11 T 211/01

Keine Haftung nach Anfechtung des Eigentumserwerbs für WEG-Gemeinschaftsforderungen • Wer den Eigentumserwerb erfolgreich nach § 142 BGB anficht, ist rechtlich nie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann nicht nach § 16 Abs. 2 WEG für Gemeinschaftsverbindlichkeiten haftbar gemacht werden. • Eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG kommt nicht in Betracht, wenn es an einer planwidrigen Gesetzeslücke oder an vergleichbarem Sachverhalt fehlt. • Zahlungen des Anfechtenden an die Gemeinschaft führen nicht automatisch zur Haftung, wenn sie aus Schadensminderungsgründen geleistet wurden und der Eigentumsübergang rechtswirksam angefochten ist. • Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Rechtslage klären, damit der tatsächlich haftende Eigentümer in Anspruch genommen werden kann. Die Antragsteller forderten von den Antragsgegnern Zahlung eines Abrechnungssaldos für Wohngeld 1999 und Anteile an einer Sonderumlage für zwei Wohnungen. Die Antragsgegner hatten die Wohnungen 1996 von einer später insolvent gewordenen Verkäuferin erworben, entgegengenommen und vermietet. Mit Schreiben vom 3.9.1998 fochten die Antragsgegner den notariellen Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Das Landgericht Düsseldorf gab ihnen durch Versäumnisurteil vom 14.4.1999 die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnungen. Die Antragsteller verlangten daraufhin Zahlung der Gemeinschaftsforderungen; die Antragsgegner hatten zuvor teilweise Zahlungen geleistet, die sie als Schadensminderung bezeichneten. Die WEG-Verwalterin stand in wirtschaftlicher Verbindung zur insolventen Verkäuferin. • Die Kammer folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Wer den Eigentumserwerb erfolgreich nach § 142 BGB anficht, gehört rechtlich nie zur Wohnungseigentümergemeinschaft; § 16 Abs. 2 WEG setzt die Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft voraus. • Eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG scheidet aus, weil es an einer planwidrigen Gesetzeslücke und an einer Vergleichbarkeit des Sachverhalts fehlt; das bloße öffentliche Glaubenstatut des Grundbuchs (§§ 891 ff. BGB) begründet keine Haftung, die ausschließlich an Eigentümerstellung anknüpft. • Die Unsicherheit über die materielle Rechtslage rechtfertigt nicht, eine nicht zur Gemeinschaft gehörende Person zur Lasten- und Kostentragung heranzuziehen; die Gemeinschaft muss die Rechtslage klären, um den richtigen Schuldner zu identifizieren. • Die geleisteten Zahlungen der Antragsgegner sind nicht geeignet, eine nachträgliche Haftung zu begründen, da sie überwiegend vor dem rechtskräftigen Versäumnisurteil geleistet und als Schadensminderungsmaßnahmen erbracht wurden. • Zu berücksichtigen ist die enge wirtschaftliche Verbindung zwischen der WEG-Verwalterin und der insolventen Verkäuferin, die die Überprüfung der Rechtslage für die WEG erleichtert hätte, ändert aber nichts an der rechtlichen Nichtzugehörigkeit der Anfechtenden zur Gemeinschaft. Die Beschwerde der Antragsgegner ist erfolgreich; der Zahlungsantrag der Antragsteller über 2.019,23 DM wird zurückgewiesen, weil die Antragsgegner durch die erfolgreiche Anfechtung rechtlich nie Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden und daher nach § 16 Abs. 2 WEG nicht haftbar sind. Die bisher geleisteten Zahlungen sind als Schadensminderungsleistungen zu werten und begründen keine Haftung. Die Antragsteller müssen die Gerichtskosten beider Instanzen tragen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Die Entscheidung stellt darauf ab, dass die WEG die Rechtslage klären muss, damit ein tatsächlich haftender Eigentümer in Anspruch genommen werden kann.