26 O 10/13

Keine Mietminderung wegen Schließung anderer Teile des Centers; Verzugsschaden für vorgerichtliche Anwaltskosten • Eine vorübergehende Schließung anderer Teile eines Einkaufs- und Veranstaltungszentrums stellt für ein einzelnes Ladenlokal nur eine mittelbare Beeinträchtigung dar und begründet keinen Mangel i.S.v. § 536 BGB. • Im Gewerberaummietrecht trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko; bloße Werbeaussagen oder die Präambel eines Mietvertrags begründen keine zusicherungspflichtige Eigenschaft. • Feststellungsanträge für bereits abgeschlossene Zeiträume sind unzulässig, wenn der Kläger den begehrten Anspruch vor Klageerhebung ohne weiteres hätte beziffern und durch Leistungsklage geltend machen können. • Vorgerichtliche Anwaltskosten wegen Zahlungsverzugs sind als Verzugsschaden erstattungsfähig, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der anwaltlichen Mahnung bereits in Zahlungsverzug war. • Vertragliche Regelungen, die Unterbrechungen des Betriebs Dritter ausschließen oder längere Unterbrechungen voraussetzen, sprechen gegen eine Risikoübernahme durch den Vermieter. Die Beklagte ist Eigentümerin eines multifunktionalen Einkaufs- und Veranstaltungszentrums (D2 E). Die Klägerin ist Mieterin großer Gastronomieflächen (Restaurant Q) im Zentrum mit fest vereinbarten Miet- und Nebenkostenzahlungen bis 2020. Wegen gravierender Brandschutzmängel untersagte die Stadt ab August 2012 die Nutzung von Konzerthalle, kleinem Saal und Tagungsbereich, wodurch nach Ansicht der Klägerin erhebliche Gästeverluste entstanden. Die Klägerin behauptet, sie sei bei Anmietung auf das Veranstaltungspotential hingewiesen worden und verlangt Schadensersatz sowie hilfsweise Mietminderung um 50 % ab August 2012. Die Beklagte bestreitet Zusicherungen, beruft sich auf vertragliche Klauseln, die Beeinträchtigungen anderer Mietflächen ausschließen, und verlangt ihrerseits Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten wegen Zahlungsrückständen der Klägerin. Das Landgericht verhandelte über Klage und Widerklage. • Unzulässigkeit bestimmter Feststellungsanträge: Feststellungsinteresse fehlt für bereits abgeschlossene Zeiträume, da die Klägerin den Schaden bis Klageerhebung hätte beziffern und per Leistungsklage geltend machen können (§ 256 Abs.1 ZPO). • Kein Mangel i.S.v. § 536 BGB: Die gemieteten Räumlichkeiten sind weiterhin zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglich; die Schließung anderer Bereiche des D2 wirkt nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit und begründet keinen mietmindernden Mangel. • Keine zugesicherte Eigenschaft (§ 536 Abs.2 BGB): Angaben in der Präambel und werbende Hinweise zur Funktion des Gesamtobjekts betreffen nicht die Beschaffenheit des einzelnen Ladenlokals und sind keine dauerhafte, dem Mietgegenstand anhaftende Eigenschaft. • Keine Risikoübernahme durch den Vermieter: Vertragliche Regelungen (§ 6.4, § 30 u.a.) und die typische Risikoverteilung im Gewerberaummietrecht führen dazu, dass der Mieter das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trägt; die Parteien haben nicht ersichtlich das Geschäftsrisiko auf die Beklagte verlagert. • Keine Haftung aus vorvertraglichen Pflichten oder § 280 BGB: Nach Überlassung der Mietsache verdrängen die Gewährleistungsansprüche nach §§ 536 ff. BGB etwaige vorvertragliche Ansprüche hinsichtlich der Beschaffenheit; die Klägerin hat keine substantiierten Tatsachen vorgetragen, die Kenntnis der Beklagten von Brandschutzmängeln nachweisen. • § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) greift nicht: Veränderungen, die nach Vertrag in den Risikobereich des Mieters fallen, rechtfertigen keine Anpassung nach § 313 BGB; die Erwartung von Besucherverkehr gehört zum Verwendungsrisiko des Mieters. • Widerklage begründet: Die Klägerin befand sich mit Mietzahlungen in Verzug; die Beklagte kann vorgerichtliche Anwaltskosten als Verzugsschaden nach §§ 280, 286, 249 ff. BGB verlangen; Verzugszinsen sind ab Zugang der Mahnung zu berechnen. Die Klage der Klägerin wird insgesamt abgewiesen; Teile des Feststellungsantrags sind unzulässig mangels Feststellungsinteresse. Die behaupteten Schadensersatz- und Minderungsansprüche wegen der Schließung von Teilen des D2 sind unbegründet, weil kein Mangel an den gemieteten Räumen vorliegt, keine zugesicherte Eigenschaft gegeben ist und das Verwendungsrisiko beim gewerblichen Mieter verbleibt. Die Klägerin kann aus diesen Gründen auch keine vorgerichtlichen Anwaltskosten ersetzt verlangen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 1.286,20 € zu zahlen; insoweit stehen der Beklagten auch Verzugszinsen zu, wobei Zinsen für den streitigen Zeitraum teilweise abzuweisen sind. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist gegen Sicherheit sofort vollstreckbar.