1 O 548/04

Kündigung durch Ersteher in Zwangsversteigerung und Unzulässigkeit der Feststellungswiderklage • Der Ersteher einer Immobilie in der Zwangsversteigerung kann das Mietverhältnis nach § 57a ZVG kündigen, sofern kein ausschließender verlorener Baukostenzuschuss nach § 57c ZVG vorliegt. • Zur Annahme eines verlorenen Baukostenzuschusses bedarf es einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Leistung, nicht bloß nützlicher oder geduldeter Verwendungen des Mieters. • Eine Feststellungswiderklage ist unzulässig, wenn der Klagegegenstand unbestimmt ist oder es dem Kläger an einem gegenwärtigen Feststellungsinteresse fehlt; eine Leistungsklage ist in solchen Fällen zumutbar und prozessökonomisch vorzuziehen. Der Beklagte mietete seit 1998 ein Atelier (ca.130 m²) auf dem Betriebsgelände der Voreigentümerin. Die Klägerin erwarb das Grundstück in der Zwangsversteigerung und kündigte mit Schreiben vom 29.12.2003 das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt unter Berufung auf §57a ZVG. Der Beklagte hatte während der Mietzeit umfangreiche Einbauten und Aufwendungen geltend gemacht und behauptet, ein verlorener Baukostenzuschuss sei vereinbart worden. Er leistete im ZVG Kostenanmeldungen; die Klägerin forderte Räumung und Herausgabe der Räume. Der Beklagte erhob hilfsweise eine Feststellungswiderklage über eine behauptete Bereicherung der Klägerin durch seine Einbauten und behauptete Nachteil durch die Kündigung; er machte Investitionen von über 22.000 € geltend. • Die Klägerin ist durch Zuschlag Eigentümerin geworden und ist gemäß §57 ZVG in den Mietvertrag eingetreten; sie kann daher nach §546 BGB Räumung und Herausgabe verlangen. • Die Kündigung war wirksam; es konnte offen bleiben, ob die Klägerin das Sonderkündigungsrecht nach §57a ZVG oder eine ordentliche Kündigung wegen Formmangels des Mietvertrags ausübte. • Das Ausschlusskriterium des §57c ZVG (verlorener Baukostenzuschuss) liegt nicht vor, weil im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über eine vom Mieter zu leistende Ausbauverpflichtung erkennbar ist und außervertragliche Absprachen nicht ausreichend substantiiert vorgetragen wurden. • Soweit der Beklagte Aufwendungen geltend macht, würden die relevanten Ausbauten (Briefkasten, Heizkörper, Gegensprechanlage) und die verbleibende Mietdauer nicht zu einer Anrechnung führen, die das Kündigungsrecht ausschlösse. • Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Kündigung bestehen nicht, da der Mieter durch Wegnahmerecht (§539 Abs.2 BGB) und Bereicherungsansprüche (§812 BGB) geschützt bleibt und keine existenzvernichtende Entwertung der Investition dargetan ist. • Die Hilfswiderklage ist unzulässig: der Klageantrag ist nach §253 Abs.2 ZPO unbestimmt und es fehlt an einem gegenwärtigen Feststellungsinteresse gemäß §256 ZPO, weil der Beklagte eine Leistungsklage erheben könnte und die Klägerin bislang keine gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Nachzahlungsansprüche verfolgt hat. • Eine Zwischenfeststellung ist nicht erforderlich, weil die Entscheidung über die Räumung unabhängig von der materiellen Frage der Bereicherung getroffen werden kann. • Vorbringung nach Schluss der mündlichen Verhandlung war gemäß §296a ZPO unberücksichtigt; Kostenentscheidung beruht auf §91 Abs.1 ZPO, vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§708 Nr.7,709,711 ZPO. Die Klage ist begründet: Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe der im Tenor bezeichneten Gewerberäume verurteilt, da die Klägerin Eigentümerin geworden ist und die Kündigung wirksam war. Die Hilfswiderklage des Beklagten ist unzulässig und daher abgewiesen, weil der Klageantrag unbestimmt ist und es an einem gegenwärtigen Feststellungsinteresse fehlt; eine Leistungsklage steht dem Beklagten offen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Kosten nur gegen Sicherheitsleistung. Die Entscheidung stützt sich auf §§57,57a,57c ZVG, §546 BGB, §§578,566 Abs.1 BGB sowie die zivilprozessualen Vorschriften zur Zulässigkeit von Feststellungsklagen.