüber der WEG. Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg-Blankenese vom 01.04.2015, Az. 539 C 26/14, abzuändern und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2014 zu TOP 2, 3, 4 und 5 für unwirksam zu erklären, soweit dies nicht bereits erfolgt ist. Die Beklagten beantragen, die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Sie tragen im Wesentlichen vor, dass die N.I.M. N. I. M. GmbH Co. KG bereits 2013 mit Bindung für alle Eigentümer bestellt worden sei. Der Beschluss der Versammlung vom 20.08.2013 sei bestandskräftig. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze Bezug genommen. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Klägers hat in der Sache nur teilweise Erfolg. Die streitgegenständlichen Beschlüsse sind formell wirksam (dazu 1.). Die Berufung hat mit dem Antrag auf Ungültigerklärung der Bestellung der N.I.M. N. I. M. GmbH Co. KG (im Folgenden „N.I.M.“) als Verwalterin und deren Entlastung für das Jahr 2013 Erfolg, weil diese Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen (dazu 2.). Im Übrigen ist die Berufung jedoch unbegründet (dazu 3.). 1. Entgegen der Auffassung des Klägers sind die angefochtenen Beschlüsse nicht formell unwirksam. Zwar besteht vorliegend ein Ladungsmangel, da die Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2014 durch die N.I.M. als Nichtberechtigte veranlasst wurde. Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung obliegt grundsätzlich dem amtierenden Verwalter; § 24 Abs. 1 WEG. Im Zeitpunkt der Einberufung war die N.I.M. jedoch nicht Verwalterin der WEG F. 22, 22a-22c. Die N.I.M. wurde in der Versammlung vom 20.08.2013 lediglich als Verwalterin der (nicht existierenden) „WEG F. 22“ bestellt. Bei der Versammlung vom 20.08.2013 handelt es sich lediglich um eine Versammlung der Wohnungseigentümer des Wohnhauses F. 22, jedoch nicht um eine Versammlung der Wohnungseigentümer der WEG F. 22, 22a-22c i.S.d. § 24 WEG. Mit der Einladung vom 03.08.2013 an „alle Eigentümer der Wohnungsgemeinschaft F. 22“, waren - mangels Kenntnis von dem Umstand, dass die Anschriften F. 22, 22a - 22c eine gemeinsame Wohnungseigentümergemeinschaft bilden - unstreitig lediglich die Eigentümer der Sondereigentumseinheiten im Wohnhaus F. 22 gemeint und nicht auch die Eigentümer der Sondereigentumseinheiten zu den Anschriften F. 22a, 22b und 22c, weshalb diese Eigentümer auch keine Einladung erhielten und in der Versammlung vom 20.08.2013 nicht vertreten waren. Die Einberufung zu der Versammlung vom 27.08.2014 wurde jedoch durch sämtliche Eigentümer konkludent genehmigt, indem es trotz Kenntnis des Einberufungsmangels zu einer rügelosen Teilnahme und Durchführung der Versammlung kam (vgl. Timme in Beck’scher Online Kommentar, WEG, § 24 Rn. 30). Der Einwand des Klägers, dass die Eheleute B. in ihren Schreiben vom 11.09.2014 und 15.09.2014 nachträglich eine Nichtberechtigung der N.I.M. gerügt hätten, verfängt nicht. Bereits aus der beschlossenen rückwirkenden Bestellung der N.I.M. als Verwalterin ab dem 01.09.2013 folgt, dass den Versammlungsteilnehmern die Umstände, aus denen sich ergibt, dass die N.I.M. in der Versammlung vom 20.08.2013 nicht als Verwalterin der WEG bestellt wurde, bewusst gewesen sind. Die Wohnungseigentümer mussten somit damit rechnen, dass die N.I.M. die Versammlung nicht wirksam einberufen konnte. Trotz Kenntnis dieser Umstände haben alle Eigentümer jedoch unstreitig rügelos an der Versammlung mitgewirkt. 2. Die Berufung ist begründet, soweit das Amtsgericht die Anfechtungsklage betreffend der Beschlüsse über die Bestellung der N.I.M. als Verwalterin (TOP 2) und deren Entlastung (TOP 4c) abgewiesen hat. Der Beschluss über die Bestellung der N.I.M. als Verwalterin widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil vor der Beschlussfassung keine alternativen Verwalterangebote eingeholt wurden (vgl. hierzu Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 11. Auflage (2014), § 26 Rn. 22). Das vom Kläger gerügte Unterlassen der Einholung von Alternativangeboten ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes für die Ordnungsgemäßheit des Bestellungsbeschlusses erheblich. Es handelt sich bei dem Beschluss über die Bestellung der N.I.M. nicht um einen Zweitbeschluss über die Wahl des bisherigen Verwalters, sondern um eine Erstbestellung. Die N.I.M. wurde in der Versammlung vom 20.08.2013 nicht als Verwalterin der „WEG F. 22, 22a-c“ bestellt (s.o.). Daher war die Einholung von alternativen Verwalterangeboten auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 01. April 2011, V ZR 96/10), wonach Angebote von mehreren Verwaltern nicht vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden müssen, nicht entbehrlich. Sodann widerspricht aber auch die Entlastung der N.I.M. für die im Wirtschaftsjahr 2013 geleistete Tätigkeit (TOP 4c) ordnungsgemäßer Verwaltung. 3. Im Übrigen ist die Berufung jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat die Klage betreffend der Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 3, 4b, d und 5 zu Recht abgewiesen. a) Der Beschluss zu TOP 3 über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2013 und 2014 ist wirksam und entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit er hinsichtlich des Wirtschaftsjahres 2013 die rückwirkende Geltung ab dem 01.01.2013 enthielt. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass der Wirtschaftsplan 2013 rückwirkend auf den Beginn des Wirtschaftsjahres beschlossen werden konnte. Zwar entspricht nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ein Beschluss über einen rückwirkend geltenden Wirtschaftsplan nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dieser erst am Ende des Wirtschaftsjahres beschlossen wird (OLG Hamm, Beschluss vom 22.01.2009 - I-15 Wx 208/08, NJW-RR 2009, 1388, Rn. 11, zitiert nach juris; BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 - 2Z BR 93/01, ZWE 2002, 360, Rn. 27, zitiert nach juris; Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 28 Rn. 14). Wird ein Wirtschaftsplan rückwirkend für ein bereits abgelaufenes Wirtschaftsjahr beschlossen, soll dies sogar zur Nichtigkeit des Beschlusses führen (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001 - 2 W 7/01, ZWE 2002, 141; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 17). Hingegen hat der BGH (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13, NJW 2014, 2197) entschieden, dass der Wirtschaftsplan sogar nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden kann, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Die Jahresabrechnung enthält regelmäßig nicht die Rechtsgrundlage für bereits geleistete und noch ausstehende Wohngeldvorauszahlungen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (vgl. bereits Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11, NJW 2012, 2797, Rn. 20 ff., zitiert nach juris) wirkt der Beschluss über die Jahresabrechnung anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze); im Hinblick auf Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, hat er dagegen nur bestätigende und rechtsverstärkende Wirkung. Insbesondere führt der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses über die Jahresabrechnung geschuldet wären. Bei den in § 28 Abs. 2 WEG geregelten Vorschüssen der Wohnungseigentümer handelt es sich nicht um gewöhnliche Abschlagszahlungen, für die charakteristisch ist, dass sie von dem Gläubiger nicht mehr verlangt werden können, sobald eine Berechnung der eigentlichen Forderung vorliegt. Die Jahresabrechnung dient nicht der Ermittlung des „eigentlichen“ Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten. Weil die Jahresabrechnung danach nicht an die Stelle des Wirtschaftsplans tritt, kann dieser nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13, Rn. 19-21, zitiert nach juris). Diese BGH-Entscheidung, die zu Zweitbeschlüssen über eine Sonderumlage ergangen ist, bei der zweifelhaft war, ob sie wirksam beschlossen worden war, ist auf den vorliegenden Sachverhalt zu übertragen. Vorliegend existierte noch kein Beschluss über den Wirtschaftsplan 2013, denn der auf der Versammlung vom 20.08.2013 gefasste Wirtschaftsplan 2013 betraf lediglich das Wohnhaus F. 22. Der Wirtschaftsplan für die WEG F. 22, 22a - c wurde erstmals auf der Eigentümerversammlung vom 27.08.2014 gefasst. Auch im vorliegenden Fall fehlt es an einer Rechtsgrundlage für bereits geleistete Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer des Wohnhauses F. 22 bzw. für die Einforderung rückständiger Vorauszahlungen. Im vorliegenden Fall sollte durch den angefochtenen Beschluss - ebenso wie in dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt - auch eine wirksame Rechtsgrundlage für die von den Eigentümern des Wohnhauses F. 22 bereits entrichteten Wohngeldvorauszahlungen (sowie insbesondere auch für die Einforderung etwaiger Rückstände bzgl. des Klägers) geschaffen werden. Auch der Umstand, dass in den Wirtschaftsplänen 2013 und 2014 eine Aufteilung der Betriebskosten nach der jeweiligen Wohnungsgröße vorgenommen wurde, ist nicht zu beanstanden. Eine Berechnung nach exaktem Zählerstand kann denklogisch noch nicht erfolgen. Auch lagen keine entsprechenden Erfahrungswerte aus der Vergangenheit vor. Die konkrete Jahresabrechnung wird hierdurch letztlich auch nicht präjudiziert, sie ist weiterhin nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel vorzunehmen (Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 25). Auch die beschlossene Fortgeltung der Wirtschaftspläne über das Jahr 2014 hinaus stellt sich als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar und fällt in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung (BayOLG, Beschluss vom 28.06.2002, 2Z BR 41/02, Rn. 20 - zitiert nach juris; Bärmann/Becker, a.a.O., Rn. 39; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 14). Da das Urteil des Amtsgerichts rechtskräftig geworden ist, soweit dieses die Nichtigkeit des Fortgeltungsbeschlusses über dem 31.12.2016 hinaus festgestellt hat, bedarf es hierüber keiner Ausführungen der Kammer. b) Der Beschluss zu TOP 4b über die Genehmigung der Verwaltungsabrechnung für das Jahr 2013, bestehend aus Gesamt- und Einzelabrechnungen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der für die Betriebskosten hinsichtlich der Wohnungen 1, 5 und 6 verwendete Abrechnungsschlüssel (Wohnungsgröße) entspricht dem in der Teilungserklärung grundsätzlich vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Dieser findet nach der Teilungserklärung (Ziffer VII der Änderung der Teilungserklärung vom 06.04.2001) Anwendung, soweit in den Wohnungen nicht besondere Zähler vorhanden sind. Der Kläger hat insoweit nicht substantiiert vorgetragen, dass im Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung 2013 in den Wohnungen 1, 5 und 6 geeichte besondere Zähler vorhanden waren und verwertbare Ableseergebnisse aller Wohneinheiten. Zwar hat er pauschal vorgetragen, dass seinerzeit die Zählerstände bei ihm abgelesen worden seien. Wann dies geschah, trägt er jedoch nicht vor. Auch trägt er nicht vor, ob und durch wen diese Ableseergebnisse an die Verwalterin übermitteln worden sind. Insoweit trägt er jedoch die Darlegungslast, weil er sich auf eine im Hinblick auf den grundsätzlich festgelegten Abrechnungsschlüssel abweichende Regelung beruft. c) Auch der unter TOP 4d gefasste Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Kläger hat keine Gründe vorgetragen, die gegen eine Entlastung des Beirats gesprochen hätten. d) Letztlich entspricht auch der Beschluss zu TOP 5 ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlüsse hinsichtlich der Jahresabrechnungen und der Wirtschaftspläne sind wirksam (s.o.). Der Kläger hat unstreitig seit dem 01.01.2013 keine Zahlung mehr an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung beauftragen und bevollmächtigen, die offenen Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kläger gerichtlich geltend zu machen, zumal die Wohnungseigentümergemeinschaft dringend auf die ausstehenden Zahlungen angewiesen ist. 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen. Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung durch das Revisionsgericht. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG erfolgt.