13 S 58/10

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 08.02.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Duisburg – 33 C 112/09 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen zum Teil abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst. Die Beklagte wird verurteilt, das Barguthaben bei der unter der Sparkontonummer freizugeben und seiner Auszahlung an die Kläger gegenüber der zuzustimmen, soweit das Guthaben einen Betrag von 718 Euro übersteigt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtstreits erster Instanz werden zu je 45,5 % von den Klägern und zu 9 % von der Beklagten getragen. Die Kosten des Rechtstreits zweiter Instanz werden zu je 42,5 % von den Klägern und zu 15 % von der Beklagten getragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Streitwert des Berufungsverfahren: bis 1.200 Euro Entscheidungsgründe Die Berufung ist im Wesentlichen begründet. I. Das Amtsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass den Klägern ein Anspruch auf Schadensersatz zustehe, weil die Mietwohnung zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses einen Wasserschaden aufwies. Ein entsprechender Anspruch der Klägerin zu 2) scheidet schon deshalb aus, weil sie nach dem Vortrag der Kläger überhaupt keinen Schaden erlitten hat. Ein Schaden ist in Form höheren Fahrtaufwandes nur in der Person des Klägers entstanden. Aber auch er kann diesen Schaden mangels Anspruchsgrundlage nicht von der Beklagten ersetzt verlangen. Ein Anspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB ist nicht gegeben. Zwar sieht diese Vorschrift vor, dass der Vermieter dem Schadensersatz zu leisten hat, wenn schon bei Mietvertragsschluss ein Mangel vorhanden ist. Indessen ist diese Haftung in § 10 Abs. 1 Satz 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages abbedungen worden. Dort heißt es: Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (§ 563a BGB) wird dem Vermieter vom Mieter erlassen. Es ist auch zulässig, einen solchen Haftungsausschluss formularmäßig zu vereinbaren, da es sich um eine für das gesetzliche Haftungssystem untypische Regelung handelt (vgl. BGH, Beschluss vom 04.10.1990 – XII ZR 46/90 – NJW-RR 1991, 74; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 536a BGB Rdnr. 173), sodass der auf die verschuldensunabhängige Haftung beschränkte Haftungsausschluss keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2 BGB darstellt. Auch ein Anspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB besteht nicht. Hiernach muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn nach Mietvertragsschluss ein Mangel wegen eines Umstandes entstanden ist, den der Vermieter zu vertreten hat. Ist die verschuldensunabhängige Haftung für Mängel bei Vertragsschluss ausgeschlossen, führt dies dazu, dass er jedenfalls für von ihm zu vertretende Umstände haftet. Deshalb wäre für eine Haftung der Beklagten erforderlich, dass sie den Eintritt des Wasserschadens zu vertreten hatte. Dies ist hier aber nicht ersichtlich. Zwar ist es richtig, dass dem Mieter Beweiserleichterungen zugutekommen, wenn feststeht, dass die Ursache für den Schaden beziehungsweise für den Mangel aus dem Gefahrenbereich des Vermieters kommt, sodass eine Vermutung dafür besteht, dass der Vermieter den Mangel verursacht und verschuldet hat (vgl. Ehlert, in: BGB-OK, Edition 16, § 536a Rdnr. 24). Dies hilft der Klage hier jedoch nicht weiter. Denn dies würde voraussetzen, dass die Schadensursache unklar war (vgl. Eisenschmid, a.a.O. Rdnr. 182). Davon kann hier indes keine Rede sein. Jedenfalls für die Berufung (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 18.11.2004 – IX ZR 229/03 – NJW 2005, 291) ist als unstreitig zugrunde zu legen, dass der Wasserschaden auf einer Undichtigkeit einer Wasserrohrleitung beruht. Eine solche Undichtigkeit ist jedoch auch für den Vermieter überraschend. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, die Wasserrohre regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Für die Elektroinstallation ist dies inzwischen anerkannt (vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07 – NJW 2009, 143). Für Wasserrohrleitungen gilt jedoch nichts anderes: auch hier wird es kein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig erachten, ohne besondere Veranlassung regelmäßige Inspektionen vorzunehmen. Eine solche besondere Veranlassung ist hier auch nicht ersichtlich, zumal die Beklagte unbestritten vorgetragen hat, dass es seit Jahren keine Schäden an den Rohrleitungen gegeben hatte. Auch ist keine besondere Häufung von Wasserrohrundichtigkeit auf Grund geänderter Wasserbeschaffenheit im Raum bekannt. Damit hat sich durch den Feuchtigkeitseinbruch lediglich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht. Die sich daraus ergebenden Schäden kann der Kläger zu 1) nicht auf die Beklagte abwälzen. Allerdings haben die Kläger einen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparbuchs, soweit der Beklagten gegen die Kläger keine vom Sicherungszweck der Mietsicherheit umfassten Ansprüche mehr zustehen. Unstreitig schulden die Kläger der Beklagten noch Miete in Höhe von 718 Euro, sodass sich die Beklagte insofern vom Sparbuch noch befriedigen darf. Der darüber hinaus gehende Betrag steht indes den Klägern zu. Die Beklagte kann auch nicht wegen des zu erwartenden Prozesskostenerstattungsanspruches ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich des darüber hinausgehenden Rests geltend machen. Nach dieser Vorschrift kann ein Schuldner nur dann die geschuldete Leistung verweigern, wenn sich nicht aus dem Schuldverhältnis ergibt, dass ein Leistungsverweigerungsrecht ausgeschlossen ist. So liegt der Fall indes bei der Mietsicherheit. Die Mietsicherheit dient der Absicherung des Vermieters gegen Mietausfälle und zur Sicherung seines Anspruches auf Durchführung der Schönheitsreparaturen sowie seiner Ansprüche auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache (vgl. Sternel, in: Mietrecht aktuell, 4. Auflae, Rdnr. III 183, S. 322). Nicht vom Sicherungszweck umfasst ist danach ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Rechtsverteidigung wegen unberechtigter gerichtlicher Inanspruchnahme durch den Mieter. Zwar verbietet es der Sicherungszweck nicht, dass der Vermieter mit solchen Forderungen aufrechnet (vgl. Sternel a.a.O.). Hinzu kommt indes, dass der Anspruch auf Kostenerstattung regelmäßig erst nach Entscheidung über die Hauptsache durchsetzbar und damit fällig ist. Der Vermieter ist deshalb nicht berechtigt, die Kaution so lange zurückzuhalten bis seine Kostenerstattungsansprüche fällig werden. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb der Vermieter hinsichtlich solcher Ansprüche besser gestellt sein sollte als möglicherweise vorhandene andere Gläubiger des Mieters. II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 48 GKG. Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass.