2 O 198/00

Persönliche Haftung der Vertragspartner bei unterschriebenem Mietvertrag und Fortsetzung des Mietgebrauchs • Wer einen schriftlichen Mietvertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist danach als Vertragspartei und persönlich zur Zahlung verpflichtet. • Zahlungen durch eine GmbH bzw. spätere Benennung der GmbH in Abrechnungen begründen ohne ausdrückliche vertragliche Änderung keinen konkludenten Mieterwechsel. • Setzt der Mieter nach Ablauf der Vertragsdauer den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB bis auf unbestimmte Zeit; die Fortsetzung begründet weitergehende Zahlungspflichten. • Nebenkostenabrechnungen sind bei verständlicher Aufschlüsselung und Vorlage der Belege schlüssig; ein pauschales Bestreiten durch den Mieter genügt nicht zur Entkräftung. • Zinsforderungen aus Nebenkostennachzahlungen sind nur ab Verzug bzw. ab Rechtshängigkeit durchsetzbar, wenn kein früherer Verzug nachgewiesen ist. Die Klägerin verlangt Mietzins und Nachforderungen aus Nebenkosten aus einem Mietvertrag über Geschäftsräume, den die Beklagten am 06.12.1993 unterzeichneten. Die Räume wurden von einer GmbH genutzt, die zum Vertragsschluss noch in Gründung war; die GmbH zahlte später die Mieten und erhielt Nebenkostenabrechnungen. Nach Ablauf der fünfjährigen Vertragsdauer wurde das Objekt weiterhin genutzt; ab Dezember 1999 zahlte die GmbH keinen Mietzins mehr und im Januar 2000 eröffnete sich ihr Insolvenzverfahren. Die Klägerin kündigte fristlos im April 2000 und klagte auf Zahlung offener Nebenkosten und Mieten. Die Beklagten rügten, der Vertrag sei für die GmbH in Gründung geschlossen worden, sie seien nicht persönlich Vertragspartei und machten Einwendungen gegen Höhe und Verjährung der Nebenkosten geltend. Das Gericht nahm Beweis und entschied über Aufhebung eines zuvor ergangenen Versäumnisurteils und über die Klageansprüche. • Anspruchsgrundlage ist § 535 BGB in Verbindung mit dem schriftlichen Mietvertrag; die Beklagten sind deshalb persönlich Zahlungspflichtige, weil sie den Vertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichneten und die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der schriftlichen Vereinbarung nicht widerlegten. • Die Behauptung, der Vertrag sei für die GmbH in Gründung geschlossen worden, wurde nicht ausreichend substantiiert; Zeugenaussagen und spätere Umstände genügen nicht, die schriftliche Vertragsurkunde zu widerlegen. • Rechtscheins- und Außenvetrauensgründe sprechen ebenfalls für eine persönliche Haftung der Unterzeichner, wenn bei Vertragsschluss nicht deutlich gemacht wurde, dass eine haftungsbeschränkte Gesellschaft verpflichtet werden sollte. • Ein konkludenter Mieterwechsel ist nicht gegeben: Zahlungen der GmbH und die Übersendung von Abrechnungen an die GmbH nach Vertragsschluss begründen keine einvernehmliche Vertragsänderung; Annahme von Mietzahlungen allein ist kein objektiver Erklärungswert für Zustimmung zur Abtretung. • Nach § 545 BGB (neue Fassung) verlängerte sich das Mietverhältnis durch fortgesetzte Nutzung nach Ablauf der Vertragszeit; die vereinbarte Verlängerungsregel mit Kündigungsfrist ist zu beachten, daher bestanden weitergehende Mietzahlungsverpflichtungen. • Nebenkostenansprüche ergeben sich aus § 4 des Mietvertrags; Verjährung nach § 197 BGB greift nicht, da die Abrechnung für 1997 im April 1998 zugegangen ist und damit innerhalb der Verjährungsfrist geltend gemacht wurde. • Die Nebenkostenabrechnungen sind schlüssig und es liegen Belege vor; ein pauschales Bestreiten der Beklagten genügte nicht zur Substantiierung von Einwendungen. • Zinsanspruch wurde insoweit eingeschränkt: Verzugszinsen stehen nur ab Verzug bzw. ab Rechtshängigkeit zu, soweit kein früherer Verzug nachgewiesen ist. Das Versäumnisurteil vom 12.02.2001 wurde aufgehoben. Die Beklagten wurden als Gesamtschuldner zur Zahlung von 8.802,24 Euro nebst jeweils genannten Zinsen verurteilt; die weitergehende Zinsforderung wurde abgewiesen. Die Klage war hinsichtlich der Hauptforderung erfolgreich, weil die Beklagten durch Unterzeichnung des Mietvertrags ohne Vertretungszusatz persönlich hafteten und das Mietverhältnis durch fortgesetzte Nutzung nach Ablauf der Befristung fortbestand. Die Nebenkostenforderungen für 1997–1999 wurden als berechtigt angesehen, Verjährung trat nicht ein und die pauschalen Bestreitungsrügen der Beklagten genügten nicht. Die Klägerin trägt die Kosten ihrer Säumnis; die übrigen Kosten wurden den Beklagten auferlegt; das Urteil ist unter Sicherheitsleistungen teilweise vorläufig vollstreckbar.