2-13 S 56/19

Leitsatz: Zur Abwicklung vereinbarungswidrig geführter getrennter Instandhaltungsrücklagen für Garagenstellplätze. In dem Rechtsstreit ...wird der Berufungskläger darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. .... Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. I. Die Parteien, die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... streiten über die Gültigkeit des auf der Versammlung vom 13.09.2018 zu Tagesordnungspunkt 8 gefassten Beschlusses. Dieser lautet: „Die Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze wird zum 31.12.2018 aufgelöst und die Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen wird ab dem 01.01.2019 als gemeinsame Instandhaltungsrücklage weitergeführt. Dazu wird zum 31.12.2018 ein Betrag in Höhe von 15/985-stel des Bestands der Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen von der Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze an die Instandhaltungsrücklage der Wohnungen umgebucht. Der in der Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze verbleibende Betrag wird im Rahmen der Hausgeldabrechnung 2018 an die Eigentümer der Garagenstellplätze ausbezahlt. Der Betrag zur gemeinsamen Instandhaltungsrücklage wird ab dem 01.01.2019 nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentumseinheiten aufgeteilt. Ab dem 01.01.2019 soll der jährliche Betrag zur gemeinsamen Instandhaltungsrücklage insgesamt 12.000,00 € betragen.“ Der Kläger hat keine Garage und zahlte bislang nur in die Instandhaltungsrücklage Wohnungen ein. Er stört sich im Wesentlichen daran, dass er zukünftig mit seinem Beitrag zur einheitlichen Instandhaltungsrücklage gegebenenfalls auch Maßnahmen zur Instandhaltung/-setzung der Garagen mitfinanziert. Seine auf Ungültigerklärung des Beschlusses gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. ... Gegen die Entscheidung wendet sich der Kläger mit der Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Begehren weiterverfolgt. … Die Beklagten verteidigen das Urteil. … II. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Es kann zunächst auf die auch zutreffend begründete Entscheidung Bezug genommen werden. Mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit ist allerdings von der Kammer klarzustellen, dass es nicht darauf ankommt, ob der Kläger subjektiv den Beschlussinhalt nachvollziehen und ihn verständlich wiedergeben kann. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Beschluss objektiv, aus sich heraus verständlich und hinreichend bestimmt ist. Dies ist hier der Fall. Es wird auch für den nicht vorbefassten Leser deutlich, dass es zukünftig nur noch eine Instandhaltungsrücklage geben soll und zu diesem Zwecke die Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze aufgelöst wird, wobei ein Teil auf die als gemeinsame Instandhaltungsrücklage fortgeführte Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen überwiesen und der Rest an die Sondereigentümer der Garagenstellplätze ausgekehrt wird. Ein Stichtag ist, entgegen der Behauptung des Klägers, mit dem 31.12.2018 genannt. Der Nennung konkreter Beträge bedurfte es nicht, denn die Rechnung lässt sich einfach durchführen: ein Betrag, der 15/985 der Instandhaltungsrücklage der Wohnung zum 31.12.2018 entspricht, wird von der Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze auf die Instandhaltungsrücklage der Wohnung gebucht. ... Der Beschluss widerspricht auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Wie die Bildung und Führung der Instandhaltungsrücklage zu bewerkstelligen ist, richtet sich nach den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. So können mehrere getrennte Instandhaltungsrücklagen geführt werden, wenn es eine Vereinbarung der Eigentümer so vorsieht, insbesondere wenn danach auch die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegt werden (für die Fälle der Kostentragung getrennt nach Gesamtanlage, Tiefgarage und Hobbyräume LG Düsseldorf, Urt. v. 20.2.2019 – 25 S 3/18 = ZWE 2019, 419; zustimmend BeckOK WEG/Elzer, 40. Ed. 1.2.2020, WEG § 21 Rn. 355; für die Fälle der Mehrhausanlagen: BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16 = NJW 2018, 1309; zustimmend BeckOK WEG/Elzer, 40. Ed. 1.2.2020, WEG § 21 Rn. 326 und Rn. 355; Hügel/Elzer, 2. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 122; Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 145). Eine Beschlusskompetenz zur Ansammlung getrennter Rücklagen haben die Wohnungseigentümer allenfalls, wo ohnehin eine getrennte Verwaltung vorgesehen ist (so etwa bei Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften) und die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel enthält (BayObLG, Beschluss vom 11. 10. 2002 - 2Z BR 25/02 = ZMR 2003, 213). Andernfalls kann eine solche Ansammlung nur vereinbart werden. Denn aus dem Gesetz folgt an keiner Stelle die Kompetenz, eine Vielzahl von Instandhaltungsrückstellungen für unterschiedliche Zwecke durch Beschluss zu begründen (vgl. auch BGH ZWE 2015, 335 Rn. 22). Hier sehen die in der Teilungserklärung angefügten Vereinbarungen keine getrennten Instandhaltungsrücklagen und auch keine Öffnungsklausel diesbezüglich vor. Vielmehr sieht § 10 Nr. 3 S. 1 der Teilungserklärung nur die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage vor. Anders als der Kläger meint, hat dies auch nicht nur sprachliche Gründe. Vielmehr folgt die Fassung der Teilungserklärung dem gesetzlichen Regelfall. Es wird eine identische Begrifflichkeit gewählt wie in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG („eine Instandhaltungsrücklage“). Auch der vergleichbare Wortlaut des § 28 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 WEG – welcher auf die Beitragsleistung zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung abstellt – kann insofern angeführt werden. Ansonsten sind den Vereinbarungen keinerlei Anhaltspunkte zu entnehmen, dass getrennte Instandhaltungsrücklagen anzusammeln seien. Insbesondere ist keine Trennung der Kosten für Instandhaltung/-setzung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an den Garagenstellplätzen und des Gemeinschaftseigentums im Übrigen vorgesehen. Insoweit übersieht der Kläger, dass § 10 Nr. 1 der Teilungserklärung nur die Kostentragung für Instandhaltung/-setzung des jeweiligen Sondereigentums regelt und insoweit ohnehin keine Rücklage gebildet wird. Was das Gemeinschaftseigentum angeht, so tragen nach § 10 Nr. 2 S. 1 der Teilungserklärung die Wohnungseigentümer die Kosten für Instandhaltung/-setzung und zwar ohne, dass hier zwischen einzelnen Bereichen des Gemeinschaftseigentums differenziert würde. Soweit in S. 2 eine Kostentrennung festgelegt wird, so betrifft dies nur laufende Kosten, wozu – auch insoweit ist dem Amtsgericht beizupflichten – Maßnahmen der Instandhaltung/-setzung gerade nicht gehören. Auch aus § 12 Nr. 2 der Teilungserklärung folgt keine getrennte Ansammlung zweier Rücklagen. Wenn es dort heißt, dass alle Bestimmungen der Teilungserklärung entsprechend für Teileigentumsrechte und Teileigentümer gelten, so ist auch unter Berücksichtigung des Regelungszusammenhangs dies nur als Klarstellung entsprechend § 1 Abs. 6 WEG zu verstehen. Eine Aufteilung in Untergemeinschaften mit Wohnungseigentümern auf der einen und Teileigentümern auf der anderen Seite ist damit nicht verbunden. Eine unzumutbare Benachteiligung für den Kläger ist mit dem Systemwechsel hin zu einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage nicht verbunden. Zum einen ist damit noch keine Entscheidung über die Finanzierung zukünftiger Maßnahmen getroffen. Es ist nicht ausgeschlossen, sofern dies im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nur Garageneigentümer mit einer Sonderumlage heranzuziehen, wenn Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen allein den Garagen zu Gute kommen. Zum anderen – und dies ist entscheidend – ist die Annahme einer Benachteiligung schon deshalb ausgeschlossen, weil mit dem Beschluss wieder ein den Vereinbarungen entsprechender Zustand geschaffen wird. Mangels Vereinbarung hätten die Wohnungseigentümer separate Rücklagen nicht beschließen dürften (Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 145. Vielmehr ist mit dem Landgericht Düsseldorf festzuhalten: „Enthält die Teilungserklärung die Bestimmung, dass die Sondereigentümer „zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet“ sind, widerspricht dieser Regelung eine Differenzierung zwischen dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Sondereigentum an einem Pkw-Einstellplatz mit entsprechend getrennten Instandhaltungsrücklagen“ (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2014 − 25 S 141/13 = ZWE 2014, 316). In Ermangelung einer anderslautenden Vereinbarung gilt hier also: Die Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung folgt aus dem Gesetz. Sie bezieht sich allgemein auf Instandhaltungsbedarf. Eine Differenzierung nach unterschiedlichen Zweckbindungen sieht das Gesetz an keiner Stelle vor. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt grundsätzlich allen Sondereigentümern gemeinschaftlich. Diese müssen daher auch alle an den entsprechenden Kosten beteiligt werden. So bestimmt etwa § 16 Abs. 2 WEG unter anderem, dass jeder Sondereigentümer den anderen Sondereigentümern gegenüber verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die gesetzliche Wertung geht daher im Grundsatz dahin, dass alle Eigentümer an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu beteiligen sind. Dem folgend ist daher auch eine allgemein auf die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zweckgebundene Rückstellung zu bilden. Eine Vervielfältigung durch unterschiedliche Zweckbindungen sieht das Gesetz nicht vor. Insbesondere auch nicht, dass die Rückstellung folgend ihrer Zweckbindung nur von einzelnen Sondereigentümern zu tragen wäre Folglich entspricht auch ein auf die (Wieder-)Herstellung rechtmäßiger Zustände gerichteter Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2014 − 25 S 141/13 = ZWE 2014, 316). Die Schaffung rechtmäßiger Zustände im Einklang mit den Vereinbarungen hat damit auch Vorrang vor einer jahrelangen Übung. So der Kläger auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 verweist, ist zu bemerken, dass der Bundesgerichtshof hierin zwar auf ein Belastungsverbot erkennt. Jenes Belastungsverbot schützt aber die Wohnungseigentümer nur vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten. Dies ist hier nicht der Fall, denn die Pflicht zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage wird nicht losgelöst von Gesetz oder Vereinbarung durch den angefochtenen Beschluss originär begründet, sondern ergibt sich sowohl aus dem Gesetz (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) als auch aus Vereinbarung (§ 10 Nr. 3 der Teilungserklärung). Die Auszahlung eines geringen Teils der Instandhaltungsrücklage widerspricht ebenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der überschüssige Teil einer Instandhaltungsrücklage kann auf der Grundlage eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses für andere Zwecke verwendet werden, solange der verbleibende Rest das notwendige Mindestmaß der Rücklage („eiserne Reserve“) nicht unterschreitet (BeckOGK/Karkmann, 1.8.2019, WEG § 21 Rn. 111; Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 157 jeweils mwN). Diese Grenzen sind hier nicht überschritten. Insgesamt werden weniger als 10% der Summe der Rücklagen ausbezahlt. Dass danach nur ein Betrag verbliebe, der unter der „eisernen Reserve“ liegt, hat der Kläger nicht dargelegt. ... Hinweis: Die Berufung ist auf den Hinweis zurückgenommen worden.