1 S 386/15

Unwirksame Verwalterbestellung mangels Erkenntnissen zur Bonität des Verwalterunternehmens • Ein Verwalterbestellungsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer vor Beschlussfassung keine ausreichenden Erkenntnisse über die finanzielle Leistungsfähigkeit und die Sicherheiten des in Aussicht genommenen Verwalterunternehmens eingeholt haben. • Für die Beurteilung der Geeignetheit eines Verwalters kommt es nicht auf die Rechtsform an, sondern auf fachliche Qualifikation und ausreichende finanzielle Ausstattung bzw. Sicherheiten (§§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 ZPO Erwägung; BGH-Rechtsprechung). • Ein Anfechtungsinteresse bleibt bestehen, auch wenn zwischenzeitlich ein Folgebeschluss zur Bestellung eines anderen (rechtsnachfolgenden) Verwalters gefasst wurde, solange dieser Zweitbeschluss selbst angefochten ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste am 15.04.2015 einen Beschluss über die Bestellung der L UG (haftungsbeschränkt) als Verwalterin und Abschluss eines Verwaltervertrags. Die Kläger erhoben Anfechtungsklage und machten geltend, die Eigentümer hätten vor der Beschlussfassung keine ausreichenden Informationen zur finanziellen Leistungsfähigkeit und zu Sicherheiten der in Aussicht genommenen Verwalterin eingeholt. Zwischenzeitlich wurde in einer weiteren Versammlung am 04.11.2015 die L GmbH als Rechtsnachfolgerin der UG zur Verwalterin bestellt; auch dieser Zweitbeschluss ist von den Klägern angefochten. Das Amtsgericht erklärte die erste Bestellung für wirksam; die Kläger legten Berufung ein. Das Landgericht prüfte, ob die Bestellung dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und ob ein schützenswertes Rechtsschutzinteresse fortbesteht. • Rechtsgrundsatz: Entscheidend für die Beurteilung der Eignung eines Verwalters sind fachliche Qualifikation und hinreichende finanzielle Ausstattung bzw. Sicherheiten; die Rechtsform des Unternehmens ist unerheblich (entsprechend BGH-Rechtsprechung). • Die Eigentümer sind grundsätzlich gehalten, sich vor der Bestellung eines Verwalters Gewissheit über dessen finanzielle Leistungsfähigkeit und bestehende Sicherheiten zu verschaffen; dies dient dem Schutz der gemeinschaftlich anvertrauten Gelder und der Sicherstellung von Schadensersatzansprüchen im Haftungsfall. • Im vorliegenden Fall lagen vor der Beschlussfassung keine ausreichenden Informationen darüber vor, inwieweit die neu gegründete Immobilienverwaltung L UG über die notwendigen finanziellen Mittel und Sicherheiten verfügte. Allein die Vorlage einer Versicherungspolice genügte nicht, um die sonstige Vermögenslage und die dauerhafte Leistungsfähigkeit der UG zu belegen. • Es kam nicht darauf an, dass die Kläger angeblich nie ausdrücklich die Bonitätsprüfung verlangt hätten; die Pflicht zur Informationsbeschaffung liegt im Interesse aller Eigentümer und begründet sich unabhängig von individuellen Aufforderungen. • Zum Prozessstand: Das Rechtsschutzinteresse der Kläger besteht fort, weil der später gefasste Zweitbeschluss ebenfalls Gegenstand der Anfechtung ist und damit nicht bestandskräftig ist. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung beruhen auf § 91 Abs.1 ZPO sowie §§ 708 Nr.10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr.8 EGZPO. Die Berufung der Kläger ist erfolgreich; der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.04.2015 über die Bestellung der L UG (haftungsbeschränkt) als Verwalterin wird für unwirksam erklärt, weil die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen haben. Insbesondere wurden vor der Beschlussfassung keine hinreichenden Erkenntnisse über die finanzielle Leistungsfähigkeit und Sicherheiten der neu gegründeten UG eingeholt, sodass die Bestellung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Das Landgericht hat damit die Rechte der Kläger geschützt und festgestellt, dass die Gemeinschaft nicht sicherstellen konnte, dass die Verwalterin dauerhaft einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb gewährleistet und im Haftungsfall Ersatz geleistet werden kann. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.