316 O 122/12

Leitsatz: Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung kann nicht wegen arglistiger Täuschung über die Geschäftsfähigkeit des Verkäufers angefochten werden, wenn der vollmachtlose Vertreter später Betreuer wird und der notarielle Kaufvertrag gerichtlich genehmigt wurde und die Mitteilung durch den Betreuer binnen 4 Wochen erfolgte.(Rn.13) I. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 7.812,50 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 1. Oktober 2012 zu zahlen. II. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. III. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der streitgegenständlichen Maklerprovision. Denn der Kaufvertrag vom 4. Juli 2011 über die in der D... Straße in G... belegene Eigentumswohnung ist zunächst wirksam geworden. Damit fiel nach § 11 Abs. 4 dieses Kaufvertrages zugunsten der Klägerin eine Provisionszahlung in der streitgegenständlichen Höhe an. Die Beklagten haben den Kaufvertrag nicht wirksam gemäß § 123 BGB angefochten. Die Beklagten stützen ihre Anfechtung darauf, dass sie über die Geschäftsunfähigkeit der Verkäuferin arglistig getäuscht worden seien und den Vertrag nicht abgeschlossen hätten, wenn sie von diesem Umstand Kenntnis erlangt hätten. Die Beweislast für die Voraussetzungen des § 123 BGB haben die Beklagten als Anfechtende. Für ihre Behauptung, über die mangelnde Geschäftsfähigkeit von Frau G..J.. und die sich daraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen weder vor noch bei der Beurkundung des Kaufvertrages mit ihnen gesprochen worden, haben die Beklagten das Zeugnis des beurkundenden Notars angeboten. Da die Beklagten aber binnen der ihnen vom Gericht mit Beschluss vom 21. September 2012 gesetzten Frist für die Beibringung der Schweigepflichtentbindungserklärung der Verkäuferin bzw. ihrer Betreuerin diese nicht vorgelegt haben, konnte die Beweisaufnahme nicht durchgeführt werden. Auch der Rücktritt vom Vertrag mit Schreiben vom 16. September 2011 (Anlage B 4) ist nicht wirksam erfolgt. In dem Schreiben vom 31. August 2011 haben die Beklagten für die Eigentumsumschreibung eine Frist von vierzehn Tagen gesetzt. Diese Frist war zu kurz bemessen im Sinne der §§ 280, 281 BGB. Denn für die Eigentumsumschreibung auf die Beklagten bedurfte es auch der Beibringung der wirksamen Genehmigung des Betreuungsgerichts. Da die Genehmigung des Betreuungsgerichts aber erst mit Rechtskraft wirksam wird und es hierzu des Ablaufs von Rechtsmittelfristen bedarf, war diese Frist zu knapp bemessen. Die Beklagten haben ferner ihre Willenserklärung zum Abschluss des Kaufvertrages nicht nach § 178 BGB widerrufen. Ein solcher Widerruf ist nur bis zur Genehmigung des Vertrages durch den Vertretenen möglich. Hier wurde aber die Genehmigung des Vertrages nach Einsetzung von Frau J.. als Betreuerin von Frau T.. bereits am 17. August 2011 erklärt. Die Beklagten stützen ihre Auffassung von der Unwirksamkeit des Kaufvertrages auch vornehmlich darauf, dass die rechtskräftige und damit wirksame Genehmigung des Betreuungsgerichts ihnen zu keiner Zeit von der Verkäuferseite mitgeteilt worden sei. Hier finden die §§ 1829 Abs. 2, 1908i Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung. Gemäß § 1829 Abs. 2 BGB ist ein Vertrag, der der Genehmigungen des Betreuungsgerichts bedarf, unwirksam, wenn der Vertragspartner den Betreuer zur Mitteilung darüber auffordert, ob die Genehmigung erteilt sei und die Genehmigung nicht binnen einer Frist von vier Wochen mitgeteilt wird. Diese Mitteilung muss durch den Betreuer selbst erfolgen. Eine Mitteilung etwa durch den beurkundenden Notar genügt insoweit nicht (Bayerisches Oberlandesgericht Z 1989, 242-255; Lafontaine in juris-PK - BGB, 6. Auflage 2012, § 1829 BGB Rz. 41). Vorliegend ist die Mitteilung durch die Betreuerin ausweislich der von den Beklagten vorgelegten Anlage B 7, dem Schreiben des Rechtsanwalts der Betreuerin vom 27. September 2011 und des darauf befindlichen Eingangsstempels der Beklagtenvertreter, dort am 28. September 2011 eingegangen. Davon ausgehend, dass das Aufforderungsschreiben vom 31. August 2011 frühestens am 1. September 2011 bei der Betreuerin der Verkäuferin, Frau J.., eingegangen ist, erfolgte die Mitteilung über die Genehmigung des Betreuungsgerichts durch die Betreuerin noch binnen der vierwöchigen Frist der §§ 829 Abs. 2, 1908i Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar war der Beschluss des Betreuungsgerichts vom 5. September 2011 zu diesem Zeitpunkt noch nicht wirksam. Eine wirksame Genehmigung des Kaufvertrags lag damit noch nicht vor. Der Kaufvertrag war weiterhin schwebend unwirksam. Der Beschluss vom 5. September 2011 ist aber unstreitig rechtskräftig geworden und die Genehmigung des Kaufvertrags damit wirksam geworden. Dass die Genehmigung wirksam bzw. der entsprechende gerichtliche Beschluss im Zeitpunkt der Mitteilung schon rechtskräftig ist, ist nach § 829 Abs. 2 BGB nicht erforderlich (Lafontaine in juris-PK a. a. O.; Sass in Erman, 13. Auflage 2011, § 1829 Rz. 2). Nach alledem ist der Kaufvertrag vom 4. Juli 2011 wirksam geworden. Dass die Beklagten mit der Verkäuferin diesen Vertrag sodann nach dem übereinstimmenden Vorbringen beider Parteien des Rechtsstreits rückabgewickelt haben, ändert an der Entstehung des Maklerprovisionsanspruchs der Klägerin nichts. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Denn die Beklagten sind mit anwaltlichem Schreiben vom 21. September 2011 unter Fristsetzung auf den 30. September 2011 zur Zahlung aufgefordert worden und dieser Aufforderung nicht nachgekommen. Ein Anspruch auf Zahlung der außergerichtlich entstandenen Anwaltskosten besteht nicht. Ein solcher Anspruch könnte sich nur unter dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß § 286 BGB ergeben. Die außergerichtliche Tätigkeit des Klägervertreters war indes erst verzugsbegründend, da erst mit Schreiben vom 21. September 2011 die Beklagten in Verzug gesetzt worden sind. Die Kosten von Mahnschreiben sind nur zu ersetzen, sofern die Mahnung nach Eintritt des Verzuges erfolgt (Grüneberg in Palandt, 69. Auflage, § 286 Rz. 45). Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO. Die Klägerin ist Maklerin und nimmt die Beklagten auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch. Die Klägerin hat den Beklagten eine Eigentumswohnung unter der Anschrift D... Straße in 2...G... nachgewiesen. Die Klägerin war beauftragt, die vorbezeichnete Wohnung in G... als Eigentumswohnung zu vermarkten. Die Beklagten wandten sich an die Klägerin und erhielten von dieser ein Verkaufsexposé übersandt, in welchem deutlich auf den für den Verkaufsfall dem Käufer gegenüber entstehenden Provisionsanspruch in Höhe von 6,25 % vom Kaufpreis (brutto) hingewiesen wurde. Am 4. Juli 2011 schlossen die Beklagten mit der Tochter der Eigentümerin einen notariellen Kaufvertrag (Anlage K 2). In § 11 Abs. 4 dieses Kaufvertrages erkannten die Beklagten ausdrücklich ihre Provisionszahlungspflicht an und schlossen mit der Verkäuferseite ausdrücklich eine das eigene Forderungsrecht der Klägerin begründende Vereinbarung. Die Tochter der Eigentümerin, Frau G..J.., trat, wie sich aus Seite 1 des Kaufvertrags ergibt, bei dem Vertragsabschluss als vollmachtlose Vertreterin auf und sagte zu, die Genehmigung der Vertretung in erforderlicher Form beizubringen. Die Eigentümerin und Verkäuferin, Frau L..T.., war zu diesem Zeitpunkt geschäftsunfähig. Frau T.. konnte die Genehmigung nicht erklären, es bedurfte der Einsetzung eines Betreuers. Als Betreuerin wurde sodann Frau J.. eingesetzt, die ihre eigene Erklärung in dem notariellen Kaufvertrag am 17. August 2011 genehmigte. Das Betreuungsgericht beim Amtsgericht Lübeck erteilte mit Beschluss vom 5. September 2011 (Anlage B 8) ebenfalls die notwendige Genehmigung des Grundstückskaufvertrages. Mit anwaltlichem Schreiben vom 31. August 2011 (Anlage B 1) forderten die Beklagten gegenüber der Verkäuferin und der zwischenzeitlich als Betreuerin bestellten Frau J.., bis zum 15. September 2011 die ordnungsgemäße Eigentumsumschreibung sicher zustellen und binnen dieser Frist eine entsprechende rechtskräftige Genehmigung durch das Familiengericht vorzulegen. Der beurkundende Notar teilte den Beklagten mit Schreiben vom 5. September 2011 (Anlage B 3) mit, dass ihm zu diesem Zeitpunkt noch keine Genehmigung des Familiengerichts vorliege. Die Beklagten traten daraufhin mit Schreiben vom 16. September 2011 (Anlage B 4), das am darauffolgenden Tag bei Frau J.. einging, von dem Kaufvertrag vom 4. Juli 2011 zurück. Eine vertragsgemäße Besitzübergabe war bis zu diesem Zeitpunkt nicht erfolgt. Gleichzeitig erklärten sie die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung mit diesem Schreiben. Auch gegenüber der Klägerin haben die Beklagten mit Schreiben vom 16. September 2011 (Anlage B 5) den Maklervertrag, sofern dieser zustande gekommen sein sollte, angefochten wegen arglistiger Täuschung. Die Klägerin behauptet, die Beklagten seien während der Verkaufsphase mehrfach darauf hingewiesen worden, dass die Verkäuferin L..T.. sich in einem äußerst schlechten Gesundheitszustand befinde, und dass insbesondere deren Geschäftsfähigkeit eingeschränkt sein könne. Auch habe die Klägerin vor dem anstehenden Notartermin darauf hingewiesen, dass die Verkäuferin selbst nicht den Notartermin wahrnehmen könne und dass deren Tochter allenfalls als vollmachtlose Vertreterin auftreten werde. Den Beklagten sei demnach bei Vertragsabschluss sowohl die Erforderlichkeit der Genehmigung des Auftretens der vollmachtlosen Vertreterin als auch das Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung dieser Erklärung bewusst gewesen. Auch habe der Notar ausdrücklich über die Erforderlichkeit der betreuungsgerichtlichen Genehmigung belehrt. Die Klägerin beantragt, 1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin EUR 7.812,50 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 1.10.2012 zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtlich aufgewandte Rechtsanwaltskosten in Höhe von Euro 759,22 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz der LZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten behaupten, sie seien von keiner Seite darauf hingewiesen worden, dass die Verkäuferin in ihrer Geschäftsfähigkeit beschränkt sein könne. Insbesondere habe auch der Notar die Beklagten in keiner Weise über die Notwendigkeit einer Absegnung des Verkaufs durch das Gericht informiert. Unrichtig sei auch, dass die Beklagten in Kenntnis dieser möglichen Geschäftsunfähigkeit der Verkäuferin dennoch auf sofortige Beurkundung bestanden hätten. Vielmehr seien sie bei Abschluss des Vertrages sowohl von der Verkäuferseite als auch von der Klägerin arglistig getäuscht worden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.