3 T 791/08

Unzulässigkeit abweichender Rangregelung einer Reallast im Zwangsversteigerungsfall • Eine Vereinbarung in einer Reallast, die im Versteigerungsfall dem Stammrecht Vorrang vor den einzelnen Rückständen zuordnet und damit von § 12 ZVG abweicht, ist nicht eintragungsfähig. • Die Rangfolge im Zwangsversteigerungsverfahren regelt Verfahrensfragen und berührt nicht den sachlich-rechtlichen Inhalt der Reallast nach §§ 1105 ff. BGB. • Eine Reallast begründet ein einheitliches dingliches Stammrecht; unterschiedliche Ränge für rückständige und zukünftige Einzelleistungen sind materiellrechtlich nicht vorgesehen. Die E. H & Co. KG verpflichtete sich gegenüber der Berechtigten W, ihr eine lebenslange monatliche Rente von 3.000 € zu zahlen. Zur Sicherung wurde in der notariellen Urkunde eine Reallast an Grundstücken der Gesellschaft bestellt. Vertraglich sollte geregelt werden, dass im Falle der Zwangsversteigerung abweichend von § 12 ZVG das Stammrecht in das geringste Gebot aufzunehmen sei und Rückstände einen anderen Rang als künftige Leistungen hätten. Das Grundbuchamt beanstandete die Formulierung als nicht eintragungsfähig; der Notar widersprach und legte Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ein. Das Amtsgericht bestätigte die Beanstandung und verwies auf die Unvereinbarkeit einer solchen Rangabrede mit dem sachlich-rechtlichen Inhalt der Reallast; daraufhin wurde die Beschwerde dem Landgericht vorgelegt. • Die Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts wie § 12 ZVG regeln die Befriedigungsreihenfolge im Verfahrensrecht und enthalten keine Anordnung über den sachlich-rechtlichen Rang von Rechten. • Die Eintragung im Grundbuchverfahren nach §§ 13 ff. GBO setzt eine materiell-rechtliche Einigung voraus, deren Inhalt für Reallasten durch §§ 1105 ff. BGB bestimmt wird; verfahrensrechtliche Absprachen können nicht Gegenstand der Eintragung werden. • Nach §§ 1105, 1107 BGB bildet die Summe der wiederkehrenden Leistungen das einheitliche dingliche Stammrecht; einzelne Einzelleistungen sind nicht als selbständige dingliche Rechte mit abweichendem Rang ausgestaltet. • § 879 BGB regelt den Rang zwischen mehreren Rechten am Grundstück; innerhalb einer Reallast ist kein unterschiedlicher Rang für Rückstände und noch nicht fällige Leistungen vorgesehen. • Die in § 9 Abs.3 Nr.1 ErbbauVO geschaffene vollstreckungsfeste Erbbauzinsreallast ist eine spezielle Regelung und lässt keine allgemeine Übertragbarkeit auf andere Reallasten zu. • Gerichtliche und höchstrichterliche Entscheidungen stützen die Auffassung, dass eine Vereinbarung, das Stammrecht bei Versteigerung in das geringste Gebot aufzunehmen, nicht dinglich wirksam in das Grundbuch eingetragen werden kann. Die Beschwerde des Notars wurde zurückgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass die vertragliche Vereinbarung, im Zwangsversteigerungsfall das Stammrecht in das geringste Gebot aufzunehmen und Rückstände anders zu rangieren, nicht eintragungsfähig ist, weil sie verfahrensrechtliche Regelungen des ZVG in den sachlich-rechtlichen Inhalt der Reallast hineinverlagern möchte. Nach den maßgeblichen Vorschriften der §§ 1105, 1107, 879 BGB sowie der GBO ist eine Reallast als ein einheitliches dingliches Stammrecht zu behandeln; eine Differenzierung der Ränge ihrer Bestandteile ist nicht möglich. Die spezielle gesetzliche Regelung für Erbbauzinsreallasten ändert daran nichts. Damit hat die Grundbuchstelle zu Recht die Eintragung abgelehnt und die Beschwerde keinen Erfolg.