21 S 112/12

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.720,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten von 316,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11. September 2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen. Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 33% und der Beklagte zu 67%. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird im Hinblick auf die Berufung des Beklagten zugelassen. 21 S 112/12 42 C #####/####Amtsgericht Düsseldorf Verkündet am 28.02.2013 KönenJustizbeschäftigte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Landgericht Düsseldorf IM NAMEN DES VOLKES Urteil In dem Rechtsstreit des Herrn I, E-Straße, 40822 Mettmann, Klägers, Berufungsklägers und Berufungsbeklagten, Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte L, S-Straße, 40479 Düsseldorf, g e g e n Herrn V, X-Straße, 40215 Düsseldorf, Beklagten, Berufungsbeklagten und Berufungskläger, Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte X2 und I, P, 41812 Erkelenz, hat die 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorfauf die mündliche Verhandlung vom 10.01.2013durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht X, die Richterin am Landgericht L und den Richter T erkannt: Auf die Berufung des Beklagten wird das am 28.02.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – Az. 42 C #####/#### – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.720,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten von 316,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11. September 2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen. Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 33% und der Beklagte zu 67%. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird im Hinblick auf die Berufung des Beklagten zugelassen. Gründe: I. Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers. Der Mietvertrag (Bl. 49ff. GA) stammt aus dem Jahr 1973 und sah ursprünglich die Zahlung eines Mietzinses in Höhe von 315,00 DM vor. Hinsichtlich der Nebenkosten waren nach dem ursprünglichen Mietvertrag weder eine prozentuale Beteiligung (§ 4 Ziff. 3c) noch eine Vorauszahlung (§ 4 Ziff. 3b) vorgesehen. Auch zu den Heizkosten (§§ 4, 15 des Mietvertrags) findet sich keine Eintragung. Die Miete war in der Folgezeit angepasst worden. Bis in das Jahr 2005 hinein zahlte der Beklagte monatlich 295,05 EUR (Nettomiete: 264,37 EUR / Betriebskostenpauschale: 30,68 EUR). Der Kläger ist seit 2006 Eigentümer des Hauses. Zuvor hatte der Voreigentümer und damalige Vermieter mit einem Mieterhöhungsverlangen versucht, die Grundmiete zum 01.08.2005 auf 317,24 EUR und die Betriebskostenvorauszahlung auf 185,00 EUR zu erhöhen. Dieses Erhöhungsverlangen wurde vom Beklagten hinsichtlich der Betriebskosten zurückgewiesen und die Zahlung einer Pauschale von 100,00 angeboten (Bl. 99 GA). Es folgten verschiedene Gegenangebote beider Seiten: Der damalige Vermieter verlangte, dass zukünftige Anpassungen der Pauschale bei gestiegenen Kosten möglich sein sollten (Bl. 100 GA). Diese Erhöhung wollte der Beklagte auf maximal 5% beschränken. Ein weiterer Vorschlag des Vermieters (Bl. 103 GA) sah die genaue Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten und die pauschale Abgeltung verbrauchsunabhängiger Kosten vor. Nach erneuter Ablehnung bot der Vermieter mit Schreiben vom 14.02.2006 (Bl. 118 GA) die Zahlung einer Betriebskostenpauschale von 110,00 EUR an; die Heizkosten sollten ausdrücklich ausgenommen sein und nach HeizKV verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Zwischenzeitlich hatte der Beklagte durch Schreiben vom 13.02.2006 (Bl. 105 GA) die Zahlung einer „Nebenkostenpauschale“ von 100,00 EUR angeboten. Die Heizkosten werden in diesem Schreiben nicht erwähnt. Unter Bezugnahme auf dieses Schreiben erklärte sich der Vermieter durch Schreiben vom 17.02.2006 (Bl. 119) einverstanden und bestätigte die Vereinbarung einer „Betriebskostenpauschale“ in Höhe von 100,00 EUR rückwirkend zum 01.11.2005. Auch in diesem Schreiben wurden keine Angaben zu den Heizkosten gemacht. Der Kläger wurde 2006 Eigentümer des Hauses und erstellte die nachfolgenden Heizkostenabrechnungen, welche keine Vorauszahlungen des Beklagten berücksichtigten: 2007 1.199,27 EUR, Abrechnungsdatum 29.10.2008 (Bl. 28 GA) 2008 1.574,27 EUR, Abrechnungsdatum 02.10.2009 (Bl. 29 GA) 2009 1.257,61 EUR, Abrechnungsdatum 02.08.2010 (Bl. 30 GA) Darüber hinaus erstellte der Kläger Betriebskostenabrechnungen, in welche er die Beträge aus den jeweiligen Heizkostenabrechnungen einstellte (Bl. 68-70 GA). Der Kläger hat den Beklagten mehrfach und u.a. auch durch anwaltliches Schreiben und unter Fristsetzung zur Zahlung dieser Beträge aufgefordert. Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei zur Zahlung von Heizkosten verpflichtet, da eine Inklusivmiete wegen Verstoßes gegen die HeizKV unwirksam sei und auf die Heizkosten keine Vorauszahlungen erfolgt seien. Er hat in erster Instanz beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 4.031,15 EUR nebst Zinsen in Höhe von 302,45 EUR gerechnet bis zum 14.02.2011 sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 4.031,15 EUR seit dem 15.02.2011 sowie einen weiteren Betrag in Höhe von 446,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank hieraus seit dem 11.09.2010 zu zahlen. Der Beklagte hat in erster Instanz beantragt, die Klage abzuweisen. Er behauptet, die Vereinbarung mit dem Voreigentümer über die monatlichen Vorauszahlungen habe sich ausschließlich auf die Heizkosten bezogen. Das Amtsgericht Düsseldorf hat den Beklagten durch Urteil vom 28.02.2011, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird - 42 C #####/#### - zur Zahlung von 2.778,11 EUR verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, hinsichtlich der Abrechnung für die Jahre 2007 und 2008 seien die Einwendungen des Beklagten gem. § 556 Abs. 3 S. 6 BGB ausgeschlossen. Ein Anspruch aus der Heizkostenabrechnung für 2009 bestehe lediglich in Höhe von 57,61 EUR, da die monatlichen Zahlungen als Heizkostenvorauszahlungen zu werten seien. Gegen dieses den Prozessbevollmächtigten des Klägers am 02.03.2012 sowie den Prozessbevollmächtigten des Beklagten am 05.03.2012 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 30.03.2012 Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 27.04.2012 begründet. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 03.04.2012 seinerseits Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung mit Schriftsatz vom 04.06.2012 begründet. Die Parteien wiederholen im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Im Rahmen seiner Berufung beantragt der Kläger, den Beklagten unter Abänderung des am 28.02.2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf, Aktenzeichen 42 C #####/#### zu verurteilen, an den Kläger 4.031,15 EUR nebst Zinsen in Höhe von 302,45 EUR gerechnet bis zum 14.02.2011 sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 4.031,15 EUR seit dem 15.02.2011 sowie einen weiteren Betrag in Höhe von 446,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank hieraus seit dem 11.09.2010 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Im Rahmen seiner eigenen Berufung beantragt der Beklagte, das am 28.02.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf, 42 C #####/####, aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. II. 1. Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Für das Jahr 2009 steht dem Kläger kein Anspruch auf Zahlung von Heizkosten zu. Über die Umlage der Heizkosten wurde keine mietvertragliche Regelung getroffen. Der ursprüngliche Mietvertrag aus dem Jahr 1973 enthält keine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten. Insbesondere im Hinblick auf die Heizkosten enthält das Vertragsformular unter § 4 Ziff. 2 keinerlei Eintragungen. Eine Umlage der Heizkosten auf den Beklagten wurde durch die Verhandlungen und den Schriftwechsel zwischen dem Voreigentümer und dem Beklagten im Jahr 2006 auch nicht nachträglich vereinbart. Zwar ergibt sich aus den beiden aufeinander bezogenen Schreiben vom 13. und 17.02.2006, dass neben der Miete die Zahlung einer Pauschale in Höhe von 100,00 EUR vereinbart wurde. In diesem Zusammenhang werden jedoch weder einzelne Betriebskostenpositionen genannt noch auf andere Regelungswerke, wie z.B. die II. BerechnungsVO o.ä., verwiesen. Die Heizkosten wurden lediglich in einem Schreiben der Bevollmächtigten des Voreigentümers vom 14.02.2006 erwähnt. Da das anschließende Schreiben vom 17.02.2006 jedoch als Annahmeschreiben auf das zuvor vom Mieterverein verfasste Schreiben vom 13.02.2006 Bezug nimmt ohne das zwischenzeitlich übermittelte Schreiben zu erwähnen, kann die Kammer nicht erkennen, dass eine Umlage von Heizkosten als Betriebskostenposition vereinbart worden ist. Auch aus dem Vortrag der Parteien im Prozess ergibt sich keine abweichende Beurteilung. Zwar beruft sich der Beklagte darauf, dass die Heizkosten in der Betriebskostenpauschale enthalten sein sollten, während der Kläger die gegenteilige Ansicht vertritt, dass die vereinbarte Pauschale gerade nicht die Heizkosten abdecken soll. Angesichts des insoweit jeweils eindeutigen Vorbringens beider Parteien, das insbesondere in der mündlichen Verhandlung am 02.08.2011 unmittelbar auf einander bezogen wurde (Bl. 77 GA), kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Kläger das Vorbringen des Beklagten zu Eigen macht. 2. Die Berufung des Klägers ist ebenfalls zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung jedoch nur teilweise Erfolg. a) Das Amtsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2007 und 2008 wegen Ablaufs der Frist gem. §§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB ausgeschlossen sind. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung im Hinblick auf die Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen, sondern die Berechtigung des Klägers zur Abrechnung über die Betriebskosten. Voraussetzung für den Einwendungsausschluss ist, dass zunächst eine formell wirksame Abrechnung vorliegt. Die Tatsache, dass trotz Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale eine Abrechnung über Betriebskosten seitens des Vermieters erfolgt ist, führt nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, sondern kann allenfalls einen materiellen Mangel der Abrechnung darstellen. Insoweit ist im vorliegenden Fall auch der Anwendungsbereich des Einwendungsausschlusses nach § 556 Abs. 3 S. 6 BGB nach Ansicht der Kammer nicht begrenzt. Zwar gilt die Ausschlussfrist nicht bei einer Abrechnung und Umlage von Kosten, die nicht zu den Betriebskosten im Sinne der BetrKV zählen (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB, Rn. 503). Die im vorliegenden Verfahren in Rede stehenden Heizkosten sind jedoch grundsätzlich umlagefähig, wenngleich ihre Umlage im streitgegenständlichen Mietverhältnis aus den vorgenannten Gründen nicht vereinbart wurde. Wenn eine entsprechende Umlagevereinbarung fehlt, muss die Abrechnung einzelner Positionen grundsätzlich innerhalb der Frist von § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gerügt werden (BGH, Urt. v. 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06). Gleiches gilt wenn eine Pauschale bzw. eine Teilinklusivmiete vereinbart worden ist (BGH, Urt. v. 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10; Weidenkaff, in Palandt, BGB; 72. Aufl., § 556; Rn. 13 m.w.N.) Etwas anderes gilt nach Ansicht der Kammer auch nicht für den vorliegenden Fall, in dem infolge fehlender Umlagevereinbarung zu Heizkosten sowie pauschaler Abgeltung aller weiteren Betriebskosten, überhaupt keine Abrechnung seitens des Vermieters hätte erfolgen dürfen. Mit Blick auf den mit § 556 Abs. 3 S. 6 BGB bezweckten Befriedungseffekt ist davon auszugehen, dass auch in diesem Fall ein Ausschluss von Einwendungen des Mieters greift. Der Einwendungsausschluss des Mieters soll in Verbindung mit dem Nachforderungsausschluss des Vermieters gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB dazu führen, dass in absehbarer Zeit nach erfolgter Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche besteht (BGH, Urt. v. 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06 m.w.N.). Auch wenn der Vermieter infolge einer Betriebskostenpauschale überhaupt nicht zur Abrechnung berechtigt ist, wird der Mieter durch den Einwendungsausschluss nicht unangemessen benachteiligt, da es ihm nach Erhalt der Abrechnung ohne Weiteres möglich ist, Einwendungen innerhalb der Jahresfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB zu erheben. Hierzu wäre bereits der bloße Hinweis auf die fehlende Umlage bzw. die pauschale Abgeltung ausreichen, ohne einzelne Abrechnungspositionen rügen zu müssen. Erhebt er keine Einwendungen, entspricht es aus den vorgenannten Gründen dem Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 6 BGB, den Mieter nach Ablauf der Frist auszuschließen. b) Demgegenüber steht dem Kläger aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 der vom Amtsgericht insoweit zugesprochene Betrag in Höhe von 57,16 EUR nicht zu. Im Gegensatz zu den Abrechnungen der Vorjahre war die Frist für den Ausschluss nach § 556 Abs. 3 S. 6 BGB hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2009 vom 05.08.2010 dadurch gewahrt, dass der Beklagte spätestens mit der Klageerwiderung vom 13.04.2011 dem Kläger die Einwendungen mitgeteilt hat. Die Einwendungen sind auch begründet. Wie bereits in Zusammenhang mit der Berufung des Klägers ausgeführt wurde, fehlt es im Verhältnis zwischen den Parteien bereits an einer Vereinbarung hinsichtlich der grundsätzlichen Umlage von Heizkosten, so dass der Beklagte nicht zur Zahlung dieser Abrechnungsposition verpflichtet ist. Auch aus den übrigen Positionen der Betriebskostenabrechnung ergibt sich kein Nachzahlungsanspruch des Klägers, da insoweit eine Pauschale von monatlich 100,00 EUR vereinbart worden ist. c) Die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten hat der Beklagte dem Kläger weiterhin in Höhe von 316,18 EUR zu erstatten. Die Abänderung hinsichtlich des zuerkannten Hauptanspruchs in Höhe von 57,16 EUR führt nicht zu einem Gebührensprung. d) Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nur im Hinblick auf die Berufung des Beklagten zuzulassen. Da der Bundesgerichtshof die Rechtsfrage, inwieweit der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 S. 6 BGB in Fällen zu beurteilen, in denen eine Übernahme von Betriebskosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist und der Vermieter gleichwohl abrechnet, bislang offen gelassen hat (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06) erscheint zur Fortbildung des Rechts bzw. zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. Im Übrigen war die Revision nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO insoweit nicht vorliegen. Streitwert: Berufung des Klägers: 1.253,15 EUR Berufung des Beklagten: 2.778,00 EUR XVorsitzender Richter am Landgericht LRichterin am Landgericht TRichter