9 O 22/24

Die Beklagte wird verurteilt, das von ihr innegehabte Hotel (Hotel …) in …, bestehend aus 29 Gastzimmern, 1 Frühstücksraum und Tagungsraum, 1 Lobby, 3 Wohnräumen, 1 Aufenthaltsraum, 1 Hobbyraum (Akademie), 1 Waschlager, 1 Heizungsraum und 2 Kellerräumen geräumt und mit allen Schlüsseln versehen an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.438,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 9.2.2024 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich des Räumungstenors vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 95.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 95.000 € leistet. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf bis zu 90.000 € festgesetzt. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2025 gewährt. Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Räumung der von der Beklagten in dem Anwesen … innegehaltenen Räumlichkeiten (Hotel ...) gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das Mietverhältnis ist vorliegend durch die außerordentliche Kündigung der Vermieterin vom 6.12.2023 gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB wirksam beendet worden. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Gemäß § 1 Mietvertrag erfolgte die Vermietung der von der Beklagten innegehaltenen Räumlichkeiten zum Zwecke des Betriebs eines Hotels. Gemäß § 10 Z. 1 Mietvertrag darf der Mieter die Mietsache zu anderen als in § 1 bestimmten Zwecken und Geschäftszweigen nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen; er darf den Geschäftsbetrieb nicht ganz oder teilweise einstellen. Nach der in der Instanzrechtsprechung vertretenen Auffassung, der die Kammer folgt, stellt die Vermietung von Räumlichkeiten eines Hotelbetriebes an eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft zum Zweck der Unterbringung minderjähriger unbegleitete Asylsuchender einen anderen Nutzungszweck dar (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 14.10.2016 - 1 O 226/16, Beck RS 2016, 114558, Rn. 16). Minderjährige unbegleitete Asylsuchende halten sich nicht freiwillig auf Grundlage eines privatrechtlich mit der Beklagten geschlossenen Beherbergungsvertrags in dem Hotel auf, vielmehr unterstehen sie einem öffentlich-rechtlichen Rahmen, im Sinne der Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft, was ich von einer Beherbergung erwachsener Gäste, selbst wenn sie im Rahmen von Kontingent- oder Dauernutzungen erfolgen sollte, erheblich unterscheidet, was bereits dadurch deutlich wird, dass ein Sicherheitsdienst vor Ort ist (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 14.10.2016 - 1 O 226/16, BeckRS 2016, 114558, Rn. 16). Gemessen an diesen Grundsätzen ist die schriftliche Kündigung der späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin wirksam, weil die Beklagte ihre Pflicht aus § 1 Nr. 1, 10 Nr. 1 Mietvertrag verletzte, weil sie den Betrieb als Hotel jedenfalls teilweise eingestellte, indem sie der Stadt … Zimmer zum Zwecke der Unterbringung unbegleiteter minderjähriger Asylsuchender zur Verfügung stellte, die wiederum vor Ort auch Sicherheitspersonal einsetzte. Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, dass das Hotel jedenfalls überwiegend normalen Hotelgästen nicht zur Verfügung steht. Darüber hinaus ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Überlassung von einer erheblichen Anzahl an Hotelzimmern an unbegleitete minderjährige Flüchtlinge auf andere potentielle Hotelgäste abschreckend wirkte, so dass ein normaler Hotelbetrieb nicht auf Dauer aufrechterhalten werden konnte, was sich auch daran zeigte, dass die Beklagte ihn selbst Ende 2023 im Wesentlichen eingestellt haben will. Diese Pflichtverletzung hat sie zu vertreten. Sie handelte vor dem Hintergrund der vorstehend genannten Entscheidung des Landgerichts Darmstadt jedenfalls grob fahrlässig, in dem sie sich bei der (teilweisen) Umwidmung ihres Gewerbebetriebs rechtlich anscheinend nicht beraten ließ. Vor dem Hintergrund der noch relativ langen Vertragsdauer von mehr als zwei Jahren bis zum 31.10.2026 war es der Klägerin nicht zuzumuten bis dahin zuzuwarten. Eine zur Abhilfe bestimmte ausreichende Frist ist der Beklagten gesetzt worden. Die Kündigung war auch unter Berücksichtigung aller weiteren vorliegend in Betracht kommenden Umstände des Einzelfalls wirksam. Der Klägerin kann nicht vorgeworfen werden, dass sie aufgrund der Mitteilung der Stadt … zunächst zuwartete, ehe sie rechtliche Schritte einleitete. Ob die Beklagte weitere Pflichtverletzungen zu vertreten hat bzw. ob der vertragswidrige Gebrauch tatsächlich noch tiefgreifender war bzw. ist, bedurfte vor diesem Hintergrund vorliegend keiner Entscheidung. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind aus dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes gemäß §§ 280, 249 BGB zu erstatten, weil sich die Ersatzpflicht auch auf die durch Geltendmachung und Durchsetzung der Ansprüche verursachten Kosten erstreckt und es vorliegend angemessen war, seitens der Klägerin einen Rechtsanwalt mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Ansprüche zu beauftragen. Der Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt der Rechtshängigkeit. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO bzw. 709 ZPO. Der Beklagten war analog § 721 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Die Kammer schließt sich der in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung an, nach der die Regelungen des § 721 ZPO auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden sind, wenn Menschen die Räume faktisch bewohnen (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 14.10.2016 - 1 O 226/16, Beck RS 2016, 114558, Rn. 22). Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls erschien die Frist angemessen, weil sie allen Beteiligten erlaubt, zu disponieren. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG. Die Parteien streiten um die Beendigung eines Mietvertrages über ein Hotel. Die Parteien waren durch einen Mietvertrag vom 22.9.2016 über das Hotel ... in … in …, bestehend aus 29 Gastzimmern, einem Frühstücksraum, einen Tagungsraum einer Lobby und diversen Lager-, Abstell- und Kellerräumen befristet bis zum 1.11.2026 miteinander verbunden. In § 1 Mietvertrag heißt es, soweit vorliegend von Bedeutung: Seit Ende 2022 vermietete die Beklagte Zimmer des Hotels an die Stadt … . Die Stadt … brachte in den Zimmern unbegleitete minderjährige Flüchtlinge unter. Die Anzahl der Zimmer variierte und erfolgt immer nur für begrenzte Zeiträume. Der Bevollmächtigte der Klägerin erfuhr hiervon im Dezember 2022. Er wandte sich daraufhin an die Stadt … . Sie teilte ihm mit Schreiben vom 21.3.2024 mit, dass es sich um eine befristete Maßnahme handele und einzelne Zimmer gebucht würden. Buchungen anderer Gäste wurden zunächst angenommen. In der Zeit von Ende 2022 bis ca. September 2023 erfolgten jedoch regelmäßig Umbuchungen, nachdem die Beklagte die potenziellen Hotelgäste darauf hingewiesen hatte, dass in dem Hotel auch Jugendliche untergebracht seien. Daraufhin gab sie auf den einschlägigen Internetplattformen das Hotel stets als ausgebucht an, jedenfalls auch um Stornierungsgebühren im Verhältnis zu diesen Internetplattformen zu sparen. Mit Schreiben vom 2.11.2023 rügten die späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegenüber der Beklagten und ihrer späteren Prozessbevollmächtigten die Nutzung des vorstehend genannten Hotels ausschließlich zur Unterbringung von unbegleiteten minderjährigen Flüchtlingen als vertragswidrig, mahnten die Beklagte ab und forderten sie auf, die vertragswidrige Nutzung bis zum 10.11.2023 einzustellen (BI. 39-41 der Akten). Die Beklagte wies die Vorwürfe durch ihre spätere Prozessbevollmächtigte zurück (BI. 42-43 der Akten). Ende November 2023 wurden mehrere von der Klägerin beauftragte Personen bei dem Versuch, in dem Hotel ein Zimmer zu buchen, abgewiesen. In dem Hotel waren Sicherheitskräfte anwesend, die die beauftragten Personen jedenfalls darauf hingewiesen, dass in dem Hotel Flüchtlinge untergebracht waren. Mit Schriftsatz ihrer späteren Prozessbevollmächtigten vom 6.12.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen vertragswidriger Nutzung (BI. 45-48 der Akten). Sie forderten die Beklagte auf, das Hotel bis zum 10.1.2024 zu räumen und die der Klägerin entstandenen Kosten ihrer vorgerichtlichen Tätigkeit i.H.v. 2.438,67 € (BI. 49 der Akten) zu erstatten. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte habe das Mietobjekt vertragswidrig gebraucht. Sie sei deshalb zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Sie ist der Auffassung, sie habe aufgrund der Mitteilung der Stadt … aus dem März 2023 zunächst von weiteren Schritten absehen können, weil darin von einer vorübergehenden Unterbringung die Rede gewesen sei. Die Klägerin beantragt mit ihrer am 8.2.2024 zugestellten Klage: 1. Die Beklagte zu verurteilen, das von ihr innegehabte Hotel (Hotel ...) in …, bestehend aus 29 Gastzimmern, 1 Frühstücksraum und Tagungsraum, 1 Lobby, 3 Wohnräumen, 1 Aufenthaltsraum, 1 Hobbyraum (Akademie), 1 Waschlager, 1 Heizungsraum und 2 Kellerräumen geräumt und mit allen Schlüsseln versehen an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.438,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.2.2024 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Auffassung, der von ihr geführte Betrieb habe durch die Vermietung von Zimmern an die Stadt ... nicht seinen Charakter als Hotel verloren. Die Klägerin sei bereits deshalb nicht zur Kündigung berechtigt, weil sie bereits seit Januar 2023 um diesen Umstand gewusst habe. Zur Vertiefung des Sach- und Streitstandes und wegen der Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung jeweils nebst Anlagen Bezug genommen verwiesen.