5 O 448/06

Haftung des Anlagevermittlers wegen verschleierter Innenprovisionen bei geschlossenen Immobilienfonds • Ein Anlagevermittler haftet aus Prospekthaftung im weiteren Sinne, wenn er seine Aufklärungs- und Beratungspflichten verletzt und dadurch für die Anlageentscheidung wesentliche Umstände verschweigt oder falsch darstellt. • Bei geschlossenen Immobilienfonds sind Innenprovisionen über 15 % grundsätzlich anzeigepflichtig; verschleierte oder unvollständige Angaben zu solchen Provisionen begründen eine Haftung des Vermittlers. • Ein Geschäftsführer der Vermittlungsgesellschaft haftet nicht automatisch persönlich; eine persönliche Haftung setzt besonderen persönlichen Kontakt, eigenes wirtschaftliches Interesse oder besondere Vertrauensstellung voraus. • Bei Rückabwicklung ist der Anleger so zu stellen, als habe er nicht gezeichnet; erzielte Steuervorteile sind bei der Schadensberechnung anzurechnen, es sei denn, sie würden durch die Rückabwicklung erneut besteuert. • Verjährung richtet sich nach §195 BGB n.F. (dreijährige Regularfrist) und beginnt mit Kenntnis von anspruchsbegründenden Tatsachen; weitreichende Verkürzungs- oder Ausschlussfristen in AGB sind nach §9 AGBG unwirksam. Die Klägerin zeichnete 1996–1997 Beteiligungen an drei geschlossenen Immobilienfonds, vermittelt durch die Beklagte zu 2) (vertriebsführende Gesellschaft) unter Beteiligung des Beklagten zu 1) (geschäftsführender Gesellschafter). Die Prospekte enthielten Angaben zu Investitions- und Finanzplänen, Prognosen, Vermittlungsprovisionen und Mietgarantien; letztere sollten durch Bankbürgschaften abgesichert sein, die tatsächlich nicht bestanden. Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten als Mitinitiatoren gehandelt, Prospekte überarbeitet und wesentliche Falschangaben bzw. Verschleierungen gemacht, insbesondere bezüglich hoher Innenprovisionen und fehlender Mietbürgschaften, wodurch ein Vermögensschaden entstanden sei. Sie verlangt Schadensersatz bzw. Zug-um-Zug-Rückgewähr gegen Übertragung der Fondsanteile; die Beklagten bestreiten Initiatorenstellung, Richtigkeit der Prospektangaben und rufen Verjährung sowie Anrechnung von Steuervorteilen entgegen. • Keine Prospekthaftung im engeren Sinne gegen beide Beklagten: Verantwortlichkeit für Prospekt setzt Initiatoren- oder Steuerungsstellung bzw. besondere Einflussnahme auf die Prospektgestaltung voraus; aus dem Vortrag der Klägerin ergibt sich dies nicht. • Prospekthaftung im weiteren Sinne gegen die Beklagte zu 2): Zwischen Vermittler und Anleger entstand ein Auskunfts- und Beratungsvertrag, der richtige und vollständige Information über für die Anlageentscheidung wesentliche Umstände verlangt. • Die Prospekte enthielten unvollständige/irreführende Angaben zu Innenprovisionen; die Beklagte zu 2) erhielt Provisionen von mindestens 25 % und verschleierte diese mittels irreführender Formulierungen wie ‚Werbekostenzuschuss‘; bei Provisionen über 15 % besteht Aufklärungspflicht. • Verschulden der Beklagten zu 2) liegt vor, da sie die Beträge selbst vereinnahmte und keine ausreichende Entlastung nach §282 BGB a.F. (analog) darlegte; die in Beitrittserklärungen enthaltene Haftungsbeschränkung ist nach §9 AGBG unwirksam. • Kausalität: Die Pflichtverletzung war für die Beteiligungsentscheidung ursächlich; mangels spezieller Darlegung durch die Beklagte ist von der Kausalität auszugehen; Anspruch auf Rückabwicklung Zug um Zug gegen Rückübertragung der Fondsanteile (§249 BGB). • Anrechnung erzielter Steuervorteile auf den Schadensersatz ist geboten, da diese planmäßige und vom Anleger beabsichtigte Folgen der Anlage waren; eine Abrechnung mit Rückbesteuerung liegt nicht vor, sodass Anrechnung nicht ausscheidet. • Verjährung: Anspruch folgt der dreijährigen Frist des §195 BGB n.F.; Frist begann mit Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen, die der Klägerin frühestens durch eine BGH-Entscheidung bekannt wurden; Verjährungseinrede der Beklagten zu 2) unbegründet. • Keine Haftung des Beklagten zu 1): Es fehlen besonderer persönlicher Kontakt, eigenes wirtschaftliches Interesse oder eine besondere Vertrauensstellung; weder Prospekthaftung im engeren Sinne noch deliktische Haftung (§264a StGB, §823 Abs.2 BGB) oder §826 BGB greifen. • Zinsanspruch ergibt sich aus §§286,288 BGB; Kosten- und Vollstreckungsregelungen folgen aus §§92 ZPO und 709 ZPO. Die Klage wurde überwiegend gegen die Beklagte zu 2) teilweise stattgegeben: Die Beklagte zu 2) hat der Klägerin 24.291,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.04.2005 Zug um Zug gegen Übertragung der Fondsanteile zu zahlen; zudem befindet sich die Beklagte zu 2) bezüglich der Übertragung in Annahmeverzug. Die weitergehende Klageforderung wurde abgewiesen. Der Beklagte zu 1) wurde vollumfänglich von der Haftung freigesprochen, weil persönliche Haftungsvoraussetzungen nicht vorliegen. Die Klägerin hat Teile der Gerichtskosten zu tragen; es wurde eine teilweise vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung angeordnet. Die Entscheidung beruht wesentlich auf der Verletzung der Aufklärungs- und Beratungspflichten der Vermittlerin in Bezug auf verschleierte Innenprovisionen und der angemessenen Anrechnung erzielter Steuervorteile auf den Rückgewähranspruch.