1 O 546/04

Ersteigerer kann bei fehlender Vereinbarung über verlorenen Baukostenzuschuss Räumung verlangen • Der Ersteher in der Zwangsversteigerung tritt in bestehende Mietverhältnisse ein und kann nach §§ 90, 57 ZVG i.V.m. §§ 578, 566 Abs.1 BGB Räumung und Herausgabe verlangen. • Das Sonderkündigungsrecht des Ersteher nach § 57a ZVG ist ausgeschlossen, wenn der Mieter einen "verlorenen Baukostenzuschuss" aufgrund einer Vereinbarung geleistet hat; eine solche Vereinbarung ist im Vertrag oder substantiiertem Vortrag darzulegen. • Fehlt die erforderliche Schriftform für außerhalb des Vertrags getroffene Ausbauvereinbarungen (§ 550 BGB), kann dies zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen. • Bei Feststellungsklagen ist ein Feststellungsinteresse erforderlich; eine Hilfswiderklage auf Feststellung kann unzulässig sein, wenn der Kläger stattdessen eine Leistungsklage erheben könnte oder kein gegenwärtiger Rechtskonflikt besteht. • Aufrechnungs- oder zukünftige Ansprüche des Vermieters rechtfertigen nicht ohne Weiteres eine negative Feststellungsklage des Mieters gegen mögliche Nachforderungsansprüche. Die Klägerin erwarb im Zwangsversteigerungsverfahren das Grundstück mit dem Atelier Nr.10 und kündigte das laufende Mietverhältnis der Beklagten mit Schreiben vom 29.12.2003. Die Beklagte hatte das Atelier seit 1998 gemietet und dort umfangreiche Aufwendungen und Einbauten vorgenommen, die sie als verlorenen Baukostenzuschuss oder sonstige Investitionen geltend machte. Die Klägerin forderte Räumung und Herausgabe der Räume, die Beklagte verweigerte dies mit Verweis auf ihre Investitionen und erhob hilfsweise eine Feststellungswiderklage wegen behaupteter Bereicherung der Klägerin durch höhere Marktmiete. Die Klägerin hielt die Kündigung für wirksam, jedenfalls weil eine schriftlich vereinbarte Ausbaupflicht nicht nachgewiesen sei. Das Gericht hat zu entscheiden, ob das Sonderkündigungsrecht des Ersteher nach §57a ZVG ausgeschlossen ist und ob die Hilfswiderklage zulässig ist. • Die Klägerin ist durch den Zuschlag Eigentümer geworden und ist gemäß §57 ZVG i.V.m. §§578,566 Abs.1 BGB in den Mietvertrag eingetreten; sie kann nach §546 BGB Herausgabe verlangen. • Die Kündigung der Klägerin war wirksam; es ist nicht feststellbar, dass eine Vereinbarung über einen verlorenen Baukostenzuschuss Vertragsbestandteil geworden wäre. Für eine solche Vereinbarung reicht nicht bloßes Duldungswissen des Vermieters, sondern es bedarf einer nachweisbaren Abrede. • Soweit die Beklagte behauptete, außerhalb des Vertrags liegende Absprachen hätten eine Ausbauverpflichtung begründet, greift dies wegen fehlender Schriftform (§550 BGB) und unzureichender Substantiierung nicht durch; eine Berufung auf Schriftformmangel ist der Klägerin nicht verwehrt. • Die von der Beklagten geltend gemachten Aufwendungen überschreiten nicht den Betrag, bei dem nach §57c ZVG das Sonderkündigungsrecht des Ersteher ausgeschlossen wäre; nur Beträge über 1,5 Jahresmieten sind maßgeblich und die vorgelegten Nachweise genügen nicht. • Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Kündigung treffen nicht zu, da Schutzmechanismen wie Wegnahmerecht (§539 Abs.2 BGB) und Bereicherungsansprüche (§812 BGB) bestehen und keine existenzvernichtende Entwertung erkennbar ist. • Die Hilfswiderklage ist unzulässig: sie ist inhaltlich unbestimmt gem. §253 Abs.2 Nr.2 ZPO und es fehlt an erforderlichem Feststellungsinteresse, weil die Beklagte stattdessen eine Leistungsklage auf Ausgleich der behaupteten Bereicherung erheben könnte oder weil die Klägerin gegenüber der Beklagten bislang keine Nachzahlungsansprüche geltend gemacht hat. • Auch eine Zwischenfeststellungsklage ist nicht möglich, da die Feststellung nicht erforderlich ist für die Entscheidung über die Räumungsklage. • Nachschlussvorbringen der Beklagten wurde entsprechend §296a ZPO nicht berücksichtigt, eine Wiedereröffnung war nicht angezeigt. Die Klage der Klägerin ist erfolgreich: Die Beklagte wurde verurteilt, das Atelier Nr.10 zu räumen und geräumt herauszugeben. Die Hilfswiderklage der Beklagten wurde als unzulässig zurückgewiesen. Die Kündigung durch die Klägerin war wirksam, weil keine ausreichende Vereinbarung über einen verlorenen Baukostenzuschuss nachgewiesen wurde und die geltend gemachten Aufwendungen die relevanten Schwellen nicht erreichen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar mit Sicherheitserfordernissen gemäß dem Tenor.