3 O 62/23

Leitsatz: 1. Die Kündigung des Vermieters muss wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gegenüber allen am Mietverhältnis auf Mieterseite beteiligten Personen ausgesprochen werden.(Rn.30) 2. Eine Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder aber auch durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird.(Rn.32) 3. An einer Klageveranlassung fehlt es grundsätzlich immer dann, wenn der Beklagte weder in Verzug war, noch den Anspruch bestritten oder die Leistung verweigert hat.(Rn.44) 1. Auf das Anerkenntnis hin werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, die Mietsache, bestehend aus Trinkstube ... mit Küche, Vorratsraum, Toilettenanlage, Keller, Lagerraum sowie Gartenhaus und Wohnung im Objekt ... bis zum 31.12.2023 zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist bezüglich Ziffer 1 für den Kläger vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Kosten ist das Urteil für die Beklagten vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. 5. Der Streitwert wird auf 8.800 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten zu 1) und zu 2) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten zum 31.12.2023. Dieser Anspruch beruht auf dem Anerkenntnis bezüglich des Hilfsantrages. A. Die Klage ist im Hauptantrag unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagten aufgrund der Kündigung vom 25.07.2021 gem. § 546 BGB. Die Kündigung ist nicht gegenüber allen am Mietverhältnis beteiligten Personen gem. § 542 BGB ausgesprochen worden. Bei Mehrheit von Beteiligten ist wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses grundsätzlich eine Kündigung von allen an alle erforderlich (Palandt/Weidenkaff, 80. Auflage, § 542 Rn. 18). Die Beklagte zu 2) ist auch nicht aus dem Mietvertrag vom 15.04.2009 ausgeschieden. Es ist keine wirksame Vertragsübernahme durch den Nachtrag vom 15.09.2009 erfolgt. Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder aber auch durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Dabei kann nach dem Prinzip der Vertragsfreiheit der Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag auch dadurch erfolgen, dass der Neumieter einen Vertrag zwischen Vermieter und Altmieter genehmigt (BGH, Urt. v. 20.04.2005 - XII ZR 29/02; Palandt/Weidenkaff, 80. Auflage, § 540 Rn. 20; BeckOK MietR/Weber, 32. Ed. 1.8.2022, BGB § 540 Rn. 24; Dauner-Lieb/Langen, BGB Schuldrecht, BGB vor § 535 Rn. 190, beck-online; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB, § 6. Form des Mietvertrages Rn. 65, beck-online). Bei nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen eines Mietvertrages (insbes. Nachträgen) ist die Schriftform des § 550 BGB grds. genauso einzuhalten wie beim ursprünglichen Vertragsabschluss. Dementsprechend sind Nachträge (d.h. eine nachträgliche Aufhebung oder Beschränkung, Begründung oder Erweiterung von Rechten und Pflichten des Mietvertrags oder des sonstigen Vertragsinhalts) im Regelfall schriftlich i.S.d. § 126 BGB niederzulegen und von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Änderungen oder Ergänzungen für die Parteien wesentliche Punkte betreffen. Dabei spielt es grds. keine Rolle, ob die Pflichten der Vertragsparteien verschärft oder erleichtert werden. Beispiele für wesentliche Änderungen des Mietvertrages, die der Schriftform unterliegen: jede Form der rechtsgeschäftlichen Änderung der Vertragsparteien (einschließlich des - ggf. befristeten - Eintritts eines neuen Vermieters oder Mieters neben oder anstelle des bisherigen Vermieters oder Mieters (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB, § 6. Form des Mietvertrages Rn. 63, 64, beck-online). Bei einer vertraglichen Übernahme des Mietvertrages durch einen neuen Vermieter oder einen neuen Mieter - ohne Beteiligung des verbleibenden, des ausscheidenden oder des eintretenden Vertragspartners sowie bei einem vertraglichen Mietbeitritt eines weiteren Mieters - und formloser Zustimmung des bisherigen Mieters - ist die Schriftform jedenfalls dann eingehalten, wenn der Eintretende seine Vermieter- oder Mieterstellung durch eine Urkunde nachweisen kann, die ausdrücklich auf den ursprünglichen Mietvertrag (und alle Nachtragsvereinbarungen) Bezug nimmt.. Die (erforderliche) Zustimmung des verbleibenden, des ausscheidenden oder des eintretenden Vertragspartners (Vermieters oder Mieters) zu dieser Vereinbarung (vgl. § 415 BGB) ist dagegen nicht formbedürftig und kann auch konkludent (z.B. durch Zahlung der Miete an den neuen Vermieter) erteilt werden (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB, § 6. Form des Mietvertrages Rn. 65, beck-online). Eine ausdrückliche Erklärung hat die Beklagte zu 2) für einen dreiseitigen Vertrag liegt unstreitig nicht vor. Weiterhin ist es auch unstreitig, dass eine Zustimmung von der Beklagten zu 2) zur Vertragsübernahme eingeholt wurde, so dass die oben genannten Voraussetzungen jedenfalls nicht vorliegen. Doch auch ein konkludenter Mieterwechsel ist nicht einschlägig. Die konkludente Entlassung des ursprünglichen Mieters aus dem Vertragsverhältnis bei gleichzeitigem Eintritt eines neuen Mieters setzt ein unzweideutiges Verhalten aller drei Beteiligten in diesem Sinne voraus (OLG Düsseldorf, Urt. v. 12.02.2004 - 10 U 119/03; OLG Düsseldorf, Urt. v. 11.12.2001 - 24 U 17/01). Jedoch ist hierbei zu beachten, dass es sich dabei um eine Ausnahme handelt. Im Grundsatz ist eine ausdrückliche Erklärung aller drei Parteien oder die Zustimmung eines Dritten erforderlich. Ein unzweideutiges Verhalten liegt hier nicht vor. Zu keiner Zeit hat die Beklagte zu 2) weder gegenüber der Beklagten zu 1) noch gegenüber dem Kläger erklärt, nicht mehr Partei des Mietvertrages zu sein. Sie selbst kannte auch den Nachtrag vom 15.04.2009 nicht. Weiterhin wandte sie sich mit anwaltlichem Schreiben nach Kenntniserlangung von der Kündigung des Klägers gegenüber der Beklagten zu 1) an den Kläger und führte darin aus, dass sie den Vertrag weiter erfüllen werde. Dass die Beklagte zu 2) außerhalb des Mietvertrages, nach Ansicht des Klägers, nicht in Erscheinung getreten ist, ist vorliegend nicht von Belang. Ferner kann man dennoch Mietpartei bleiben, auch wenn man nicht mehr außerhalb des Vertrages in Erscheinung tritt. Denn unbestritten teilten die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) sich die Aufgaben auf. So sei die Beklagte zu 1) für die geschäftlichen Dinge zuständig gewesen. In der mündlichen Verhandlung führten die Beklagten übereinstimmend (unbestritten) aus, dass es immer um die ... aufgrund der Versicherung gegangen sei. Die Ausführungen hierzu überzeugen das Gericht nach § 286 ZPO. Die Angaben sind in sich schlüssig. Insbesondere gibt die Beklagte zu 1) auch in der mündlichen Verhandlung zu, dass sie sich den Nachtrag vom 15.09.2009 aufgrund von Stress, Druck und Zeitnot nicht mehr durchgelesen habe. Für sie sei es um die ... gegangen, die sie aufgrund einer kleinen familiären Meinungsverschiedenheit geklärt haben wollte. B. Über den Hilfsantrag war zu entscheiden, weil eine zulässige Prozessbedingung eingetreten ist, denn die Klage war im Hauptantrag unbegründet (OLG Zweibrücken, Urteil v. 04.06.1986 - 2 U 65/85). In der Stellung eines Hilfsantrages ist kein Verstoß gegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zu sehen. Zwar hat der Antragsteller den Hilfsantrag unter die Bedingung gestellt, dass der Hauptantrag nicht vollumfänglich Erfolg hat, jedoch handelt es sich hierbei um eine innerprozessuale Bedingung, die von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht erfasst wird. Dieses Ergebnis wird durch § 45 Abs. 1 S. 2, 3 GKG unterstrichen, der von der Zulässigkeit eines Hilfsantrages ausgeht. Der Hilfsantrag ist von den Beklagten anerkannt worden. Es handelt sich um ein Teil-Anerkenntnis gem. § 307 ZPO, denn es ist unbedingt, uneingeschränkt und vorbehaltlos seitens der Beklagten im Schriftsatz vom 06.07.2023 (Bl. 95, 96 d. A.) erklärt worden. Die Beklagten haben den Anspruch nicht von einer außerprozessualen Bedingung abhängig gemacht und haben den im Hilfsantrag geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten bis 31.12.2023 so anerkannt, wie er geltend gemacht wurde. Das Anerkenntnis wurde auch gegenüber dem Gericht erklärt (BeckOK ZPO/Elzer, 49. Ed. 1.7.2023, ZPO § 307 Rn. 13; MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 93 Rn. 10, 11). C. Dem Antrag zu 2) auf Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten war mangels Begründetheit des Hauptantrages zu 1) nicht stattzugeben. Die entstandenen Kosten waren nicht zweckmäßig. D. Soweit die Klage im Übrigen abgewiesen wurde, folgt die Kostenentscheidung aus § 91 ZPO. Soweit die Beklagten den Hilfsantrag anerkannt haben, liegt ein sofortiges Teilanerkenntnis vor, so dass die Kostenentscheidung gem. § 93 ZPO ergeht. Ein Anerkenntnis liegt vor (siehe oben). Dieses Anerkenntnis war auch „sofortig“. Der Beklagte muss den Klaganspruch sofort anerkennen. Das setzt in der Regel voraus, dass er die erste sich bietende prozessuale Möglichkeit gegenüber Gericht und Prozessgegner wahrnimmt. Wann diese Möglichkeit gegeben ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Zweck der Vorschrift (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 93 Rn. 12). Für alle Verfahrensarten meint „Sofortigkeit“ den frühesten Zeitpunkt, in dem das Klagevorbringen den Antrag rechtfertigt. Es reicht daher aus, wenn der Beklagte trotz anfänglicher Rechtsverteidigung eine erst im späteren Prozessverlauf fällig gewordene Geldforderung oder nachträglich schlüssig gemachte Klage, dann allerdings unverzüglich, anerkennt. Hier sowie in den Fällen einer Klageänderung oder eines Parteiwechsels bleibt ein sofortiges Anerkenntnis möglich, ebenso im Fall des § 264 Nr. 3 ZPO. Das Anerkenntnis ist grundsätzlich im darauffolgenden Termin, im schriftlichen Verfahren im nächsten Schriftsatz abzugeben. Ausgehend vom Gesetzeswortlaut ist jedoch stets eine zeitliche Nähe zwischen dem das Anerkenntnis rechtfertigenden Ereignis und der Abgabe der Erklärung erforderlich. Findet der nächste Termin erst nach mehreren Monaten statt, ist ein in diesem Termin erklärtes Anerkenntnis nicht mehr „sofortig“. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls; die zweiwöchige Einlassungsfrist gem. § 274 Abs. 3 ZPO kann eine Orientierung geben (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 93 Rn. 15). Die Voraussetzungen für die „Sofortigkeit“ liegen vor. Die Klage ist mit Schriftsatz vom 30.06.2023 subjektiv auf die Beklagte zu 2) erweitert worden, mithin eine subjektive Klageänderung erfolgt. Dieser Schriftsatz wurde der Beklagten zu 1) am 03.07.2023 und der Beklagten zu 2) am 05.07.2023 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 06.07.2023 haben beide Beklagten den Hilfsantrag anerkannt. Dieses Anerkenntnis erfolgte mithin in zeitlich unmittelbarer Nähe in Reaktion auf die zuvor eingetretene Klageänderung. Dies war der erste mögliche Zeitpunkt, dass ein Anerkenntnis erklärt werden konnte. Die Beklagten haben auch keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben. Der Beklagte gibt Anlass zur Klagerhebung, wenn er sich vor Prozessbeginn so verhält, dass der Kläger bei vernünftiger Würdigung davon ausgehen muss, er werde anders als durch eine Klage nicht zu seinem Recht kommen. Prozessbeginn meint die Klageeinreichung, nicht den Eintritt der Rechtshängigkeit. Bloße Lippenbekenntnisse des Beklagten lassen den Klageanlass nicht entfallen. An einer Klageveranlassung fehlt es grundsätzlich immer dann, wenn der Beklagte weder in Verzug war, noch den Anspruch bestritten oder die Leistung verweigert hat. Umgekehrt bietet in der Regel derjenige einen Klageanlass, der sich in Verzug befindet oder selbst nach Klageandrohung die fällige Forderung nicht zahlt. Das Gericht hat stets eine Wertungsentscheidung zu treffen, die alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Dabei kann auch dem Prozessverhalten des Beklagten Indizwirkung zukommen, namentlich ob dieser einem Anerkenntnis Taten folgen lässt (Erfüllung) (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 93 Rn. 7). Wie vorliegend gesehen hat der Kläger nur gegenüber der Beklagten zu 1) gekündigt, ohne dass die Beklagte zu 2) bereits aus dem Mietverhältnis ausgeschieden war. Auch ihr gegenüber hätte gekündigt werden müssen. Mithin haben die Beklagten keinen Anlass zur Klage gegeben. E. Die vorläufige Vollstreckbarkeit für den anerkannten Hilfsantrag folgt aus § 708 Nr. 1 ZPO, im Übrigen aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. F. Der Schriftsatz vom 27.07.2023 der Beklagtenpartei und der Schriftsatz vom 10.08.2023 der Klägerpartei geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. G. Der Streitwert ergibt sich aus § 41 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 GKG, § 45 Abs. 1 S. 2, 3 GKG. Demnach ist für den Hauptantrag für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelts maßgebend, mithin 740 € (siehe Anlage K 5; Nettomiete (Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, 41. Auflage, § 3 Rn. 101g)) x 12 Monate = 8.800 €. Für den Hilfsantrag ist der Zeitraum 01.01.2023 bis 26.07.2023 (Schluss der mündlichen Verhandlung) maßgebend, mithin 740 € x 7 Monate = 5.180 €. Auf den Streitwert hat der Grund der Kündigung und die Anzahl der Kündigungen keinen Einfluss (Thomas/Putzo, ZPO, 41. Auflage, § 3 Rn 101g). Es handelt sich folglich um den gleichen (wirtschaftlich identischen) Gegenstand, so dass es auf den höheren Wert ankommt und keine Zusammenrechnung der Streitwerte erfolgt (so zu Feststellungsantrag zu vier verschiedenen Kündigungen: KG, Beschluss v. 12.01.2012 - 8 W 31/11). Der Streitwert wird auf 8.800 € festgesetzt. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Herausgabe und Räumung des streitgegenständlichen Pachtobjekts, hilfsweise zum 31.12.2023, in Anspruch. Der Kläger vermietete mit Mietvertrag für Gewerberäume vom 15.04.2009 die im Klageantrag zu 1) näher bezeichneten Räumlichkeiten an die Beklagte zu 1) sowie an die Beklagte zu 2). Das Mietverhältnis begann am 01.06.2009 und wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit Kündigungsmöglichkeit zu einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalenderhalbjahres. Die Beklagten verpflichteten sich in § 19 der Zusatzvereinbarung (Bl. 17 d. A.) zu einer Aufsicht über die im Mietobjekt befindlichen Räume des ... des Klägers (siehe dazu Anlage K 1, Bl. 13 ff. d. A.). Am 15.09.2009 gab es einen Nachtrag zum Mietvertrag für Gewerberäume vom 15.04.2009, den die Beklagte zu 1), Herr ... und der Schatzmeister ... für den Kläger unterzeichneten. Im Nachtrag (zum genauen Wortlaut siehe Anlage K 2, Bl. 18 d. A.) heißt es auszugsweise wie folgt: „In die Funktion des Mieters für Frau ... tritt mit gleichen Rechten und Pflichten Herr ... [...], mit Wirkung vom 01.09.2009 ein. [...] Der Mietvertrag vom 15.04.2009 inklusive des heute zu unterzeichnenden Nachtrages werden anerkannt [..]“. Am 23.02.2011 gab es einen weiteren Nachtrag (siehe zum genauen Wortlaut Anlage K 3, Bl. 19 d. A.), in welchem Herr ... „aus dem Mietvertrag (Nachtrag vom 15.09.2009)“ ausschied und Herr ... „die Pflichten der Aufsichtsperson im ...“ übernahm. Die Pflichten aus dem Mietverhältnis sollten sich auf die Beklagte zu 1) beziehen. Unterzeichnet haben diesen Nachtrag die Beklagte zu 1), Herr ..., der 1. Vorsitzende sowie der Schatzmeister des Klägers. Ein weiterer Nachtrag folgte am 01.03.2015 (Anlage K 4, Bl. 20 d. A.). Hierbei schied (wörtlich) Herr ... aus dem Mietvertrag aus und Frau ... übernahm „die Pflichten der Aufsichtsperson im ...“. Weitere Pflichten aus dem Mietverhältnis sollten sich auf die Beklagte zu 1) beziehen. Unterzeichnet wurde dieser Nachtrag von der Beklagten zu 1), Frau ..., die 1. Vorsitzende sowie der Schatzmeister des Klägers. Im Laufe der weiteren Vertragszeit folgten beispielsweise 2017 eine Mieterhöhung (Anlage K 5, Bl. 21 d. A.), 2020 die Unterstützung zur Überwindung der Corona-Kriese (Anlage K 6, Bl. 22 d. A.) sowie mehrere weitere Schreiben zu Werksgebührenabrechnung, Zahlungsaussetzung, Stundung und Gespräche gegenüber der Beklagten zu 1) (Bl. 24 ff. d. A.). Mit Schreiben vom 25.07.2021 kündigte die Klägerin durch die vertretungsberechtigten Vorstandsmitglieder (siehe Anlage K 18, Bl. 43 f. d. A.) gegenüber der Beklagte zu 1) den Miet- und Pachtvertrag vom 15.04.2009 per ordentliche Kündigung zum 30.06.2022 (siehe Anlage K 17, Bl. 41 d. A.). Der Beklagten zu 1) wurde eine einmalige Verlängerung des Vertrages bis zum 31.12.2022 angeboten. Der Kläger wiedersprach einer Verlängerung über den 31.12.2022 hinaus (Anlage K 20, Anlage K 21). Mit anwaltlichem Schreiben vom 05.01.2023 führte die Beklagte zu 2) aus, dass ihr gegenüber keine Kündigung erfolgt ist. Der Kläger kündigte gegenüber der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) mit Schreiben vom 24.05.2023 ordentlich zum 31.12.2023 (Anlage K 31 bis K 34, Bl. 100 ff. d. A.). Dieses Schreiben wurde den Beklagten jeweils am 25.05.2023 zugestellt. Der Kläger trägt vor, das Mietverhältnis sei durch wirksame Kündigung vom 25.07.2021 beendet worden. Die Beklagte zu 2) sei bereits durch den Nachtrag vom 15.09.2009 aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Der Kläger hat zunächst (alleinig gegenüber der Beklagte zu 1) beantragt: 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Mietsache, bestehend aus Trinkstube ... mit Küche, Vorratsraum, Toilettenanlage, Keller, Lagerraum sowie Gartenhaus und Wohnung im Objekt ... zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Die Beklagte wird verurteilt, die nicht anrechenbare außergerichtliche Rechtsanwaltsvergütung in Höhe von 887,03 € nebst Zinsen in Höhe von 9 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Klagezustellung zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 30.06.2023, nach Kündigung gegenüber der Beklagten zu 1) und zu 2), hat der Kläger die Klage auf die Beklagte zu 2) erweitert und beantragt zuletzt: 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Mietsache, bestehend aus Trinkstube im ... mit Küche, Vorratsraum, Toilettenanlage, Keller, Lagerraum sowie Gartenhaus und Wohnung im Objekt ... zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Hilfsweise: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Mietsache, bestehend aus Trinkstube im ... mit Küche, Vorratsraum, Toilettenanlage, Keller, Lagerraum sowie Gartenhaus und Wohnung im Objekt ... bis zum 31.12.2023 zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, die nicht anrechenbare außergerichtliche Rechtsanwaltsvergütung in Höhe von 887,03 € nebst Zinsen in Höhe von 9 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Klagezustellung zu zahlen. Die Beklagten zu 1) und zu 2) haben mit Schriftsatz vom 06.07.2023 den Hilfsantrag unter Verwahrung gegen die Kostenlast anerkannt und beantragen, die Klage abzuweisen. Sie führen an, die Beklagte zu 2) sei mit Nachtrag vom 15.09.2009 nicht aus dem Mietvertrag entlassen worden. Weder eine vertragliche noch eine konkludente Entlassung aus dem Mietvertrag seien gegeben. Eine Kündigung des Mietvertrages hätte auch der Beklagten zu 2) gegenüber - wie mit Kündigung vom 24.05.2023 geschehen - erklärt werden müssen. Die Beklagte zu 2) sei während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses fast jeden Tag in der Gaststätte präsent gewesen und zwischen den Beklagten seien maßgebliche Entscheidungen besprochen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Vortrags wird auf die bei den Akten befindlichen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.