21 O 103/20

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.143,94 € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.071,97 € für die Zeit vom 04.11.2020 bis zum 04.12.2020 und aus 6.143,94 € ab dem 05.12.2020 zu bezahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet. Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten. Der Streitwert wird auf 6.143,94 € festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin nimmt die Beklagte im Urkundenprozess auf Mietzinszahlungen in Anspruch. Die Klägerin betreibt das Einkaufszentrum „XXX“. Diese verfügt verteilt über 4. Geschosse (Erdgeschoss, 1. - 3. Obergeschoss) über derzeit ungefähr 70 Ladengeschäfte. Die Beklagte betrieb in einer im Erdgeschoss gelegenen Räumlichkeit der XXX ein Optikerfachgeschäft. Nachdem ein Mitarbeiter der Klägerin der Beklagten mit E-Mail vom 02.05.2013 (Anlage B37) einen Besatzplan (Bl. 605 ff. eA) übermittelt hatte, unterschrieb die Beklagte am 22.05.2013 einen von der Klägerin erstellten Mietvertrag über die entsprechenden Räumlichkeiten. Die Klägerin unterschrieb später am 16.09.2013. In Teil II Ziff. 2 des „Mietvertrages“ heißt es, dass „die Vermietung des Mietgegenstands […] ausschließlich zur Nutzung als Optikerfachgeschäft mit den dazugehörenden arrondierenden Accessoires unter der Bezeichnung „XXX"“ erfolgt. In Teil III § 10 Ziff. 12 steht, dass „… der Vermieter dem Mieter weder Konkurrenz- noch Sortimentsschutz gewährt." Wegen der weiteren Einzelheiten der Regelungen wird auf die zur Akte gereichte Urkunde (Anlage K1) verwiesen. Am 23./24.09.2013 unterschrieben die Parteien einen Nachtrag, der fest mit dem vorbezeichneten "Mietvertrag" verklammert wurde (Anlage K11). Ab August 2020 vermietete die Klägerin ein weiteres im Erdgeschoss gelegenes Ladenlokal an „XXX“, einer Optikerfachkette der XXX-Gruppe. Bei beiden Unternehmen, sowohl bei der Beklagten als auch bei „XXX", handelt es sich um Optikerfachgeschäfte, die insbesondere auch in ihren stationären Läden Kontaktlinsen sowie fertige Designer-Brillen (Gestelle nebst eingesetzten und auf die jeweilige Sehstärke angepassten Gläsern) ausstellen, hierzu beraten, verkaufen und entsprechende Reparaturen oder Anpassungen vornehmen. XXX betreibt daneben auch einen Online-Shop. Das Sortiment der Beklagten und von „XXX“ beinhaltet jeweils eine Vielzahl von unterschiedlichen Brillen-Modellen und Farbvarianten für Herren und Damen sowie Sonnenbrillen und Kontaktlinsen. Das Preisspektrum bewegt sich sowohl bei der Beklagten als auch bei „XXX" in Bereichen von hohen zweistelligen bzw. niedrigen dreistelligen Eurobeträgen, wobei „XXX " regelmäßig auch online mit einem Preis ab 58,00 € geworben wird, während die Beklagte Preise ab 98,00 € anbietet. Es werden dabei von beiden Fachgeschäften eher modische Brillenmodelle angeboten, allerdings nicht insgesamt die identischen Brillenmodelle von gleichen Herstellern. Wegen der räumlichen Lage der Ladengeschäfte wird auf den nachfolgenden Plan verwiesen, wobei die Beklagte die mit der Nr. 22 ausgewiesenen Räumlichkeiten angemietet hatte und XXX die Räumlichkeiten mit der Nr. 29: Die Beklagte teilte der Klägerin mit anwaltlichen Schreiben vom 17.09.2020 (Anlage K3) mit, dass die Klägerin mit der Vermietung eines Ladens im Einkaufszentrum an „XXX " insbesondere auch wegen der räumlichen Nähe gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz verstoße und ferner einseitige Werbung für „XXX“ in sozialen Medien betrieben habe. Die Klägerin wurde aufgefordert, die Unterlassung bis zum 30.09.2020 schriftlich zu bestätigen und den Mangel bis zum 14.10.2020 zu beseitigen, hilfsweise dergestalt tätig zu werden, dass ihr, der Beklagten, ein von der Konkurrenz unbeeinflusster Betrieb mindestens zumutbar ist. Nachdem die Klägerin das Verlangen der Klägerin mit anwaltlichen Schreiben vom 25.09.2020 (Anlage K4) zurückgewiesen hatte, erklärte die Beklagte schließlich mit anwaltlichem Schreiben vom 27.10.2020 (Anlage K6) aufgrund eines erheblichen Verstoßes gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise außerordentlich fristgemäß und weiter hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Beklagte stellte ab November 2020 den Ladenbetrieb und Mietzahlungen ein. Die monatliche Miete einschließlich Betriebskosten und Umsatzsteuer betrug zuletzt im Kalenderjahr 2020 3.071,97 € und wurde von der Beklagten zuvor bis einschließlich Oktober 2020 gezahlt. Streitgegenständlich sind ausgebliebene Zahlungen für November und Dezember 2020 nebst Zinsen. Die Klägerin ist der Ansicht, die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses ergebe sich jedenfalls aus der Vorlage des Nachtrags vom 23.04./24.09.2013 (Anlage K11). Die am 27.10.2020 erklärte Kündigung sei unwirksam. Es liege kein Verstoß gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, weil die Beklagte nicht stärker gegen erlaubten Wettbewerb zu schützen sei, als dies in herkömmlichen Geschäftsstraßen der Fall sei. Die Beklagte mit einer Ladenfläche in einem großen Einkaufszentrum müsse dabei hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt, zumal die Attraktivität eines großen Einkaufszentrums gerade auch mit der Repräsentanz konkurrierender Angebote steige. Dem im Vorfeld des Vertragsschlusses übermittelten Bestandsplan sei nicht zu entnehmen, dass sie, die Klägerin, der Beklagten einen weiteren Konkurrenzschutz zugesagt habe. Sie behauptet, das Ladengeschäft von „XXX“ liege nicht in unmittelbarer bzw. naher Nachbarschaft zum Ladenlokal der Beklagten, weil der Fußweg von Ladentür zu Ladentür - insoweit unstreitig - 100 Meter betragen würde. Es gebe auch keine Rundlaufsituation, weil Kunden in die obere Etage wechseln würden. XXX stelle auch für die Beklagte keine schwerwiegende Konkurrenz dar. Konkurrenz belebe auch bei Optikern das Geschäft. Umsatzrückgänge seien, soweit sie bestünden, auf schlechtes eigenes Personal zurückzuführen. Die Zahlen aus 2020 seien wegen der Schließung schon im November nicht mit Zahlen der Vorjahre vergleichbar. Auch habe die gesamte Optiker-Branche in 2020 mit Umsatzrückgängen von 10 % zu kämpfen gehabt. Bereits im März 2020 habe sich die Beklagte über zu wenige Kunden beschwert. Dass die Konkurrenzsituation hinnehmbar sei und dem Betriebskonzept entspräche, zeige sich auch darin, dass die Beklagte in anderen Einkaufszentren insoweit unstreitig in Konkurrenz zu anderen Vertretern der Optikerbranche stünde. Ferner würde sie dies auch in schlimmerer Situationen dulden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darlegung im Schriftsatz vom 01.03.2021 unter Ziff. 2 nebst Anlagen verwiesen. Die Werbung für " XXX " sei - unstreitig - durch die Werbegemeinschaft erfolgt und sei so wie bei jedem neu eröffneten Geschäft gehandhabt worden. Das Management des Centers sei nicht zu beanstanden. Die Eröffnung trotz Brandschutzproblemen sei binnen 4 Wochen sogar schnell erfolgt. Die Leerstände betrügen 17 %. Ausgestellte Museumsstücke würden gelobt. Insolvenzen habe sie, die Klägerin, nicht verursacht. Es kämen insoweit unstreitig 17.500 bis 25.610 Besucher in die Galerie. Der benachbarte und im Einzugsgebiet liegende XXX Kreis weise - unbestritten - eine hohe Kaufkraft auf. Es gebe - unstreitig - 2,0 Millionen Nagetiere in XXX. Wenn ein einziges davon in der Galerie gelangt sei, sei das nicht schlimm. Es gebe 3 Parkscheinautomaten, was ausreichend sei. Es habe nur am 24.07.2020 eine Räumung gegeben, welche aber durch einen Stromausfall verursacht worden sei. Anordnungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie stellten nach ihrer Ansicht schon keinen Mietmangel dar. Da die Beklagte das Geschäft schon unstreitig in Oktober 2020 geschlossen habe, könnte sich eine solche Maßnahme zudem nicht kausal auf Umsatzrückgänge ausgewirkt haben. Die Klägerin beantragt, die Beklagte im Urkundenprozess zu verurteilen, an die Klägerin € 6.143,94 nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 3.071,97 für die Zeit vom 04.11.2020 bis zum 04.12.2020 und aus € 6.143,94 ab dem 05.12.2020 zu bezahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise als im Urkundenprozess unstatthaft abzuweisen, höchst hilfsweise ihr die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorzubehalten. Sie ist der Ansicht, die Vorlage der Vertragsurkunde (Anlage K1) sei unzureichend, da aufgrund der Unterschriftsdaten keine rechtzeitige Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Mietvertrages belegt werde. Es liege ein Mangel vor, der sie zur fristlosen Kündigung berechtigt habe. Die Klägerin verstoße aufgrund der Vermietung eines Ladengeschäftes an „XXX“ gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, der nicht wirksam ausgeschlossen sei. Aufgrund der Übermittlung des Mieterbestandes vor Vertragsschluss habe die Beklagte auch davon ausgehen dürfen, dass es keinen weiteren Optiker als Mieter geben wird. Es handele sich bei der XXX galerie ausweislich der Anlage B11 um ein relativ kleines Einkaufszentrum, auch unter Berücksichtigung der geringen Kaufkraft in XXX. In einem kleinen Einkaufszentrum mit nur wenigen Ladenlokalen dürfe aber davon ausgegangen werden, dass der Vermieter für ein möglichst breit gefächertes Angebot sorge und Sortimentsüberschneidungen vermeide. Die im Einzelfall zu würdigende Konkurrenzsituation sei für die Beklagte auch unzumutbar. Sie behauptet hierzu unter Bezugnahme auf einen Ausdruck von google (Anlage B2), der Gehwegabstand zwischen den Ladenlokalen betrage nur 82,87 Meter bei 8 dazwischenliegenden Geschäften, in Luftlinie seien es unstreitig sogar nur 10 Meter. Die Außenwerbung sei bereits aus 25 Metern spiegelnd erkennbar. Der Gehweg bei einem Rundgang liege zeitlich von Geschäft zu Geschäft unter einer Minute. Bei einer räumlich derartig kurzen Distanz zwischen zwei Konkurrenten sei um ein Vielfaches wahrscheinlicher, dass Kunden beide Konkurrenten z.B. auch beim zufälligen Flanieren auf dem Rundgang von Eingang zu Eingang wahrnehmen und die Konkurrenzsituation gezielt zum Preisvergleich etc. nutzen. XXX schade ihr, der Beklagten, auch wirtschaftlich mit jeder verkauften Brille. Sie, die Beklagte, könne bereits seit Jahren ihre Deckungsbeiträge nicht erwirtschaften. Auf den Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 28.01.2021, ab S. 14 unter Ziff. 1.4 c), der von der Klägerin mit Nichtwissen bestritten ist, wird wegen der weiteren Einzelheiten umfassend verwiesen. Die Eröffnung des Ladens „XXX“ habe sich zusätzlich in den Geschäftszahlen der Beklagten ab August 2020 nachteilig ausgewirkt. Die durchschnittlichen Monatsumsätze der letzten drei Jahre, 13.124,00 € in 2019, 12.840,00 € in 2018 und 13.484 in 2017 hätten die Umsätze von 12.140,00 € in September 2020 und 12.320,00 € in Oktober 2020 aufgrund der Eröffnung von XXX überschritten. Corona scheide im August, September, Oktober als Einflussfaktor aus. Zusätzlich habe die Klägerin die Konkurrenzsituation verschärft, indem sie auf facebook am 28.07.2020 und am 14.08.2020 Werbung für XXX betrieben habe (Anlagen B30, B31). Dass diese Werbung von der Werbegemeinschaft stamme, entlaste die Klägerin nicht, da die XXX - insoweit unstreitig - eine beherrschende Stellung in der Werbegemeinschaft habe. Ein Vergleich mit der Konkurrenzsituation in anderen Einkaufszentren scheide aus, da die dortigen Einzelumstände anders seien. Sie, die Beklagte, sei dort in Kenntnis der Konkurrenzsituation Mieter geworden. Ob die anderen Optiker gegen die Konkurrenzsituation durch die Beklagte vorgehen könnten, sei ohne Belang. Sie verhandele mit dem dortigen Management, was die Klägerin mit Nichtwissen bestreitet. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses werde weiter durch die von der Klägerin zu verantwortende mangelhafte Führung der Galerie XXX gestützt. So habe bereits die Eröffnung der Galerie wegen Brandschutzmängeln in 2014 unstreitig um einen Monat verschoben werden. Bereits bei Eröffnung des Einkaufszentrums habe der Leerstand 35 % betragen. Die Klägerin habe Leerstände mit umgerechneten Quadratmetern schöngeredet. Derzeit stünden - unstreitig - im Erdgeschoss die im Centerplan mit den Nummern 17, 35 und 43 bezeichneten Mietflächen leer, im verbleibenden 1. Obergeschoss zudem - unstreitig - die Mietflächen Nrn. 48, 54, 56, 59, 60, 61, 65, 68, 69, 70, 71, 74, 78 und 79. Unnötig und am Schlimmsten sei dabei, dass der teilweise lang bestehende Leerstand mit noch eingeräumten Mietflächen und angestellter Beleuchtung durch das Center Management offensichtlich ignoriert worden sei, obwohl das Geschäft längst geschlossen und kein Mitarbeiter mehr anwesend gewesen sei. In leerstehenden Flächen würden - unstreitig - Museumsstücke ausgestellt. Ausreichend große bzw. eine ausreichend große Anzahl von gewichtigen Ankermietern suche man bereits seit Jahren vergeblich. Gerade im Gastronomie-Flügel des Centers wechselten zudem Mieter gleichsam wöchentlich. Motivierte Mieter wie die Beklagte würden nicht unterstützt, sondern mit der rücksichtslosen Durchsetzung von überharten Mietbedingungen, d.h. auch überhöhten Mietkonditionen, zur Aufgabe gezwungen. Weitere Ladenschließungen unter anderem von den Modeanbietern XXX und dem Ankermieter XXX seien - unstreitig - im Jahr 2020 gefolgt. Die Klägerin habe Mieter nicht durch attraktive Konditionen halten können. Das Centermanagement könne kein Vertrauen in den Standort erzeugen. Die schlechte Vermietungssituation führe zu weniger Kunden und damit zu Umsatzeinbußen. Ferner sei - unstreitig - das Versprechen, Centergutschein-Automaten zu errichten, gebrochen worden. Stattdessen seien - unstreitig - Couponhefte ohne Zuspruch bei Kunden ausgegeben worden. Im Dezember 2016 seien Mäuse in der Galerie gewesen. Ende 2016 habe es zu wenig Parkscheinautomate gegeben. Es komme regelmäßig zu Fehlalarmen, die eine Räumung der Galerie bedingen und sowohl im konkreten Fall als auch in der abstrakten Wahrnehmung die Galerie für Kunden unattraktiv machten. Hilfsweise sei sie, die Beklagte aus den vorstehenden Gründen zur Minderung berechtigt. Weiter hilfsweise bestünde ein zur Minderung berechtigender Mietmangel wegen COVID-Anordnungen. Ab dem 01.11.2020 habe unstreitig eine Maskenpflicht bestanden und ab dem 16.12.2020 sei das Ladelokal zu schließen gewesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitig zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 09.03.2021 (Bl. 629 ff. eA) verwiesen. Die Kammer hat der Beklagten einen Schriftsatznachlass bis zum 15.03.2021 bewilligt. Die Beklagte hat am 15.03.2020 einen Schriftsatz (Bl. 636 ff. eA) eingereicht, ferner weitere Ausführungen mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 26.03.2021 (Bl. 646 ff. eA) vorgebracht. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist begründet. I. Der Urkundenprozess ist statthaft. Mietzinsforderungen können im Urkundenprozess eingeklagt und wie hier durch Vorlage des Mietvertrages belegt werden. Das Nichtvorhandensein von nachträglich entstandenen Mängeln gehört nicht zu den zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen (vgl. BGH, NZA 1999, 401; BGH, NZM 2005, 661, Fischer/Günter, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel XI Rn. 112). Der urkundliche Beleg des Zustandekommens eines Mietvertrages ist jedenfalls durch den unterschriebenen Nachtrag vom 23./24.09.2013 belegt, der mit dem ursprünglichen Mietvertrag fest verbunden worden ist. Die Klägerin hat die fest verbundenen Anlagen K11 und K1 im Original in der mündlichen Verhandlung vom 09.03.2021 vorgelegt. Wann der ursprüngliche Mietvertrag (Anlage K1) erstmals wirksam zustande gekommen ist, ist dabei nicht entscheidend, weil er spätestens zum Zeitpunkt des Nachtrags schriftlich bestätigt worden ist. Dass der monatliche Bruttomietzins, also der Mietzins einschließlich der Nebenkosten, über dem im Mietvertrag ausgewiesenen Betrag liegt, ist dabei zwischen den Parteien unstreitig und bedarf keines urkundlichen Belegs. II. Die Klage ist auch begründet. 1. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung von insgesamt 6.143,94 € für den Zeitraum von November bis einschließlich Dezember 2020 aus § 535 Abs. 2 BGB verlangen. a) Der Mietvertrag ist nicht durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 27.10.2020 beendet worden. aa) Die Voraussetzungen des als Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2020, XII ZR 51/19 zitiert nach juris, Tz. 39) liegen im Ergebnis nicht vor. Die Klägerin hatte der Beklagten einen Konkurrenzschutz weder vorvertraglich noch vertraglich zugesagt. Soweit sich die Beklagte auf den ihr überlassenen Plan (Anlage B37) beruft, steht dort deutlich oben rechts ausgeführt: „Die in dieser Broschüre gezeigten Pläne dienen ausschließlich zur Kennzeichnung der Mietfläche. Darüber hinaus handelt es sich im Hinblick auf die Gemeinschaftsflächen, die sonstigen Mieteinheiten, die Zugangssituation sowie die Außenanlagen etc. um eine unverbindliche Beschreibung des derzeitigen Planungsstandes. Ansprüche hieraus können nicht hergeleitet werden .“ (Unterstreichung hinzugefügt). Auch wurde der Beklagten gerade mietvertraglich kein Konkurrenzschutz zugesagt, so dass kein diesbezügliches schützenswertes Vertrauen entstehen konnte, allenfalls eine einseitige Hoffnung / Erwartungshaltung, dass es dauerhaft bei der Planumsetzung bleiben werde. Die mietvertraglichen Regelungen, die einen Konkurrenzschutz gerade ausschließen sollen, stehen vorliegend einem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz nicht entgegen. Denn die formularmäßige Vereinbarung einer Sortimentsbindung samt Ausschluss eines Konkurrenzschutzes stellt sich bei einem typischen Einkaufszentrum wegen einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 2 BGB als AGB-rechtlich unwirksam dar (BGH, Urteil vom 26.02.2020, XII ZR 51/19 zitiert nach juris, Tz. 40). Dass dies auch beim vorliegenden Mietvertrag der Fall ist, steht zwischen den Parteien im Ausgangspunkt nicht im Streit. Voraussetzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist es zunächst, dass ein bestimmter von ihm verfolgter Geschäftszweck Gegenstand des Mietvertrages geworden ist. Maßgeblich ist auf den konkreten Mietvertrag und die damit verbundenen Vorstellungen der Vertragspartner, nicht aber auf allgemeine wirtschafts- und marktpolitische Erwägungen abzustellen. Mit der Mietzweckvereinbarung korrespondiert die Pflicht des Mieters, seinen Geschäftsbetrieb nicht in vertragswidriger Weise zu erweitern (KG Berlin, Urteil vom 28.09.2020, 8 U 147/17, zitiert nach juris Tz. 6 mwN). Diese Voraussetzung ist erfüllt. In sachlicher Hinsicht geht der vertragsimmanente Anspruch des Mieters grundsätzlich auf Fernhaltung von Konkurrenten, die von ihm als Hauptartikel seines Geschäfts vertriebene Waren oder Leistungen ebenfalls als Hauptartikel vertreiben und damit dem Geschäft sein typisches Gepräge geben sowie dieselbe Verbrauchergruppe ansprechen (KG Berlin, Urteil vom 28.09.2020, 8 U 147/17, zitiert nach juris Tz. 7 mwN; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Teil III Rn. 2894). Auch diese Voraussetzung liegt vor. Nach dem zugrunde zu legenden Mietvertrag soll die Beklagte die vermietete Ladenfläche als „Optikerfachgeschäft mit den dazugehörigen arrondierenden Accessoires“ nutzen. Weil die Beklagte wie auch „XXX“ insbesondere modische Brillen im wesentlich gleichen Preisspektrum verkauft, wird im Hauptsortiment die gleiche Käufergruppe angesprochen. Seinem räumlichen Umfang nach erstreckt sich vertragsimmanenter Konkurrenzschutz des Mieters auf dasselbe Gebäude bzw. Grundstück, aber auch auf ein unmittelbar angrenzendes Grundstück, wenn dieses gleichfalls dem Vermieter gehört. Generell gilt, dass Konkurrenzschutz nur in Betracht kommt, wenn die räumliche Nähe des Konkurrenzbetriebs Einfluss auf die jeweilige Geschäftstätigkeit des Mieters hat (KG Berlin, Urteil vom 28.09.2020, 8 U 147/17, zitiert nach juris Tz. 7 mwN; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Teil III Rn. 2891). Diese Voraussetzung liegt bei dem Ladengeschäft der Beklagten vor, das wie das Ladengeschäft von „XXX“ auf demselben Grundstück bzw. in dem gleichen Gebäude liegt. Allerdings gelten dies ggf. einschränkend / modifizierend die nachfolgend dargestellten Grundsätze in Einkaufszentren. Denn der Umfang des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes wird weiter nach der jeweils berechtigten Verkehrserwartung bestimmt. So darf in einem kleinen Einkaufszentrum mit nur wenigen Ladenlokalen davon ausgegangen werden, dass der Vermieter für ein möglichst breit gefächertes Angebot sorgt und Sortimentsüberschneidungen vermeidet. Umgekehrt muss der Mieter einer Ladenfläche in einem großen Einkaufszentrum hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt, zumal die Attraktivität eines großen Einkaufszentrums gerade auch mit der Repräsentanz konkurrierender Angebote steigt. Es ist dann nach dem zur Grundlage des Mietvertrags gemachten Betriebskonzept des Einkaufszentrums eine Frage des Einzelfalls, in welcher Nähe zu seinem eigenen Geschäft der Mieter eine direkte Konkurrenzsituation hinnehmen muss oder abwehren kann (siehe BGH, Urteil vom 26.02.2020, XII ZR 51/19, zitiert nach juris Tz. 38). Hiervon ausgehend hat die Kammer bereits in der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht, dass zunächst eine Einordnung zu erfolgen hat, ob die XXX galerie XXX in die Kategorie der kleinen oder der großen Einkaufszentren fällt (siehe S. 2 des Protokolls vom 09.03.2021). Entgegen der Ausführungen im Schriftsatz der Beklagten vom 26.03.2021 hat die Kammer dabei kein „Mittelsegment“ diskutiert oder angedeutet (Protokoll, a.a.O.), welches sich der angeführten BGH-Rechtsprechung nicht entnehmen lässt. Die Kammer hat vielmehr nach Erörterung der schriftsätzlich nicht vorgetragenen Anzahl der Ladengeschäfte die weiterhin vertretene Einschätzung geäußert, dass die XXX galerie XXX mit etwa 70 Ladengeschäften nicht unter die Gruppe der kleinen Einkaufszentren mit bloß wenigen Geschäften fällt, bei denen im Grundsatz jegliche Konkurrenz verboten ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt sie dabei nicht ein „(relativ) kleines“ Einkaufszentrum dar, was sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nach der Anzahl der Geschäfte und nicht nach der Flächengröße bestimmt. Die Kammer muss nicht festlegen, bis zu welcher Anzahl von Fachgeschäften ein kleines Einkaufszentrum angenommen werden kann, was aber etwa bei bis zu 20 bis 30 Ladengeschäften angenommen werden könnte. Dass die XXX Galerie XXX mit etwa 70 Ladengeschäften nicht umfassend belegt werden könnte, wenn aus jeder Hauptsortiments-Branche mit gleicher Käuferzielgruppe nur ein einziges Ladengeschäft vertreten sein dürfte, zeigt als Kontrollüberlegung auf, dass die XXX galerie XXX jedenfalls kein kleines Einkaufszentrum ist. Schließlich bezeugt auch der von der Beklagten vorgelegte Wikipediaeintrag „Liste von großen Einkaufszentren in Deutschland“ (Anlage B11; Unterstreichung hinzugefügt), dass die XXX galerie XXX als großes Einkaufszentrum aufgefasst wird, mag sie auch in der Gruppe der großen Einkaufszentren flächenmäßig relativ klein sein. Die Aussage des Bundesgerichtshofs, dass es bei großen Einkaufszentren zu hinnehmbaren typischen Sortimentsüberschneidungen kommen kann, bedeutet, dass die Vermietung eines Ladengeschäfts an das weitere Optikerfachgeschäft „XXX“ in genereller Weise nur dann zu beanstanden wäre, wenn dies zu einer atypischen Sortimentsüberschneidung führen würde. Eine solche atypische Sortimentsüberschneidung kann die Kammer nicht feststellen. Die 1:1 Vollsortimentsüberschneidung, die von der Beklagten betont wird, genügt hierfür nicht. Solche Sortimentsüberschneidungen, auch wenn sie sich an die gleiche Zielgruppe richten, sind in großen Einkaufszentren eher typisch. So ist es etwa typisch, dass beispielsweise Kleidungs- und Schuhläden, die vom Preis und Geschmack, aber mit unterschiedlichem Herstellersortiment die gleiche Zielgruppe ansprechen, nebeneinander in einem größeren Einkaufszentrum bestehen und um die gleiche Kundengruppe werben. Gleiches ist auch für Optiker anzunehmen (siehe Hübner/Griesbach/Fuerst, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2017, Kapitel 14 Rn. 144). Die gilt insbesondere auch, weil die Beklagte nicht 1:1 die identischen Brillenmodelle der gleichen Hersteller wie „XXX“ im Sortiment hat, sondern nur solche, die gemessen an Preis und Optik denjenigen ähneln, die „XXX“ veräußert. Entsprechendes hat die Nachfrage der Kammer bei der Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 09.03.2021 ergeben (vgl. S. 4 des Sitzungsprotokolls), wonach XXX modische Brillen in der gleichen Preisspanne veräußere. Jedenfalls wird der Fall, dass ein Kunde das identische Brillenmodell in beiden Fachgeschäften durchkalkulieren wird, nicht regelmäßig auftreten, da es kein 1:1 identisches Brillensortiment gibt, nur preislich und optisch vergleichbare Modelle. Da beide Fachgeschäfte im Wesentlichen das gleiche Preis- und Geschmackssegment bedienen, wird am Ende die fachliche Beratung und / oder der Geschmack des Kunden den Ausschlag geben, in welchem der beiden Optikerfachgeschäfte ein vergleichender Kunde fündig werden wird. Dass jedenfalls keine atpische Sortimentsüberschneidung im Bereich des Optikerfachgeschäfts / Brillenverkaufs vorliegt, belegt ferner auch der unstreitige Umstand, dass in zahlreichen weiteren größeren Einkaufszentren, in denen die Beklagte Mieterin ist, eine Konkurrenzvermietung zu weiteren Optikerfachgeschäften besteht. Soweit in der Literatur als weitere Fallgruppe einer unzulässigen Konkurrenzsituation in Einkaufszentren ansehen wird, wenn das wirtschaftliche Überleben eines Anbieters durch die Konkurrenzsituation gefährdet wird (vgl. Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III, Rn. 2895 mwN; ablehnend insoweit aber Hübner/Griesbach/Fuerst, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2017, Kapitel 14 Rn. 144), wird diese Fallgruppe nach Auffassung der Kammer durch die bereits angeführte jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zum Konkurrenzschutz in Einkaufszentren überlagert, in der über die beschrieben Kriterien hinaus keine Fallgruppe dieser Art aufgezeigt wird. Bereits die Abgrenzung von kleinen und großen Einkaufszentren trägt nämlich ersichtlich schon dem wirtschaftlichen Überleben von Fachgeschäften in kleineren Einkaufszentren Rechnung und schränkt diese Erwägung bei großen Einkaufszentren ein. Soweit man dies anders sehen wollte, ist auch nicht ersichtlich, dass das wirtschaftliche Überleben der Beklagten durch die Konkurrenzsituation zu „XXX“ gefährdet wird. Bereits aus dem (streitigen) Vortrag der Beklagten ergibt sich, dass sie bereits in den letzten 6 Jahren auch ohne die Konkurrenzsituation nur einen negativen Deckungsbetrag erwirtschaftet hat, der also nicht schon konkurrenzbedingt verursacht worden ist. Dies ist indes Ausfluss des vom Vermieter grundsätzlich zu tragenden Verwendungsrisikos. Ferner trägt die Beklagte vor, dass die Umsätze im August 2020 12.674,00 €, im September 2020 12.320,00 € und im Oktober 2020 12.320,00 € betragen haben und stellt diesen Zahlen die Umsätze aus Januar 2020 (15.580,00 €) und aus Februar 2020 (17.596,00 €) gegenüber. Dass dieser prozentual relativ geringere Umsatz allein, aber jedenfalls im Wesentlichen der Eröffnung von „XXX“ anzulasten ist, hat die Beklagte zwar mit dem im Urkundenprozess statthaften (§ 595 Abs. 2 ZPO) Beweismittel der Parteivernehmung belegen wollen. Allein mit den zwei bis drei Konkurrenzmonaten liegt aber nach Auffassung der Kammer kein hinreichend repräsentativer Zeitraum vor, der eine verlässliche Prognose für die zukünftig erzielbaren Umsätze zulässt. Dabei fällt nämlich auf, dass die durchschnittlichen Monatsumsätze aus 2019 (13.124,00 €), 2018 (12.840,00 €) und 2017 (13.484,00 €) nur ca. 1.000,00 € höher ausgefallen sind und das Jahr 2020 als Pandemiejahr keine verlässliche Prognose für die Zukunft erlaubt. Es ist dabei auch die Beklagte, die als beweisbelastete Partei alternative denkbare Ursachen für einen Umsatzrückgang ausschließen muss, etwa eine generelle Kaufzurückhaltung hinsichtlich Brillen im Pandemiejahr (etwa bei nicht notwendigem bzw. nicht eiligem Ersatz). Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang im Schriftsatz vom 08.03.2021 qualifiziert auf eine Veröffentlichung des einschlägigen Branchenverbandes bezogen hat, wonach der Umsatz in 2020 generell um 10 % gesunken sei, hat die für die konkurrenzbedingte Umsatzschädigung darlegungs- und beweisbelastete Beklagte diesbezüglich keinen qualifizierten Gegenvortrag oder Beweisantritt erbracht. Einen diese Behauptung widerlegenden Branchenbericht des Zentralverbands der Augenoptiker und Optometristen hat die Beklagte jedenfalls nicht vorgelegt. Das Bestreiten mit Nichtwissen hilft der Beklagten als beweisbelastete Partei nicht weiter. Soweit der Bundesgerichtshof in dem angeführten Urteil zum Konkurrenzschutz in großen Einkaufszentren weiter ausgeführt hat, dass es nach dem zur Grundlage des Mietvertrags gemachten Betriebskonzept eine Frage des Einzelfalls darstellt, in welcher Nähe zu seinem eigenen Geschäft der Mieter eine direkte Konkurrenzsituation hinnehmen muss oder abwehren kann, bedeutet dies zunächst, dass nicht bereits die Vermietung eines Ladengeschäfts an „XXX“ an sich einen Verstoß gegen den immanenten Konkurrenzschutz begründen kann, sondern allenfalls die konkrete Zuweisung einer Ladenfläche innerhalb der XXX galerie XXX , also eine im Einzelfall räumlich zu nahe Konkurrenzsituation. Das vertragliche Betriebskonzept des streitgegenständlichen Mietvertrages sieht dabei weder vor, dass bestimmte konkurrierende Ladenlokale in einem engen räumlichen Bereich in direkter Nachbarschaft angeordnet werden sollen (vgl. etwa zu einem „Food Court“, KG Berlin, Urteil vom 28.09.2020, 8 U 147/17, zitiert nach juris Tz. 14) noch dass ein bestimmter Mindestabstand zwischen Geschäften mit überlappendem Hauptsortiment bestehen soll. Aber auch ohne vertragliche Vorgaben stellt sich die räumliche Entfernung zwischen dem Ladengeschäft der Beklagten und demjenigen von „XXX“ nicht als zu nah dar. Allein der Umstand, dass sich beide Läden im Erdgeschoss befinden, genügt insoweit nicht. Vielmehr kann als vergleichender Maßstab herangezogen werden, ob die Geschäfte auch dann als zu nah benachbart angesehen würden, wenn sie bei gleicher räumlicher Situation auf einer ebenerdigen Einkaufsstraße lägen (vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2020, XII ZR 51/19, zitiert nach juris Tz. 38 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 24.01.1979, VIII ZR 56/78 = NJW 1979, 1404: 350 Meter Abstand in einem Einkaufszentrum). Dabei wurde in der Rechtsprechung bei einer Einkaufsstraße auch eine Entfernung von 100 Metern als unproblematisch erachtet, bei Lage in einer anderen Straße (vgl. BGH, Urteil vom 24.04.1968, VIII ZR 120/67 = GRUR 1968, 604). Ob vorliegend die Entfernung zwischen den Geschäften mit 82 Metern ab der Ladenkante zu bestimmen ist oder aber zwischen den Ladentüren mit 100 Metern ist nach Auffassung der Kammer nicht auschlaggebend, allein schon, weil sich der angeführten Rechtsprechung nicht entnehmen lässt, dass die 100 Meter einen notwendigen Mindestabstand darstellen. Schon eher erscheint es maßgeblich, ob man die V-förmige Wegführung im Erdgeschoss als getrennte Einkaufsstraßen betrachtet oder die Rundgangsituation betont. Für die Kammer ist es insoweit maßgeblich, dass ein Kunde beim Verlassen des einen Ladengeschäfts das jeweils andere Ladengeschäft nicht sehen kann und der Rundgang den Kunden nicht aufgezwungen ist, da die freie Möglichkeit besteht, im Bereich des Rondells die Etage zu wechseln. Schließlich kann auch der Abstand der beiden Geschäfte im Erdgeschoss faktisch nicht viel weiter auseinandergerückt werden. Beide Geschäfte befinden sich etwa in der Mitte des jeweiligen „Wegschenkels“. Eine größere Spreizung um 18 oder mehr Meter würde die Situation für die Beklagte daher faktisch nicht wesentlich entspannen, die von der Beklagten betonte kurze Gehentfernung von einer Minute nicht wesentlich verlängern. Da beide Optikerfachgeschäfte in den Centerplänen aufgeführt sind, kann sowieso kein gezielt suchender Kunde allein durch ein weiteres räumlicheres Auseinanderrücken der Ladengeschäfte daran gehindert werden, das Angebot beider Optikerfachgeschäfte zu vergleichen, wenn ihm dies denn wichtig ist. Umgekehrt kann aber der Umstand, dass die Vergleichsmöglichkeit zwischen zwei Optikerfachgeschäften besteht, dazu führen, dass ein interessierter Kunde gerade die XXX galerie aufsucht, weil er glaubt, ohne großen Park- und Wegaufwand eine noch größere Brillenauswahl zu erhalten. bb) Auch der weitere Umstand, dass die Klägerin für „XXX“ Werbung gemacht haben soll, genügt nicht als Kündigungsgrund. Dabei kann die Kammer dahinstehen lassen, ob dieser Umstand für sich alleine einen wichtigen Kündigungsgrund begründen kann. Unstreitig handelt es sich nämlich um Werbemaßnahmen der Werbegemeinschaft. Auch wenn die für das Centermanagement zuständige XXX gewichtiger Teil der Werbegemeinschaft ist, führt dies nicht zu einer Werbung durch die Klägerin. cc) Auf die weiteren teils streitigen Ausführungen, warum die Fortführung des Mietverhältnisses für die Beklagte unzumutbar ist, kommt es bereits mangels Vorliegens eines Kündigungsgrundes nicht an. b) Die Höhe der grundsätzlich geschuldeten Miete steht nicht im Streit. c) Der Mietzins war auch nicht im streitgegenständlichen Zeitraum von November bis einschließlich Dezember 2020 ganz oder anteilig gemindert (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Tauglichkeit der vermieteten Räumlichkeiten zum vertraglichen Gebrauch war nicht durch eine Verletzung eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes gemindert. Auf die vorstehenden Ausführungen wird verwiesen. Die Tauglichkeit der vermieteten Räumlichkeiten zum vertraglichen Gebrauch war auch nicht im streitgegenständlichen Zeitraum durch die gesetzgeberischen Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie aufgehoben oder beschränkt worden. Die Kammer vertritt insoweit in ihrer Rechtsprechung (etwa Urteil vom 12.01.2020, 21 O 76/20) die Auffassung, dass diese Maßnahmen nicht der Sphäre des Vermieters bzw. des Vermietungsgegenstands zuzuordnen sind. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können zwar die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen. Die öffentlich-rechtlichen Gebrauchsverbote und Beschränkungen müssen sich dazu aber gerade aus der Lage und der Beschaffenheit der Mieträume ergeben und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH, Urteil vom 02.03.1994, XII ZR 175/92 = BeckRS 2009, 20713, BGH, NJW 2011, 3151; BGH, NZM 2014, 165 Tz. 20, OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020, 30 U 107/19 = BeckRS 2020, 8424 Tz. 47 ff., 53, Fleindl, iw Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV. Rn. 325). Daran gemessen liegt im vorliegenden Fall kein Sachmangel vor. Die hoheitlichen Maßnahmen dienen dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an dem Gewerbebetrieb des jeweiligen Mieters. Die Maßnahmen stellen dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dies Infektionen begünstigt (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20 = COVuR 2020, 541 Tz. 27; LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020, 11 O 215/20 = BeckRS 2020, 32275 Tz. 17). Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nach dem Inhalt des Mietvertrages zur Nutzung als „Optikerfachgeschäft mit den dazugehörigen arrondierenden Accessoires“ vermietet worden sind. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den hoheitlichen Maßnahmen. Untersagt ist lediglich der Betrieb und zwar Iosgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (LG Heidelberg, a.a.O. Tz. 28, LG Stuttgart, a.a.O. Tz. 18, LG Zweibrücken, Urteil vom 11. September 2020, HK O 17/20 —, juris Tz. 44). Diese Risikoverteilung wird auch durch die Kontrollüberlegung gestützt, dass die Klägerin keinerlei geeignete Vorkehrungen, insbesondere baulicher Art, treffen konnte, um die öffentlich-rechtlichen Maßnahmen abzuwehren und allein die Beklagte als Adressatin der belastenden Maßnahmen befugt gewesen ist, gegen eine ggf. unverhältnismäßige Schließung ihres Ladenlokals bzw. unverhältnismäßige Beschränkungen ihres Kundenverkehrs zu klagen. Aus diesen Gründen schließt sich die Kammer auch nicht der Argumentation des Landgerichts München, Urteil vom 22. September 2020, 3 O 4495/20 (BeckRS 2020, 28189) an, wonach der vereinbarte Mietzweck durch die behördliche Schließung unmittelbar beeinträchtigt worden sei. Da ein Minderungsrecht bereits aus den vorgenannten Gründen ausscheidet, kann die Kammer dahinstehen lassen, ob ein entsprechendes Recht in Teil III § 7 des Mietvertrages mit Ausnahme unbestrittener und rechtskräftiger Forderungen wirksam abbedungen worden ist (vgl. Häublein, in: MünchKomm BGB, 8. Aufl., § 536 Rn. 52 m.w.N.). 2. Die Klägerin kann die tenorierten Verzugszinsen nach §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB i.V.m. Teil III § 6 Ziff. 4 des Mietvertrages verlangen. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht §§ 708 Nr. 4, 711 ZPO. Der Beklagten war die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren nach § 599 Abs. 1 ZPO vorzubehalten. XXX XXX XXX