1 O 557/04

Erwerber in Zwangsversteigerung kann Mieträume räumen; fehlende Vereinbarung über Baukostenzuschuss verhindert Ausschluss des Sonderkündigungsrechts • Der Erwerber einer Immobilie in der Zwangsversteigerung tritt in bestehende Mietverhältnisse ein und kann diese grundsätzlich nach den hierfür vorgesehenen Vorschriften kündigen. • Ein verlorener Baukostenzuschuss i.S.v. § 57c ZVG setzt eine zwischen Mieter und Vermieter getroffene Vereinbarung über die Leistung und Zweckbindung der Aufwendungen voraus; bloßes Wissen und Duldung reichen nicht aus. • Fehlt die erforderliche schriftliche Vereinbarung über eine dauerhafte Verpflichtung zur Leistung von Ausbaukosten, kann der Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gelten und ordentlich kündbar sein. • Eine Feststellungswiderklage ist unzulässig, wenn Klagegegenstand und Feststellungsinteresse nicht hinreichend bestimmt sind oder der Beklagte seinen Anspruch durch eine nachfolgende Leistungsklage sogleich verfolgen kann. • Ein Feststellungsinteresse ist insbesondere zu verneinen, wenn die Klägerin gegenüber dem Beklagten derzeit keine konkret geltend gemachten Nachzahlungsansprüche erhebt. Die Beklagten bewohnten als Mieter ein Atelier (ca. 80 m²) auf dem ehemaligen Betriebsgelände und hatten 1998 einen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin geschlossen. Die Beklagten führten umfangreiche Ausbauten durch und meldeten im Zwangsversteigerungsverfahren Baukosten an. Die Klägerin erhielt im Dezember 2003 den Zuschlag in der Zwangsversteigerung und kündigte dem Mieter mit Schreiben vom 29.12.2003 das Mietverhältnis, unter Bezug auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG. Die Beklagten verweigerten die Herausgabe und machten Ansprüche aus den getätigten Investitionen geltend; sie erhoben zudem eine Hilfswiderklage auf Feststellung von Bereicherung bzw. Nichtbestehen von Nachzahlungsansprüchen. Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe; die Kammer hat darüber entschieden. • Die Klägerin ist durch den Zuschlag Eigentümer geworden und gemäß § 57 ZVG i.V.m. §§ 578, 566 Abs.1 BGB in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Deshalb kann sie die Herausgabe gemäß § 546 BGB verlangen. • Die Kündigung der Klägerin war wirksam. Es kann offenbleiben, ob die Sonderkündigung nach § 57a ZVG oder eine ordentliche Kündigung wegen fehlender Schriftform (§ 550 BGB) greift; in beiden Fällen war die Kündigung zum 30.06.2004 wirksam. • Ein Ausschluss des Sonderkündigungsrechts nach § 57c ZVG wegen eines verlorenen Baukostenzuschusses kommt nicht in Betracht, weil es an einer vertraglichen Vereinbarung über einen solchen Zuschuss fehlt; Wissen und Duldung des Vermieters genügen hierfür nicht. • Selbst wenn nebenvertragliche Absprachen vorgelegen hätten, wäre die erforderliche Schriftform nach § 550 BGB nicht erfüllt, womit eine ordentliche Kündigung möglich bleibt. • Die von den Beklagten behaupteten aufwändigen Investitionen überschreiten nicht die für einen Ausschluss des Kündigungsrechts maßgebliche Grenze (1,5 Jahresmieten). Viele vorgelegte Kostenpositionen sind nicht in der notwendigen Detailtiefe nachgewiesen; anrechenbare Aufwendungen für notwendige Einrichtungen dürften nicht über etwa 2.000 EUR liegen. • Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Kündigung sind unbegründet; der Mieter bleibt durch Wegnahmerecht (§ 539 Abs.2 BGB) oder Bereicherungsansprüche (§ 812 BGB) geschützt. • Die Hilfswiderklage ist unzulässig, weil sie nicht hinreichend bestimmt ist und es den Beklagten möglich und zumutbar wäre, eine Leistungsklage auf Bereicherungsausgleich zu erheben; ein derzeitiges Feststellungsinteresse besteht nicht. • Eine Zwischenfeststellung ist nicht erforderlich, weil der Ausgang der Räumungsklage nicht von der Bejahung oder Verneinung der behaupteten Bereicherungsansprüche abhängt. • Später vorgebrachte Angriffsmittel der Beklagten nach Schluss der Verhandlung konnten nicht berücksichtigt werden (§ 296a ZPO). • Die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeben sich aus den einschlägigen Vorschriften der ZPO. Die Klage ist begründet: Die Beklagten sind als Gesamtschuldner verurteilt, die bezeichneten Gewerberäume zu räumen und geräumt herauszugeben. Die Hilfswiderklage der Beklagten ist unzulässig und wurde abgewiesen. Die Klägerin ist Eigentümerin geworden und ihre Kündigung war wirksam, weil kein rechtswirksamer verlorener Baukostenzuschuss zugunsten der Beklagten nachgewiesen wurde; selbst bei behaupteten Investitionen überschreiten diese nicht die Grenze, die das Kündigungsrecht ausschlösse. Die Beklagten sind durch Wegnahmerecht und gegebenenfalls Bereicherungsansprüche geschützt; dies ändert jedoch nichts an der Verpflichtung zur Räumung. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.