21 O 142/15

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.795,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.328,23 EUR seit dem 24.04.2012, aus 1.611,11 EUR seit dem 12.04.2013, aus 1.539,46 EUR seit dem 17.04.2014 und aus 1.316,33 EUR seit dem 11.06.2015 zu zahlen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand: Die Klägerin macht Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen gegen die Beklagte aus einem Gewerbemietvertrag geltend. Die Parteien sind durch ein gewerbliches Mietverhältnis über Büro- und Lagerflächen inklusive Nebenflächen im Keller-, Erd- und Obergeschoss des Gebäudes Nr. ### auf dem Grundstück B U in E mit Vertrag vom 15.05.2009 verbunden. Die Beklagte ist die Rechtsnachfolgerin des im Mietvertrag als Mieter benannten Herrn L2 (im Folgenden: Erblasser oder Rechtsvorgänger), der am 12.01.2013 verstarb. Die Beklagte ist seine Ehefrau und Alleinerbin. Der Erblasser mietete seinerzeit die Räume zum Betrieb einer Musikschule an. Für die Büro- und Lagerflächen inklusive Nebenflächen mit einer vereinbarten Größe von 339,14 qm war zunächst eine Nettokaltmiete von 1.797,44 EUR zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen, die ab dem Jahr 2010 jeweils zum 01.10. eines jeden Kalenderjahres um 3 % stieg. Als Betriebskostenvorauszahlungen waren 152,61 EUR zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags wird auf die Anlage K 2 (Bl. 19 – 34 GA) verwiesen. In Streit stehen die Betriebskostenabrechnungen #####/#### mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.326,23 EUR, #####/#### mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.611,10 EUR, #####/#### mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.539,46 EUR und #####/#### mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.316,33 EUR. Wegen der Einzelheiten der streitgegenständlichen Abrechnungen wird auf die Anlagen K 4 – K 10 (Bl. 38 ff. GA) verwiesen. Die Verwaltung der Klägerin verschickte die ursprünglichen Abrechnungen für #####/#### mit Schreiben vom 21.03.2012, die für #####/#### mit Schreiben vom 08.03.2013 und für #####/#### mit Schreiben vom 13.03.2014. Die Abrechnung für #####/#### übermittelte sie mit Schreiben vom 24.03.2015. Aufgrund diverser Einwände der Beklagten hatte die Klägerin „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz für die Folgeabrechnungen“ bereits zuvor mit Schreiben vom 24.02.2015 die Betriebskostenabrechnungen für #####/####, #####/#### und #####/#### noch einmal überarbeitet und einige Positionen gestrichen (Anlage K 3, Bl. 35 – 37 GA). Dies sind die nun streitgegenständlichen Abrechnungen. Wesentlicher Streitpunkt der Betriebskostenabrechnungen ist, dass die Klägerin diese nicht allein auf der Grundlage der Betriebskosten für das Grundstück B U erstellte, sondern die Betriebskosten für das benachbarte Grundstück T X-Straße mit einbezog. Beide Grundstücke stehen im Eigentum der Klägerin und werden von ihr als sogenannter „T“ vermarktet und von der T2 H verwaltet. Die Grundstücke sind mit mehreren, sämtlich gewerblich genutzten Gebäuden unterschiedlichen Baujahres und unterschiedlicher äußerer Gestaltung sowie Größe bebaut. Teile der Gebäude, Werk- und Lagerflächen stammen aus den zwanziger und dreißiger Jahren des letzten Jahrhunderts – darunter auch die streitgegenständliche Musikschule – und andere wurden nach dem zweiten Weltkrieg bis hin in die siebziger und achtziger Jahre des letzten Jahrhunderts erstellt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen K 34 und K 37 verwiesen. Sämtliche Gebäude sind in Massivbauweise errichtet. Die Parteien streiten darüber hinaus über die berücksichtigungsfähige Gesamtgrundstücksfläche, die Umlagefähigkeit der „Allgefahrenversicherung“, die Berechtigung der Hauswartkosten und der (kaufmännischen) Verwaltung sowie über die Umlage der Abwassergebühren sowie der Abfallgebühren für #####/####. Die Klägerin ist der Auffassung, sie sei berechtigt, in den Betriebskostenabrechnungen auch das Objekt T X-Straße mit zu erfassen, denn die Voraussetzungen der einheitlichen Abrechnung der Betriebskosten für beide Grundstücke als Wirtschaftseinheit lägen vor. Zudem folge die Berechtigung zur Abrechnung beider Grundstücke aus der entsprechenden Vereinbarung mit dem Erblasser in dem Alt-Mietvertrag vom 20.09.1999 in der Zusatzvereinbarung zu Ziffer 3, denn diese Vereinbarung sei durch die Beifügung des Altvertrags als Anlage zum Mietvertrag vom 15.05.2009 auch zum Gegenstand dieses Vertrags gemacht worden. Die auf der Grundlage der Allgefahrenversicherung berechnete Versicherungsprämie sei nach § 6.2 b des Mietvertrags i.V.m. Anlage 6.2. – b Ziff. 12 umlagefähig. Insoweit behauptet die Klägerin, dass die Prämie der in der Allgefahrenversicherung enthaltenden Sach- und Haftpflichtversicherung ohne die ebenfalls enthaltende Mietausfallversicherung nur geringfügig niedriger ausfalle. Nach Ansicht der Klägerin sind auch die Kosten für den Hauswart nach § 6.2 a des Mietvertrags i.V.m. Anlage 6.2 a Ziff. 14 und § 6.2 b des Mietvertrags i.V.m. Anlage 6.2 Ziff. 13 umlagefähig. Eine Überschneidung mit anderen Kostenbereichen des Facility Managements oder der kaufmännischen Verwaltung lägen, so ihre Behauptung, nicht vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von der Klägerin vorgelegten Verträge (Anlagen K 22 – K 24, K 26) sowie Belege (Anlagenkonvolut K 25) Bezug genommen. Auch die Berechnung der Kosten für Niederschlagswasser sei zutreffend. Insoweit wird auf die zur Akte gereichten Gebührenbescheide der T (Anlagenkonvolut K 27) verwiesen. Gleiches gelte für die Abfallentsorgungskosten. Die Rechnungen hierzu hat die Klägerin ebenfalls zur Akte gereicht. Auf die Anlagen K 28 a bis K 28 d wird Bezug genommen. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 5.795,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.328,23 EUR seit dem 24.04.2012, aus 1.611,11 EUR seit dem 12.04.2013, aus 1.539,46 EUR seit dem 17.04.2014 und aus 1.316,33 EUR seit dem 11.06.2015 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und rügt, die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen seien nicht ordnungsgemäß. Sie ist der Meinung, es sei in allen Abrechnungen aufgrund der Miteinbeziehung der T X-Straße das falsche Objekt angegeben, weil der Mietvertrag eine gebäudebezogene Abrechnung vorgebe. In einem solchen Fall könne keine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erfolgen. Im Übrigen lägen auch die Voraussetzungen für eine Abrechnung als Wirtschaftseinheit nicht vor. Des Weiteren sei insbesondere für die Positionen Grundsteuer, Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Versicherung, Hauswart und Bewachung eine falsche Gesamtfläche berücksichtigt worden. Diese betrage nicht 22.580,15 qm. Auch die in der Abrechnung #####/#### zugrunde gelegten 21.580,15 qm seien zu bestreiten. Die Versicherungsbelege wiesen, so die Behauptung der Beklagten, keinen Bezug zum Mietobjekt auf. Im Übrigen sei die Firma C nur Broker, nicht Versicherer. Zudem ist sie der Meinung, die „Allgefahrenversicherung“ sei nicht umlegbar, sondern nur die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hauswartkosten seien für das Gebäude Nr. 305 nicht angefallen bzw. nicht belegt. Andere, von ihr nicht gemietete Gebäude seien insoweit nicht umlagefähig. Die abgerechnete Hauswarttätigkeit in den Betriebskostenabrechnungen sei Hauptbestandteil der Position „Facility Management“ und könne daneben nicht umgelegt werden. Die Hauswarttätigkeit sei nicht abgrenzbar. Dies ergebe sich aus einer Vielzahl von Rechnungen der Firmen Dr. H und D H. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen B 13 – B 22 verwiesen. Auch die kaufmännische Verwaltung sei nicht umlagefähig, weil sie nicht von den Kosten des Hauswarts und der Position Facility Management abgrenzbar sei, und außerdem, so die Behauptung der Beklagten, Kosten für Centermanagement enthielten. Zudem sei die Umlage mangels Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten unzulässig. Bestritten werde zudem, dass solche Verwaltungsleistungen überhaupt erbracht worden seien. Zudem behauptet die Beklagte, ausweislich des Anlagenkonvoluts K 25 lägen Doppel- und Mehrfachabrechnungen vor. Die Gesamtkosten für Niederschlagsgebühren seien für 2010 bis zum 29.10.2010 mit 9.732,84 EUR belegt und könnten damit bei weitem nicht die abgerechnete Summe erreichen. Gleiches gelte für die in den nachfolgenden Jahren berechneten Niederschlagsgebühren. Die in der Betriebskostenabrechnung #####/#### aufgeführten Abfallentsorgungskosten seien nicht berechtigt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die nachfolgenden Feststellungen verwiesen. Entscheidungsgründe Die Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten aus den Betriebskostenabrechnungen #####/####, #####/####, #####/#### und #####/#### in Höhe von 5.795,13 EUR (I.) nebst Zinsen (II.) zu. I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten aus § 535 BGB i.V.m. den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen. Die Einwände, die die Beklagte gegen die Betriebskostenabrechnungen erhebt, sind sämtlich unbegründet. Im Einzelnen: 1. „Falsches Objekt“ a) Soweit die Beklagte meint, die Klägerin lege ihren Abrechnungen das „falsche Objekt“ zugrunde, sie sei nicht berechtigt, insbesondere für die Grundsteuer-, die Niederschlagwasser- und Straßenreinigungsbescheide sowie die Schädlingsbekämpfung für ihre Betriebskostenabrechnung auch solche Belege mit einzubeziehen, die nur bzw. auch auf die S X-Straße lauteten, betrifft dieser Einwand zunächst einmal nicht die formelle, sondern die materielle Wirksamkeit der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen. Der formellen Ordnungsmäßigkeit ist dann genügt, wenn sich aus der Abrechnung ergibt, dass eine Abrechnungseinheit gebildet wurde und aus welchen Abrechnungsobjekten die Abrechnungseinheit besteht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 15. Aufl., Rdnr. 3253). Dabei genügt es nicht, wenn in der Abrechnung lediglich die auf den Mieter entfallenden Kosten offen gelegt werden. Vielmehr müssen sich aus der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten der Abrechnungseinheit, der Umlagemaßstab und die Einzelkosten ergeben. Der Mieter muss in der Lage sein, die jeweiligen Rechenschritte gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wobei es nicht genügt, wenn die Einzelkosten lediglich in einem internen Rechenschritt ermittelt werden (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 556a, Rdnr. 21). Diesen Anforderungen werden die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen der Klägerin gerecht. Die Abrechnungen beziehen sich ausweislich ihrer Überschrift auf die Objekte B U und S X-Straße, sie führen die Gesamtkosten sowie den Umlageschlüssel und die Einzelkosten auf, die auf das von der Beklagten bzw. ihren Rechtsvorgänger gemietete Gebäude entfallen. b) Auch in materieller Hinsicht ist die Abrechnung der Klägerin auf der Grundlage einer Zusammenfassung der Grundstücke B U und S X-Straße zu einer Abrechnungseinheit nicht zu beanstanden. aa) Zwar folgt die Kammer nicht der Argumentation der Klägerin, die Berechtigung ergebe sich aus dem Umstand, dass sie und der Erblasser in dem Alt-Mietvertrag vom 20.09.1999 in der Zusatzvereinbarung zu Ziffer 3 eine Wirtschaftseinheit „B U, S X-Straße, E“ vereinbart hätten und diese Vereinbarung durch die Beifügung des Altvertrags als Anlage zum Mietvertrag vom 15.05.2009 auch zum Gegenstand dieses Vertrags gemacht worden sei. Dies folgt schon daraus, dass der Mietvertrag als Auslegungsmaßstab daran scheitert, dass er mit Mietvertrag vom 15.05.2009 gemäß Ziffer 19.11 aufgehoben wurde und die diesbezüglichen Regelungen damit keine Wirksamkeit mehr beanspruchen. bb) Die Klägerin ist dennoch zur Abrechnung beider Grundstücke als Wirtschaftseinheit berechtigt. Bei - wie hier - fehlender Vereinbarung einer Einzelabrechnung für das Gebäude ist der gewerbliche Vermieter im Wege der einseitigen Leistungsbestimmung nach §§ 315, 316 BGB befugt, mehrere Gebäude zu einer Abrechnungs- oder Wirtschaftseinheit zusammenzufassen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 154/01, BeckRS 9998, 4740). (1) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt dies jedenfalls für den Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung umlagefähiger Betriebskosten. Dieser ist regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11, NZM 2012, 96; BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09; NJW 2010, 3229; BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10). Auch im Fall gewerblicher Mietverhältnisse ist der Vermieter zur Abrechnung auf der Grundlage von Wirtschaftseinheiten berechtigt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 154/01, BeckRS 9998, 4740; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 11 Rdnr. 142 – 145), denn es besteht kein sachlicher Grund, gewerbliche Mietverhältnisse in dieser Hinsicht anders zu behandeln als Mietverhältnisse über Wohnraum. (2) Die Kammer verkennt nicht, dass die Voraussetzungen, unter denen eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10 zufolge zulässig ist, nur insoweit gegeben sind, als die Gebäude beider Grundstücke B U /T X-Straße einheitlich von der T2 H verwaltet werden. Von einer einheitlichen Bauweise ist bei dem 1930 aus Backstein gebauten spitzgiebeligen Haus B U und den später erstellten Industrie-Flachdachbauten auf dem Grundstück S X-Straße ausweislich des in der mündlichen Verhandlung am 05.11.2015 erörterten Auszugs von „Google Maps“ (Anlage zum Protokoll, Bl. 133 a, 133 b GA) sowie der von der Klägerin als Anlage K 34 und K 36 vorgelegten Fotos mit Ausnahme des Umstands, dass alle Gebäude in massiver Bauweise errichtet sind, nicht auszugehen. Auch die Größe der einzelnen Gebäude weicht erheblich voneinander ab und die Ausstattung ist angesichts der unterschiedlichen Nutzungsarten der Gebäude auf beiden Grundstücken (Musikschule, Verwaltungs- und Bürogebäude, Einzelhandel, Lager- und Werkshallen) nicht vergleichbar. (3) Die Klägerin hat in ihrem Schriftsatz vom 08.01.2016 jedoch eine Vielzahl überzeugender Kriterien genannt, die eine Behandlung beider Grundstücke als Abrechnungseinheit unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich vorliegend nicht um Wohnraummiete, sondern um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt, rechtfertigen und denen die Beklagte auch nicht entgegengetreten ist. So hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass eine einheitliche Nutzung der beiden Grundstücke im Rahmen des „T“ stattfindet, mit anderen Worten, dass die Vielzahl der unterschiedlich genutzten Gebäude und damit auch das als Musikschule genutzte Gebäude der Beklagten zu diesem Business Park zählen. Auch hat die Klägerin unbestritten vorgetragen, dass beide Grundstücke einheitlich umzäunt sind, in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und auch gemeinsam vermarktet werden. Dieser örtliche und sachliche Zusammenhang der im Eigentum einer Vermieterin stehenden Gebäude, ihre durchweg gewerbliche Nutzung und die einheitliche Verwaltung genügen vorliegend als Kriterien für eine Zusammenfassung sämtlicher Gebäude auf den Grundstücken B U/S X-Straße zu einer Abrechnungs- oder Wirtschaftseinheit. Dem Umstand, dass die Gebäude nicht die gleiche Bauweise und nicht durchgehend die gleichen Ausstattungsmerkmale aufweisen, kommt bei zwei Grundstücken mit einer im Laufe der Jahrzehnte gewachsenen Bebauung, die sämtlich für einen gemeinsam vermarkteten und verwalteten „Business Park“ Verwendung finden, bei der gebotenen Gesamtbetrachtung kein entscheidendes Gewicht zu. (4) Zudem ist auch nicht ersichtlich, dass der Beklagten durch die Abrechnung beider Grundstücke als Wirtschaftseinheit Nachteile entstehen. Handelt es sich um eine Wirtschaftseinheit, so ist es systemimmanent, dass die Beklagte teilweise mit Kosten belastet wird, die nicht unmittelbar und ausschließlich das von ihr gemietete Gebäude betreffen. Eine Unbilligkeit der gemeinsamen Abrechnung kann allein hierauf nicht gestützt werden (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 154/01, BeckRS 9998, 4740). Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf die Beklagte ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung - konkrete Beeinträchtigungen werden von den Beklagten nicht geltend gemacht – dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in anderen Bereichen weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte, so dass die hierbei auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10). Gegenteiliges hat die Beklagte auch nicht dargetan. (5) Der Abrechnung als Wirtschaftseinheit stehen auch keine vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrags entgegen, denn im Mietvertrag wird diese Möglichkeit nicht ausgeschlossen. Die Festlegung und Beschreibung des Mietgegenstands enthält regelmäßig keine Vereinbarung über die Betriebskostenumlage. Aus der Beschreibung des Mietobjekts kann im Regelfall keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelmäßig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungseinheit festzulegen (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F Rdnr. 130). Von daher ist unerheblich, dass im Mietvertrag der Mietgegenstand unter § 1 1.1 mit „Gebäude 305 mit der postalischen Anschrift B U, E“ bezeichnet wird und damit das von der Beklagten bzw. ihrem Rechtsvorgänger gemietete Gebäude. Anderes ergibt sich auch nicht aus den Anlagen 1.1a und 1.1-b. Auch der Formulierung unter § 6 6.1 des Mietvertrags, wonach der Mieter anteilig „die im Zusammenhang mit dem Gebäude anfallenden Nebenkosten“ trägt, ist kein Erklärungswillen der Parteien dahin zu entnehmen, dass eine Abrechnung als Wirtschaftseinheit mit dem Nachbargrundstück ausgeschlossen wird. 2. „Falsche Gesamtfläche“ Soweit die Beklagte die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit B U und S X-Straße mit 22.580,15 qm bzw., wie in der Abrechnung #####/#### zugrunde gelegt, mit 21.580,15 qm bestreitet, ist dies unsubstantiiert und damit nicht erheblich. Die Beklagte hätte insoweit ihren Anspruch auf Belegeinsicht ausüben müssen, um Bedenken gegen die angegebene Gesamtfläche nachzugehen und sie näher zu substantiieren. Ein einfaches Bestreiten oder ein Bestreiten mit Nichtwissen reicht nicht aus. Hätte die Beklagte die ihr zustehende Einsicht in die Unterlagen genommen bzw. eine Nachmessung des Grundstücks vorgenommen, hätte sie die ihr fehlenden Erkenntnisse gewinnen können. Eine solche Vorgehensweise ist nicht nur zumutbar, sondern der von der Rechtsprechung aufgezeigte Weg, etwaige Fehler eine Betriebskostenabrechnung aufzudecken (LG Itzehoe Urteil vom 27.01.2012 – 9 S 72/11, BeckRS 2013, 7038; Langenberg in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. § 556a Rdnr. 147). Hierauf wurde die Beklagte mit Hinweisbeschluss der Kammer vom 21.01.2016 hingewiesen, ohne dass sie ihren Vortrag danach noch präzisiert hat. Auch der Einwand der Beklagten, die Klägerin hätte die Gesamtfläche für die Abrechnung mit Ausnahme vom Abrechnungszeitraum #####/#### nicht um 1.000 qm reduzieren dürfen, trägt nicht. Die Klägerin hat dargelegt, dass die Gesamtfläche an sich 21.580,15 qm betrug und es ihr lediglich ab April 2010 gelang, ca. 1.000 qm zusätzliche Außenfläche hinter der Halle 102 auf dem Grundstück B U als Freilagerfläche zu vermieten, sie dieses Mietverhältnis aber wieder habe kündigen müssen. Mit dieser Argumentation hat sich die Beklagte, indem sie ohne Einsichtnahme in die Belege der Klägerin und ohne Bestreiten, dass es sich bei den 1.000 qm um zusätzliche und nicht bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags mit einbezogene Flächen handelte, nicht hinreichend auseinandergesetzt. Dies geht aufgrund der ihr obliegenden Darlegungs- und Beweislast für eine fehlerhafte Abrechnung der Klägerin zu ihren Lasten. 3. Versicherung a) Mit ihrer Rüge, die Versicherungsbelege wiesen keinen Bezug zum streitgegenständlichen Objekt aus, es fehle auch eine Versicherungsnummer und ein Bezug zum Mietobjekt werde bestritten, vermag die Beklagte ebenfalls nicht durchzudringen. So ist schon nicht hinreichend substantiiert, welche Versicherungsbelege die Beklagte meint. Dies hätte sie aber anhand ihres Recht zur Belegeinsicht näher belegen können und angesichts der ihr obliegenden Darlegungs- und Beweislast auch müssen. b) Ebenfalls keinen Erfolg hat der Einwand der Beklagten, die „Allgefahrenversicherung“ sei so nicht umlegbar, umlegbar seien nur die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, denn die Beklagte hat die Behauptung der Klägerin, dass ein um die Mietausfallversicherung bereinigtes Versicherungspaket keinen wesentlich geringeren Prämienbeitrag zur Folge hätte, nicht bestritten. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist vor diesem Hintergrund nicht (mehr) ersichtlich. aa) Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09, BeckRS 2010, 26217; BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440); bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der – nach entsprechender Vereinbarung – vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, ist auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen. Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung unter anderem in den §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 560 Abs. 5 BGB sowie in § 20 Abs. 1 Satz 2 NVM und in § 24 Abs. 2 der II. BV geregelt. Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09, BeckRS 2010, 26217). Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10, NZM 2011, 705). Dieser Grundsatz hindert die Umlage von Prämien für sinnlose Versicherungen oder solche, die zwar für den Vermieter praktisch, jedoch für das Mietverhältnis nicht notwendig sind. Die „Allgefahrenversicherung“, die neben der Sach- und Haftpflichtversicherung zusätzlich eine Mietausfallversicherung enthält, die eindeutig allein im Interesse des Vermieters liegt, gehört nach Auffassung der Kammer zur letzteren Kategorie und die auf sie entfallende Prämie ist, jedenfalls sofern sie bei der Gesamtprämie messbar ins Gewicht fällt, im Ergebnis vom Mieter nicht zu tragen. bb) Noch zutreffend weist die Klägerin darauf hin, dass die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot den Mieter trifft und die Ausführungen der Beklagten in ihrer Klageerwiderung, die sich lediglich auf den unzutreffenden Einwand beschränken, die „Allgefahrenversicherung“ sei im Mietvertrag nicht als umzulegende Betriebskosten vereinbart, nicht zwingend auch den Aspekt erfasst, dass ein Teil dieser Versicherung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Jedoch hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Rahmen der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vom 05.11.2016 klargestellt, dass auch dieser Gesichtspunkt gerügt werde. Dass die „Allgefahrenversicherung“ aber auch die Mietausfallversicherung als diejenige Versicherung enthält, die ausschließlich dem Vermieter zugutekommt, mit der Folge, dass die Versicherungsprämie Anteile enthält, die dem Mieter im Ergebnis nicht aufzubürden sind, ist unstreitig, denn nicht einmal die Klägerin trägt vor, dass die Mietausfallversicherung kostenfrei erfolgte. Weiterer Darlegungen der Beklagten zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bedurfte es von daher nicht. cc) Soweit die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 22.02.2016 auf den Hinweis der Kammer im Beschluss vom 21.01.2016 behauptet hat, dass ein um die Mietausfallversicherung bereinigtes Versicherungspaket keinen wesentlich geringeren Prämienbeitrag zur Folge hätte, so dass eben kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliege, hat die Beklagte diesen Vortrag nicht bestritten mit der Folge, dass er gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig zu bewerten war. dd) Vor diesem Hintergrund war ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht mehr festzustellen. Zwar erbringt keine Versicherung ihre Leistungen kostenfrei. Die Mehrleistung eines Mietausfallschadens dürfte zweifelsohne in der Versicherungsprämie mit kalkuliert sein. Alles andere wäre aus wirtschaftlicher Sicht der Versicherung nicht plausibel. Handelt es sich aber um einen Prämienanteil, der zu keiner wesentlich geringeren Prämie bei Ausschluss der Mietausfallversicherung führt, kann dem Vermieter keine Pflichtverletzung wegen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorgeworfen werden. Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NVM und § 24 Abs. 2 der II. BV zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09, BeckRS 2010, 26217 m.w.N.). Denkbare Kriterien hierfür können etwa sein, dass die „Allgefahrenversicherung“ im Gesamtpaket günstiger als andere Versicherungen ohne die Mietausfallversicherung war oder dass das Versicherungsunternehmen als solches besonderes zuverlässig und unkompliziert in der Schadensabwicklung von Sach- und Haftpflichtschäden ist, so dass die ohnehin geringfügige Prämienmehrbelastung des Mieters mit einer an sich nicht auf ihn entfallenden Versicherung im Gesamtpaket nicht ins Gewicht fällt. Von daher hätte es an dieser Stelle weiteren Vortrags der Beklagten bedurft, dass der Abschluss einer „Allgefahrenversicherung“ mit einer Prämie, die bei Ausschluss der Mietausfallversicherung zu keiner wesentlich geringeren Prämie für den Vermieter geführt hätte, gleichwohl gegen das ihm obliegende Gebot zur Wirtschaftlichkeit verstößt. Weiterer Vortrag der Beklagten, die sich in ihrem Schriftsatz vom 11.05.2016 nur noch mit den Kosten für den Hauswart und die kaufmännische Verwaltung sowie den Niederschlagskosten auseinandersetzt, ist aber nicht erfolgt. c) Soweit die Beklagte weiter rügt, die Firma C sei nur Broker, nicht aber Versicherer, erschließt sich der Kammer nicht, was die Beklagte konkret moniert. Die Klägerin hat den Rahmenvertrag zur „Allgefahrenversicherung“ gemäß Anlage K 20 vorgelegt. Aus dieser ergibt sich, dass Versicherer die B F H M ist. Dass die C J T M Versicherer ist, behauptet auch die Klägerin nicht und ergibt sich auch weder aus der Anlage K 20, noch den mit Anlage K 21 vorgelegten Rechnungen („Invoices“). Der Einwand der Beklagten ist damit unerheblich. 4. Hauswart/kaufmännische Verwaltung a) Ebenfalls unerheblich ist die Rüge der Beklagten, die an sich nach § 6.2 a des Mietvertrags i.V.m. der Anlage 6.2 – a (dort Ziffer 14) und § 6.2 b des Mietvertrags i.V.m. der Anlage 6.2 – b (dort Ziffer 13) vertraglich umlagefähige Hauswarttätigkeit für das Gebäude 305 sei für ihren Rechtsvorgänger bzw. sie selbst nicht angefallen oder nicht belegt. Wie bereits unter 1. ausgeführt, sind im Rahmen der Abrechnung der Betriebskosten als Wirtschaftseinheit die Kosten für die Grundstücke B U/S X-Straße umlagefähig, selbst wenn es tatsächlich so sein sollte, dass eine Tätigkeit des Hauswarts für das Grundstück B U während des gesamten Abrechnungszeitraums zu keinem Zeitpunkt stattgefunden hat. b) Der weitere Einwand, die Hauswarttätigkeit sei Hauptbestandteil der Position „Facility Management“ und von dieser nicht abgrenzbar, weshalb die Hauswarttätigkeit neben der (nicht umgelegten) Position „Facility Management“ nicht gesondert berechnet und umgelegt werden könne, hat ebenfalls keinen Erfolg. aa) Zum einen hat die Klägerin kein „Facility Management“ in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen abgerechnet. Ab der Betriebskostenabrechnung #####/#### ist der Begriff „Facility Management“ nicht verwendet (sondern nur das „kaufmännische Facility Management“, hierzu weiter unten), weshalb die Rüge der Beklagten schon insofern ins Leere geht. Lediglich in der Abrechnung #####/#### ist das „Facility Management“ (als nicht umgelegte Position) aufgeführt, womit aber, wie die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.09.2015 unbestritten vorgetragen hat, das „kaufmännische Facility Management“ gemeint war. bb) Zum anderen hat die Beklagte trotz der ihr für die fehlende Umlagefähigkeit obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht hinreichend dazu vorgetragen und auch nicht nachgewiesen, dass mit den Kosten des Hauswarts auch Bereiche aus dem Aufgabengebiet des Facility Managements abgerechnet wurden, die, wie etwa Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten, auf den Mieter nicht umgelegt werden können. (1) Soweit die Beklagte im Anschluss an den Vortrag der Klägerin in deren Schriftsatz vom 23.09.2015 behauptet, die Klägerin trage selbst vor, dass die Hauswarttätigkeit Objektmanagement, technisches und infrastrukturelles Facility Management beinhalte, irrt die Beklagte. Sie verkennt, dass die Klägerin genau das Gegenteil vorgetragen und behauptet hat, in ihren Verträgen strikt getrennt zu haben zwischen der Hauswarttätigkeit (bestehend aus den Tätigkeiten des Objektmanagers und des Hausmeisters) und den Leistungen im Bereich des technischen Facility Managements (Wartung, Inspektion, Störungsmanagement) und des infrastrukturellen Facility Managements (Winterdienst, Reinigung etc.) sowie den jeweiligen Vergütungen. Die klare Trennung der verschiedenen Leistungsbereiche des Facility Managements wird in der Tat durch die Anlagen K 22 ff. belegt. Auch wenn der Rahmenvertrag zwischen der D H als die mit dem Betrieb des streitgegenständlichen „Sirius Business Parks“ Beauftragte mit der Dr. H vom 29./30.07.2010 insofern verwirrt, als er „Rahmenvertrag über die technische und infrastrukturelle Betreuung von Liegenschaften“ lautet und unter diesem Titel unter § 2 Ziffer 2.1.1.1 „Leistungen des Objektmanagements“ an die Dr. H delegiert werden, die die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 23.09.2015 als Leistungen des Hauswarts bezeichnet (Bl. 114 GA), ergibt sich aus dem Vertrag tatsächlich eine Trennung der Hauswarttätigkeiten von den unter § 2 Ziffer 2.1.1.2 bezeichneten Leistungen des technischen Facility Managements sowie den unter § 2 Ziffer 2.1.1.3 genannten Leistungen des infrastrukturellen Facility Managements. Gleiches gilt für die Vergütung. So ist unter § 5 Ziffer 5.1.1 geregelt, dass die Dr. H für „laufende Bewirtschaftungsleistungen des Objektmanagements sowie des technischen oder infrastrukturellen FM“ eine Jahrespauschalvergütung erhält. Noch deutlicher wird dies in dem „objektbezogenen Vertrag zum Rahmenvertrag über die technische und infrastrukturelle Betreuung von Liegenschaften vom 29.07.2010“ zwischen der D H und der Dr. H (Anlage K 23). In diesem wird ebenfalls zwischen dem Objektmanagement (Objektleitung, Hausmeister), dem technischen Facility Management (Wartung, Inspektion, Störungsmanagement) und dem infrastrukturellen Facility Management (Winterdienst, Reinigung pp.) unterschieden und der Dr. H eine Jahresvergütung von mindestens 79.169,50 EUR gewährt. Diese setzt sich zusammen aus einer Vergütung von 38.821,94 EUR für „TFM Property Maintenance“ – hiermit dürfte das technische Facility Management gemeint sein – und von 27.707,05 EUR für den „Housekeeper“, also offenbar den Hauswart für die Leistungen des Objektmanagements, während die Vergütung für das „IFM“, also das infrastrukturelle Facility Management, noch nicht feststand und erst mit dem Nachtrag vom 01.11.2010 festgelegt wurde. Aus allen Verträgen und Nachträgen (Nr. 1, 2, 3 und 4), mit denen die Vergütung für das Objektmanagement erhöht wurde, ergibt sich eine klare Aufteilung der Leistungsbereiche und eine ebenfalls klare Trennung der Vergütungen für die Leistungen des Hauswarts und für das technische sowie infrastrukturelle Facility Management. Soweit die Klägerin behauptet, dies setze sich in dem späteren Vertrag mit der T3 H fort, vermag die Kammer das dem vorgelegten Vertrag vom 01.04.2013 (Anlage K 24), der sich auf das technische Facility Management bezieht, zwar nicht zu entnehmen, was aber unerheblich ist, weil die Beklagte den Vortrag der Klägerin nicht bestritten und auch nicht anhand von Rechnungsbelegen der T3 H eine Vermengung der Hauswarttätigkeiten mit dem technischen und infrastrukturellen Facility Management dargelegt und nachgewiesen hat. (2) Darüber hinaus hat die Beklagte auch nicht im Übrigen eine Überbürdung von Kosten des technischen oder infrastrukturellen Facility Managements auf den Mieter im Wege der Abrechnung über die Position Hauswart auch nicht anhand von Rechnungsbelegen nachweisen können. Die von ihr mit Schriftsatz vom 17.02.2016 zur Betriebskostenabrechnung #####/#### aufgeführten Rechnungen der D H und Dr. H (Anlagen B 13 bis B 22) belegen gerade nicht eine Überschneidung dieser verschiedenen Bereiche, sondern im Gegenteil, dass gesondert Beträge für die Hauswarttätigkeit, das technische Facility Management und das infrastrukturelle Facility Management aufgelistet wurden. Insoweit verkennt die Beklagte, dass der Umstand, dass die D H der Klägerin die gesamten Beträge für Facility Management in Rechnung gestellt hat, dem Umstand geschuldet ist, dass ihr das gesamte Facility Management, also die Leistungsbereiche Objektmanagement (Objektleitung, Hausmeister), technisches Facility Management (Wartung, Inspektion, Störungsmanagement) und infrastrukturelles Facility Management (Winterdienst, Reinigung etc.), übertragen waren, dass dies aber nicht belegt, dass auch sämtliche Kosten oder jedenfalls Teilbereiche des technischen oder infrastrukturellen Facility Managements mit der Position „Hauswart“ auf die Mieter umgelegt wurden. Gleiches gilt für die Betriebskostenabrechnungen #####/#### (Anlage B 23), #####/#### (Anlage B 24) und #####/#### (B 25). c) Soweit die Beklagte geltend macht, die mit der Anlage K 29 offengelegten Hausmeisterkosten (Objektmanagement, Hausmeister, Mobilität, Bereitschaft, Miete Hauswart, Winterdienst, Unterhaltsreinigung, Grünpflege) seien mit etwa 55.739,00 EUR/Jahr zu hoch, ist dieser Einwand – offenbar will die Beklagte einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügen – unsubstantiiert und damit unbeachtlich. d) Ebenfalls zu Unrecht rügt die Beklagte, es liege eine unzulässige Überschneidung auch zwischen den Positionen „Hauswart“ und „Verwaltung und Bewirtschaftung“ vor, und zwar insbesondere für #####/####, aber auch für die Folgeabrechnungen, in denen „Verwaltung und Bewirtschaftung“ in „kfm. Verwaltung“ „umetikettiert“ worden sei. Die von der Beklagten zur Untermauerung ihrer Behauptung vorgelegte Rechnung der Dr. H (Anlage B 2) – diese entspricht der von der Beklagten auch als Anlage B 13 vorgelegten Rechnung – ist nicht geeignet, eine Überschneidung der Hauswarttätigkeit mit der kaufmännischen Verwaltung darzulegen und nachzuweisen. Die Rechnung erfasst, wie schon bei den übrigen Rechnungen unter b) (2) ausgeführt, das Facility Management mit den Leistungsbereichen Objektmanagement, technisches Facility Management und infrastrukturelles Facility Management, und verhält sich nicht zu den Kosten der kaufmännischen Verwaltung. Gleiches gilt für die Rechnungen der Dr. H vom 25.03.2013 (Anlage B 4), 15.10.2013 (Anlage B 6) und 01.11.2014 (Anlage B 8), wobei sich die von der Beklagten vermisste Objektbezeichnung aus der den Rechnungen jeweils beigefügten Anlagen ergibt. e) Soweit die Beklagte pauschal bestreitet, dass überhaupt kaufmännische Verwaltungsleistungen erbracht worden seien und in diesem Zusammenhang die Rechnungen der „Q D T S F B N O“ (im Folgenden L Ltd.) vom 30.04.2010 (Anlage B 3) und vom 30.04.2011 (Anlage B 5) in Zweifel zieht, hat auch dies keinen Erfolg. Die Klägerin hat in ihrem Schriftsatz vom 23.09.2015 dargelegt, dass unter die kaufmännische Verwaltung eines Gewerbeparks die Mietverwaltung einschließlich des Überwachens von Zahlungseingängen, im Übrigen aber auch z.B. die Nebenkostenabrechnungen und sonstige vertragliche Angelegenheiten fallen. Diese Leistungen hat die Beklagte sodann nicht mehr bestritten, sondern lediglich in Abrede gestellt, dass es sich bei den Rechnungen der L Ltd. um Verwaltungsleistungen im Sinne des Mietvertrags handele. Richtig ist in der Tat, dass die Leistung „Asset management“, d.h. die Vermögensverwaltung, hierunter nicht fällt, was aber auch unstreitig ist, und dass die von der Klägerin vorgelegten Rechnungen der L Ltd. keinen konkreten Bezug zum streitgegenständlichen Mietobjekt aufweisen. Darauf kommt es aber auch nicht an, denn dem Mietvertrag zufolge wird eine Pauschale für die Kosten der kaufmännischen Verwaltung in Höhe von 5 % der jeweiligen Jahresnettokaltmiete des Mieters berechnet, weshalb es dahinstehen kann, ob die beiden Rechnungen tatsächlich die streitgegenständlichen Grundstücke betreffen. Dass die umgelegte Pauschale nicht angemessen sei, trägt die Beklagte selbst nicht vor. Vor diesem Hintergrund kann auch die Behauptung der Beklagten, die kaufmännische Verwaltung werde mehrfach abgerechnet, dahinstehen. f) Ferner greift auch die Rüge der Beklagten, die Positionen „kfm. Verwaltung“ und „Kfm. Facility Management“ seien ebenfalls nicht abgrenzbar, nicht. Einer Abgrenzung bedarf es schon deshalb nicht, als die Klägerin diese Bereiche nicht gesondert abrechnet und auch selbst nicht abgrenzt, weil das kaufmännische Facility Management ein Teil der kaufmännischen Verwaltung ist, deren Kosten die Klägerin gemäß dem Mietvertrag aber auch nur zu 5 % dem Mieter auferlegt. g) Sofern man die Ausführungen der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 28.10.2015 dahin verstehen soll, dass eine Intransparenz der Klausel, wonach ihr Verwaltungskosten neben Centermanagementkosten aufgebürdet werden (tatsächlich behauptet die Beklagte mit der Formulierung „die mangelnde Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird ausgeschlossen“ das Gegenteil), sowie eine Überschneidung zwischen den Kosten für Verwaltungskosten und Centermanagement moniert wird, hat auch dies keinen Erfolg. Zwar trifft es zu, dass die Formularklausel eines Gewerbemietvertrags, die dem Mieter als Nebenkosten zu den Kosten der Verwaltung nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagements“ auferlegt, intransparent und daher unwirksam ist, weil es keine allgemein anerkannte Definition des Centermanagers gibt und die Kosten für den Mieter nicht einmal im Groben abschätzbar sind (BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – NZM 2011, 24; BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10, NZM 2013, 85). Darauf kommt es hier aber nicht an, weil die Klägerin unstreitig keine Kosten für das Centermanagement in ihren Betriebskostenabrechnungen umlegt. Soweit die Beklagte gegebenenfalls meinen sollte, aus der Unwirksamkeit der Klausel in Bezug auf die Centermanagementkosten folge auch die Unwirksamkeit der Klausel bezüglich der kaufmännischen Verwaltung, ist dem mitnichten so. Vielmehr wird die Übertragung der Kosten der Verwaltung nicht berührt, wenn der Begriff der Verwaltung neben dem Begriff des Centermanagements Verwendung findet, da die Klausel dann nach ihrem Wortlaut immer noch aus sich heraus verständlich ist und sich sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10, NZM 2013, 85). Dies ist vorliegend der Fall, denn die Kosten der kaufmännischen Verwaltung und die Kosten des Centermanagements sind in der Anlage 6.2-b Ziffer 21 in unterschiedlichen Sätzen geregelt mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der Kostentragung des Centermanagements die Kostentragungspauschale für die kaufmännische Verwaltung unberührt lässt. 5. Niederschlagswassergebühren Das Bestreiten der Beklagten im Hinblick auf die Gesamtkosten der Niederschlagswassergebühren (bzw. Abwassergebühren) für 2010 – 2014 ist unerheblich. Die Beklagte bestreitet die Gesamtkosten auf der Grundlage von Gebührenbescheiden lediglich für das Grundstück B U und übersieht die Gebührenbescheide für das Grundstück S X-Straße, die im Wege der Abrechnung beider Grundstücke als Wirtschaftseinheit ebenfalls Berücksichtigung finden. Abgesehen davon, dass es der Beklagten oblegen hätte, sämtliche Gebührenbescheide der Stadtwerke für den gesamten Abrechnungszeitraum einzusehen, ist die Klägerin den Einwänden der Beklagten entgegengetreten, indem sie die Gebührenbescheide der T AG für die Abrechnungszeiträume #####/####, #####/####, #####/#### und #####/#### vorgelegt hat (Anlage K 27). Soweit die Beklagte lapidar meint, die vorgelegten Bescheide seien „wenig ergiebig“, fehlt jegliche Auseinandersetzung mit ihnen. Andernfalls hätte die Beklagte mühelos erkennen können, dass es ihr entgangen ist, auch die Abwasserkosten für das Nachbargrundstück zu addieren. 6. Abfallentsorgungskosten Das Bestreiten der Abfallentsorgungskosten in der Betriebskostenabrechnung #####/#### ist ebenfalls unerheblich. Die Klägerin hat die entsprechenden Belege der Awista vorgelegt (Anlagen K 28 a – K 28 d). Weiterer Vortrag der Beklagten hierzu ist nicht mehr erfolgt. 7. Verjährung Der (auch nicht näher begründete) Verjährungseinwand der Beklagten ist nicht berechtigt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung rückständiger Betriebskosten, die der dreijährigen Regelverjährung gemäß § 195 BGB unterfallen, beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem die Abrechnung dem Mieter zugeht und damit fällig wird. Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen sind der Beklagten mit Schreiben vom 24.02.2015 (#####/####, #####/####, #####/####) bzw. mit Schreiben vom 24.03.2015 (#####/####) zugegangen und waren damit mit Klageerweiterung vom 11.05.2015 – Gegenstand des Mahnverfahrens war nur die nicht mehr streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung #####/#### – noch nicht verjährt. Selbst wenn man hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen #####/####, #####/#### und #####/#### auf den ersten Zugang abstellt, liegt keine Verjährung vor. Denn die älteste Abrechnung – das ist die für #####/#### – ist der Beklagten mit Schreiben vom 21.03.2012 zugegangen, so dass die Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 1 BGB mit Schluss des Jahres 2012 begann und erst mit Ablauf des Jahres 2015 Verjährung eingetreten wäre. II. Der Klägerin steht gegen die Beklagte hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung #####/#### ein Anspruch auf Zahlung von Prozesszinsen gemäß § 291 BGB i.V.m. § 5.7 des Mietvertrags und hinsichtlich der übrigen Betriebskostenrechnungen der klägerseits geltend gemachte Anspruch auf Verzugszinsen gemäß § 286 Abs. 1, Abs. 3 BGB i.V.m. § 5.7 des Mietvertrags zu. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Streitwert: 5.795,13 EUR Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Düsseldorf, D-Allee, 40474 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Düsseldorf zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.