1 S 445/14

Nichtigkeit von Eigentümerversammlungsbeschluss wegen unzulässiger Kompetenzverlagerung und fehlerhafter Vorbereitung • Beschluss der Eigentümerversammlung ist nichtig, wenn er eine unzulässige Kompetenzverlagerung auf die Verwaltung enthält. • Eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht, wenn die Maßnahme die Sanierung des Gemeinschaftseigentums betrifft; Eingriffe in Sondereigentum können ggf. nach § 14 Nr. 4 WEG geduldet werden. • Vor Instandsetzungsmaßnahmen sind Bestandsaufnahme und Kosten-Nutzen-Analyse erforderlich; bei voraussichtlichem Auftragsvolumen über etwa 5.000 EUR sind in der Regel drei Vergleichsangebote einzuholen. • Ein Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung macht einen Beschluss anfechtbar; Nichtigkeitsgründe sind unverzichtbar zu prüfen und können auch von Amts wegen zu berücksichtigen sein. Die Eigentümerversammlung beschloss unter TOP 10 eine Innensanierung der von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betroffenen Wohnungen. Der Kläger focht den Beschluss an und rügte u. a. fehlende Bestimmtheit, fehlende Beschlusskompetenz und mangelhafte Vorbereitung (keine Bestandsaufnahme, keine Vergleichsangebote). Die Verwaltung sollte die Koordination übernehmen und Aufträge an ein Unternehmen (Firma D) vergeben; ein vorliegendes Angebot bezog sich nur auf eine einzelne Wohnung. Sachverständigengutachten ergab unterschiedlich geschätzte Kosten für betroffene Wohnungen; bei einzelnen Wohnungen lagen Kalkulationen nahe oder über 3.000–4.500 EUR. Das Amtsgericht wies die Klage im Wesentlichen ab; der Kläger berief sich gegen diese Entscheidung. • Der Beschluss ist nicht wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit nichtig, weil ein durchführbarer Regelungsgehalt (Innensanierung der betroffenen Wohnungen) erkennbar ist. • Die Versammlung hatte grundsätzlich Beschlusskompetenz, weil die Sanierungsmaßnahme die Außenwände und damit Gemeinschaftseigentum betrifft; einschränkende Eingriffe in Sondereigentum wären nach § 14 Nr. 4 WEG zu dulden. • Nichtigkeit liegt aber vor, weil der Beschluss eine unzulässige Kompetenzverlagerung auf die Verwaltung darstellt: Die Verwaltung sollte Aufträge koordinieren und vergeben, obwohl Umfang und Kosten der einzelnen Wohnungssanierungen erheblich variieren können und damit wesentliche Entscheidungsbefugnisse betroffen sind. • Materielle Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG stehen der Rüge der unzulässigen Kompetenzverlagerung nicht entgegen; Nichtigkeitsgründe sind gemäß § 46 Abs. 2 WEG von Amts wegen zu prüfen. • Der Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, weil vor Beschlussfassung keine hinreichende Bestandsaufnahme und keine Kosten-Nutzen-Analyse vorlag; bei voraussichtlichem Auftragsvolumen über etwa 5.000 EUR wären drei Vergleichsangebote einzuholen. • Die vorliegenden Kostenschätzungen und das einzige konkrete Angebot deuten darauf hin, dass die Gesamtkosten den Schwellenwert erreichen können; damit war die Vorbereitung der Maßnahme unzureichend und der Beschluss anfechtbar. • Ein Antrag nach § 21 Abs. 8 WEG auf Übernahme der Verwaltung gelangte nicht durch, weil kein fehlendes Organisationsvermögen der Eigentümergemeinschaft festgestellt werden konnte und folglich kein Rechtsschutzbedürfnis vorliegt. Die Berufung des Klägers ist teilweise erfolgreich: Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.06.2013 unter TOP 10 nichtig ist, weil die Versammlung unzulässig wesentliche Aufgaben auf die Verwaltung verlagert und die Maßnahme nicht ausreichend vorbereitet war. In allen übrigen Punkten wird die Klage abgewiesen und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Die Kosten der ersten Instanz werden zwischen Kläger (63 %) und Beklagten (37 %) geteilt; die Kosten der Berufungsinstanz werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das Ergebnis beruht auf der Kombination von Nichtigkeitsgrund (Kompetenzverlagerung) und Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung (fehlende Bestandsaufnahme und fehlende Einholung ausreichender Vergleichsangebote).