318 S 70/13

Leitsatz: 1. Auch wenn ein geschädigter Sondereigentümer nicht Vertragspartner des WEG-Verwalters ist, kann er ohne Ermächtigungsbeschluss seine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter geltend machen.(Rn.17) 2. Es ist primär Sache der Wohnungseigentümer für eine Instandsetzung und Instandhaltung zu sorgen; der Verwalter ist nur weisungsgebundener Sachwalter und Vollzugsorgan.(Rn.20) 1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 29.05.2013, Az. 539 C 34/12, wird zurückgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. I. Die Parteien streiten in der Berufung noch um Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte zu 2) als Verwalterin der WEG J..-B..-Straße, 2...H... Die Klägerin ist Miteigentümerin der o.g. WEG. Eine ihr gehörende Wohnung im Erdgeschoss hatte sie an eine Logopädin vermietet. Es kam in dem Objekt auch im Bereich des Teileigentums der Klägerin wiederholt zu Wassereintritten und Überschwemmungen mit Fäkalwasser. Nach den Angaben der Klägerin im Termin vom 12.3.2014 waren bereits im Jahr 2007 Probleme aufgetreten, sodann erneut bei mehreren Gelegenheiten im Juni und Juli 2009. Im Oktober 2009 beauftragte die Beklagte zu 2) eine Teilsanierung. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 29.05.2013 abgewiesen und insoweit ausgeführt, Schadensersatzansprüche der Klägerin bestünden schon deshalb nicht, weil die Beklagte ohne einen (erforderlichen) Beschluss der WEG sogar Maßnahmen habe durchführen lassen, die über Notmaßnahmen hinausgingen. Selbst wenn es allein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, in noch weitergehendem Umfang eine Begutachtung und/oder Sanierung der Rohrleitungen durchzuführen, hätte die Klägerin selbst auf eine entsprechende Willensbildung der Gemeinschaft drängen können. Gegen das ihr am 31.5.2013 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 1.7.2013 - einem Montag - eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach entsprechender Fristverlängerung mit einem am 30.8.2013 eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Sie macht geltend, die Beklagte zu 2) habe ihre Verwalterpflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt. Sie habe nicht für eine rechtzeitige und fachgerechte Instandsetzung Sorge getragen, obwohl ihr jedenfalls seit dem 2.8.2009, wenn nicht schon früher, bekannt gewesen sei, dass die Rohrleitungen defekt und erneuerungsbedürftig gewesen seien. So habe ein von der Versicherung beauftragter Sachverständiger, der die Örtlichkeiten am 2.8.2009 besichtigt habe, eine defekte Abwasserleitung festgestellt und eine größere Dimensionierung der Leitungen empfohlen. Eines Beschlusses der WEG habe es im Hinblick auf den bestehenden Versicherungsschutz nicht bedurft. Ein Beschluss wäre nur erforderlich gewesen, sofern die WEG Kosten zu tragen gehabt hätte. Der (erst) am 15.10.2009 erteilte Reparaturauftrag sei im Übrigen auch von den der Beklagten zu 2) im Verwaltervertrag eingeräumten Befugnissen gedeckt gewesen. Danach sei (nur) bei Kosten von über DM 5.000,- eine Abstimmung mit dem Beirat nötig gewesen (§ 3 Ziffer 4). Durch die unterbliebene Sanierung habe sie einen Schaden erlitten, denn ihr sei ein Mietausfall für die Monate August 2009 - April 2010 entstanden. Ihre Mieterin habe zum 31.7.2009 fristlos gekündigt; die Sanierung habe sich dann bis zum April 2010 hingezogen. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des am 29.5.2013 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese, Geschäftszeichen 539 C 34/12, die Beklagte zu 2) zu verurteilen, an die Klägerin € 7.380,00 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen, hilfsweise unter Aufhebung des Urteils im angegriffenen Umfang das Verfahren an das Amtsgericht Hamburg-Blankenese zurückzuweisen. Die Beklagte zu 2) beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie wendet ein, lediglich die Beseitigung von Folgeschäden, nicht auch die Erneuerung der Rohrleitungen sei vom Versicherungsschutz umfasst gewesen, mithin sei ein Beschluss der WEG sehr wohl erforderlich gewesen. Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Schadens sei das Vorbringen der Klägerin widersprüchlich und unklar. Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. II. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte zu 2) im Ergebnis verneint. 1. So ist die Klägerin zwar berechtigt, Schadensersatzansprüche wegen Schlechterfüllung geltend zu machen, wenn ihr Sondereigentum geschädigt wird. Auch wenn sie nicht Vertragspartnerin der Beklagten ist, ist sie jedenfalls in den Schutzbereich des Verwaltervertrages einbezogen. Für die Geltendmachung solcher Ansprüche bedurfte es damit auch keiner Ermächtigung der WEG (zu allem Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl. § 27 Rn.110; OLG Düsseldorf, ZWE 2007, 92; OLG Frankfurt NJW-RR 2020, 161). 2. Der Klägerin steht jedoch kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 2) zu. Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs gemäß §§ 280 Abs.1 S.1 BGB i.V.m. §§ 24 ff. WEG ist eine Pflichtverletzung der Beklagten zu 2). Daran fehlt es. Welche Pflichten der Verwalter zu erfüllen hat, ergibt sich zum einen aus den gesetzlichen Vorschriften der §§ 24 ff. WEG, zum anderen aus dem Verwaltervertrag. Danach ist der Verwalter u.a. verpflichtet, alle für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, ggfls. auch dringende Notmaßnahmen zu veranlassen (§ 27 Abs.1 Nr.2, Nr. 3 WEG). Im Rahmen dieser Pflichten hat er den Zustand des Gemeinschaftseigentums nach seinen Möglichkeiten und Fachkenntnissen zu kontrollieren und die Eigentümer umfassend über die getroffenen Feststellungen zu informieren. Er hat dabei die erforderlichen Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und diesbzgl. Beschlüsse herbeizuführen. Sofern Schäden im Sondereigentum auftreten, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, hat er dem nachzugehen (Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 27 Rn.16 ff; Landgericht Hamburg, ZMR 2013, 131). Bei allem ist jedoch zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung zu sorgen (Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 27 Rn.14 f.) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand haben, ist es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen (OLG Frankfurt, NJW-RR 2010, 161 ff.). Bei Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte zu 2) ihre Verwalterpflichten verletzt hat. So hat sie jeweils umgehend nach den Vorfällen im Juni und Juli 2009 Fachfirmen mit der Beseitigung der Verstopfungen, einer Rohrreinigung und Trockenlegung beauftragt und zudem die bestehende Versicherung einbezogen, um die Schäden im Umfang des vorhandenen Versicherungsschutzes beheben zu lassen. Nach dem Vorfall vom 22.7.2009 wurde darüber hinaus auch eine Leitung im Keller aufgeschnitten, eine Reinigungsöffnung gesetzt und die Leitung bis zum Straßensiel freigefräst. Anlass zu weitergehenden Kontrollen bestand für die Beklagte nicht, weil ihr - dies ist unstreitig - bei sämtlichen Vorfällen von den beauftragten Fachfirmen mitgeteilt worden war, es hätten Verstopfungen der Leitungen mit verschiedenen Fremdkörpern vorgelegen (Intimtextilien, Katzenstreu u.ä.). Dabei kann dahinstehen, ob dies zutraf, weil jedenfalls nicht ersichtlich ist, aus welchem Grund die Beklagte zu 2) diese Informationen hätte in Zweifel ziehen sollen. Eine vorwerfbare Pflichtwidrigkeit ist schließlich auch nicht darin zu sehen, dass die Beklagte zu 2) (erst) Mitte Oktober 2009 der Firma G.. & D.. einen Auftrag erteilte, eine defekte Schmutz-Hochsielleitung auszutauschen. Soweit die Klägerin geltend macht, dies sei verspätet gewesen, greift dies nicht durch. Dies gilt auch dann, wenn die Beklagte zu 2) - wie die Klägerin behauptet - bereits Anfang August 2009 Kenntnis von den Feststellungen des von der Versicherung beauftragten Sachverständigen P.. erhielt. Auf die Frage, ob diese erst in der Berufungsinstanz vorgebrachte Tatsache gemäß §§ 530, 531 ZPO präkludiert ist, kommt es damit nicht an. Soweit der Sachverständige P.. festgestellt hatte, dass eine Abwasserleitung im Keller defekt war, ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 2) vor Erteilung eines Reparaturauftrages auch in diesem Fall gemäß § 3 Ziffer 4 des Verwaltervertrages nicht nur Angebote einholen, sondern zudem eine Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat herbeizuführen hatte (Anlage K 15). Angesichts dieser Umstände ist es nicht zu beanstanden, dass der Auftrag Mitte Oktober 2009 erteilt wurde, nachdem eine Fachfirma hinzugezogen worden war, die - zwangsläufig nach vorangehender Besichtigung - erst am 13.10.2009 ein Angebot abgegeben hatte. Soweit der Sachverständige empfohlen hatte, im Rahmen einer Sanierung Rohre mit einem größeren Durchmesser zu verwenden, war hiermit in jedem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft zu befassen. Dass in diesem Fall, etwa bei Einberufung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung, eine frühere nachhaltige Sanierung und Beseitigung der Schadensursachen beschlossen und umgesetzt worden wäre, hat die Klägerin nicht konkret dargetan. Im Übrigen hätte sie, wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, auch selbst auf entsprechende Beschlüsse drängen können, weil sie über denselben Kenntnisstand wie die Beklagte zu 2) verfügte und im Übrigen selbst bereits mit Schreiben vom 22.7.2009 eine Erneuerung der Abwasserrohre thematisiert hatte. Da es bereits an einem Schadensersatzanspruch dem Grunde nach fehlt, kann dahinstehen, ob die Klägerin den von ihr geltend gemachten Schaden der Höhe nach hinreichend dargetan hat. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG). Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.