11 O 33/13

Wegfall der Geschäftsgrundlage: keine Erbbauzinsherabsetzung mangels substantiiertem Nachweis • Der Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kann eine Anpassung eines Erbbauzinses rechtfertigen, die Anpassung muss jedoch gerichtlich durch Feststellung oder Zustimmungsklage durchgesetzt werden. • Ob der Betrieb eines benachbarten Warenhauses Geschäftsgrundlage eines Erbbaurechtsvertrags ist, hängt von den bei Vertragsschluss erkennbaren gemeinsamen Vorstellungen der Parteien ab. • Für eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB ist eine hinreichend substantiiert nachgewiesene Äquivalenzstörung erforderlich; bloße Behauptungen über Besucher- und Mietrückgänge genügen nicht. • Typische Verwendungsrisiken des Miet- oder Erbbaurechtsnutzers bleiben grundsätzlich bei diesem, es sei denn, das Risiko war gemeinsame Grundlage des Vertrags. • Fehlende oder unzuverlässige Tatsachengrundlagen (unzureichende Besucherzählungen, nicht belegte Ursachen) verhindern eine Herabsetzung des Erbbauzinses. Die Klägerin ist Erbbaurechtsnehmerin eines innerstädtischen Wohn- und Geschäftshauses mit Ladenpassage; die Beklagte ist Eigentümerin des benachbarten Grundstücks, auf dem bis 2009 ein Warenhaus betrieben wurde. Der Erbbaurechtsvertrag von 1990 sah eine auf das Warenhaus abgestimmte Gestaltung und Nutzung der Passage vor und untersagte konkurrierende Warenhausbetriebe. Nach der endgültigen Schließung des benachbarten Warenhauses 2009 behauptet die Klägerin erhebliche Besucher- und Mieteinbußen, wonach die wirtschaftliche Grundlage des Erbbaurechts weggefallen sei. Sie verlangt rückwirkend ab 01.10.2012 eine Reduktion des Erbbauzinses auf jährlich 21.436,80 Euro bzw. Zustimmung der Beklagten zur entsprechenden Vertragsänderung; zuletzt betrug der Erbbauzins rund 94.067,65 Euro. Die Beklagte bestreitet die Kausalität zwischen Warenhausschließung und wirtschaftlicher Verschlechterung und rügt fehlendes Feststellungsinteresse beim Hauptantrag. • Zulässigkeit: Eine Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist nicht kraft Gesetzes gegeben; der Gläubiger der herabzusetzenden Leistung muss in der Regel Klage auf Zustimmung zur Anpassung erheben, sodass der Hilfsantrag der Klägerin zulässig ist. • Vorliegen einer gemeinsamen Geschäftsgrundlage: Das Gericht erkennt, dass Betrieb und Anbindung des Warenhauses bei Vertragsschluss als gemeinsame Grundlage anzusehen waren, weil die vertraglichen Bestimmungen und die Bebauung auf eine wirtschaftliche Verbindung mit dem Warenhaus abzielten (§ 313 BGB betreffend Wegfall der Geschäftsgrundlage). • Erfordernis der Äquivalenzstörung: Eine Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB setzt eine schwerwiegende, unzumutbare Veränderung (Äquivalenzstörung) voraus, die konkret und substantiiert nachzuweisen ist. • Beweisergebnis und Substantiierungsmängel: Die Klägerin konnte die behaupteten Besucherzahlen und deren Zusammenhang mit der Warenhausschließung nicht ausreichend belegen; Zeugenaussagen beruhten auf Erinnerung, einschlägige Kundenzählungen lagen nicht dokumentiert vor. • Mietentwicklung: Die vorgelegten Mietdaten zeigen bereits vor 2009 Mietminderungen und Schwankungen; es fehlt ein eindeutiger ursächlicher Zusammenhang zwischen der Warenhausschließung und einer nachhaltigen Verschlechterung der Ertragslage. • Rechtsfolgen: Mangels hinreichender Tatsachengrundlage liegt keine nach § 313 BGB zu bejahende Äquivalenzstörung vor, sodass eine Herabsetzung des Erbbauzinses nicht gerechtfertigt ist. Die Klage wird abgewiesen; die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Gericht verneint eine Herabsetzung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, weil die von der Klägerin behaupteten erheblichen Einbußen in Besucherfrequenz und Mieterlösen nicht substantiiert nachgewiesen wurden. Zwar erkennt das Gericht das Warenhaus als gemeinsame Geschäftsgrundlage an, doch fehlt es an einem konkreten, beweisbaren kausalen Zusammenhang zwischen dessen Schließung und einer derart unzumutbaren Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse, die eine Anpassung des Erbbauzinses nach § 313 BGB rechtfertigen würde. Das Feststellungsbegehren im Hauptantrag ist unzulässig, der Hilfsantrag auf Zustimmung zur Anpassung ist unbegründet; die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO.