17 S 48/10

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 27.1.2010, Aktenzeichen: 433 C 12937/09, abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe: I. Wegen des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Die Klägerin hat beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause L-str. ## in ##### E von zurzeit 318,70 € um 16,69 € auf 335,39 € monatlich ab dem 1.1.2009 zuzustimmen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Das Amtsgericht Dortmund hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zum Oberwert der Spanne des gültigen Mietspiegels habe. Der von der Klägerin angesetzte Wert liege sogar noch deutlich unterhalb dieses Oberwertes. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Sie sind der Auffassung, dass das Amtsgericht rechtsfehlerhaft angenommen habe, dass es gerechtfertigt sei, bei ausgewiesenen Spannen immer von dem Oberwert auszugehen. Das Amtsgericht habe unbeachtet gelassen, dass die Klägerin weder in ihrem vorprozessualen Mieterhöhungsverlangen noch in der Klagebegründung dargelegt habe, weshalb sie berechtigt sei, den Mietzins für die Wohnung der Beklagten deutlich oberhalb des ausgewiesenen Mittel/Medianwerts des Mietspiegels in Ansatz zu bringen. Die Beklagten und Berufungskläger beantragen, unter Abänderung der ergangenen Entscheidung die Klage abzuweisen. Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 verteidigt die Klägerin das angefochtene Urteil und führt aus, dass der BGH unzweifelhaft und eindeutig entschieden habe, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben dürfe. Die Klägerin beantragt die Zulassung der Revision, sofern die Kammer von der zitierten Rechtsprechung des BGH abweichen sollte. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor der Kammer vom 20.8.2010, Bl. 46f. d. A., verwiesen. II. 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist fristgerecht eingelegt und begründet worden. Insbesondere ist auch die Berufungsbeschwer erreicht, da sich diese für Klagen auf Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags bemisst, § 9 ZPO (BGH v. 28.11.2006, WuM 2007, 32). Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt damit 42 x 16,69 € = 700,98 €. 2. Die Berufung ist auch in der Sache begründet. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24.7.2009 ist zwar formwirksam, da es gemäß § 558a Abs. 1, 126b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 1.9.2008 begründet worden ist. Auch die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB ist eingehalten. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die konkret von der Klägerin geltend gemachte Mieterhöhung jedoch materiell nicht berechtigt, da der von der Klägerin mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrte Mietzins von 4,02 € pro Quadratmeter nicht der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Vielmehr ist ein Erhöhungsverlangen über den von den Beklagten bereits vorprozessual anerkannten Betrag von 3,82 € hinaus nicht begründet. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist zwischen den Parteien unstreitig. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH NJW 2005, 2074). Vorliegend erleichtert das Vorliegen des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund vom 1.9.2008 die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergegeben. Dass sich der von der Klägerin begehrte Betrag innerhalb des durch den qualifizierten Mietspiegel für Wohnungen der vorliegenden Baualters- und Ausstattungsklasse ausgewiesenen Mietspiegelfeldes bewegt, ist unstreitig. Daraus folgt jedoch nicht, dass der von der Klägerin begehrte Mietzins automatisch der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete entspricht. Diesen haben die Beklagten vorliegend vielmehr zutreffend mit 3,82 € beziffert. Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ist zu unterscheiden zwischen der Spanne, die die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung darstellt, und der Spanne eines Mietspiegelfeldes. Die Spanne eines Mietspiegelfeldes ist der äußere Rahmen von vielen konkreten Einzelspannen. Daraus folgt, dass der Vermieter entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts nicht in jedem Fall einen Anspruch auf die Obergrenze des Mietspiegelfeldes hat (so auch BGH vom 20.4.2005, a.a.O.). Vielmehr wird ohne weitere Begründung auch bei Zugrundelegung von qualifizierten Mietspiegeln gemäß § 558d Abs. 2 BGB überwiegend nur der Mittelwert der Mietspiegelspanne zuerkannt (LG Dortmund WuM 2005, 723; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, Rdnr. 45). Auch unter Berücksichtigung der von der Klägerin zitierten Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 besteht kein Anlass, von der ständigen Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund abzuweichen. Denn Grundlage des Urteils des BGH ist eine konkrete – durch Sachverständigengutachten – ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die dort streitgegenständliche Vergleichswohnung, die nach Auffassung des BGH zwingend als Spanne auszuweisen ist und bei der ohne Weiteres der Oberwert verlangt werden kann. Demgegenüber beinhaltet die Spanne eines Mietspiegelfeldes – wie bereits dargelegt - die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Vielzahl verschiedener Wohnungsbestände, so dass unter Anwendung des § 287 ZPO die streitgegenständliche Mietwohnung in die Mietspiegelspanne einzuordnen ist (vgl. BGH vom 20.4.2005, a.a.O., juris-Rdnr.10ff.; LG Dortmund v. 19.8.2005, WuM 2005, 723; Börstinghaus Anm. zu BGH v. 21.10.2009, jurisPR-MietR 3/2010, Anm. 3). Die vorstehend zitierte Rechtsprechung des BGH wird durch das Urteil vom 21.10.2009 nicht abgeändert. Der letztgenannten Entscheidung liegt eine Ermittlung der konkreten Einzelvergleichsmiete anhand eines Sachverständigengutachtens zugrunde und nicht anhand eines qualifizierten Mietspiegels (vgl. dazu auch AG München v. 21.6.2010, WuM 2010, 507). Dementsprechend führt der BGH auch ausdrücklich aus, dass in dem zur Entscheidung vorliegenden Fall das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel ersetze, sondern der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete diene, wobei diese nicht als punktgenauer Wert, sondern nur als Bandbreite dargestellt werden könne. Gleichzeitig hält der BGH ausdrücklich an seinen Entscheidungen vom 20.4.2005 (für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels) und vom 6.7.2005 (für den Fall des Vorliegens eines einfachen Mietspiegels) fest. In seiner Entscheidung vom 20.4.2005 führt der BGH zu der Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anhand einer Mietspiegelspanne bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels aus, dass die konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen könne, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH v. 20.4.2005, NJW 2005, 2074, 2075). Da vorliegend die Mieterhöhung auf der Grundlage des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund vom 1.9.2008 geltend gemacht wird, ist nicht die Entscheidung des BGH vom 21.10.2009, der ein Sachverhalt voraus ging, in dem überhaupt kein Mietspiegel vorhanden war, maßgeblich, sondern die Entscheidung des BGH vom 20.4.2005, der ebenfalls ein Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels zugrunde lag, und die vom BGH auch in seiner aktuellen Entscheidung vom 21.10.2009 ausdrücklich in Bezug genommen wird. Aus den ausdrücklichen Bezugnahmen des BGH auf die älteren Entscheidungen von 2005 ergibt sich, dass auch weiterhin zwischen der auf die konkrete Wohnung bezogenen durch Sachverständigengutachten ermittelten Spanne und der in einem Mietspiegel ausgewiesenen Spanne zu unterscheiden ist. Sowohl das Amtsgericht als auch die Klägerin nehmen dagegen unzutreffend keine Differenzierung zwischen der – durch Sachverständigengutachten ermittelten - Spanne, die die konkrete ortsübliche Einzelvergleichsmiete bezeichnet, und der Mietspiegelspanne vor. Dementsprechend geht das Amtsgericht zu Unrecht davon aus, dass als konkrete ortsübliche Vergleichsmiete die gesamte Spanne des Mietspiegels anzusehen sei, so dass auch der Oberwert noch darunter falle. Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt es grundsätzlich keinen Bedenken, dass der bei der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in eine Mietspiegelspanne zu berücksichtigende Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig aufgeklärt wird. Vielmehr liegen nach der Auffassung des BGH die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO vor, wenn eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht (vgl. BGH a.a.O., juris-Rdnr. 12; LG Dortmund, a.a.O., juris-Rdnr. 28). Als Orientierungshilfe ist nach Ziffer 6 des Dortmunder Mietspiegels der sogenannte Median anzusehen, bei dem es sich nicht um den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um den Wert handelt, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Mietwerte des jeweiligen Feldes liegt. Zwar kommt dem in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungswirkung (§ 558 d Abs. 3 BGB) keine besondere Bedeutung zu, er ist aber der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte – ortsübliche – Mietzins. Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden können (LG Dortmund, a.a.O., juris-Rdnr. 29). Die streitgegenständliche Wohnung ist unstreitig in die Ausstattungsklasse 2 in der Baualtersklasse bis 1918 einzustufen. Unstreitig ist ferner ein Abzug für die Größe der Wohnung in Höhe von 0,17 € pro m² vorzunehmen. Dass die Wohnung darüber hinaus über Merkmale verfügt, die sie als überdurchschnittlich erscheinen lassen, wird von der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Klägerin nicht dargelegt. Der Klägerin war in diesem Zusammenhang auf ihren Antrag in der mündlichen Verhandlung vom 20.8.2010 keine weitere Schriftsatzfrist einzuräumen, weil dieser Gesichtspunkt schon durch die Beklagtenseite eingeführt worden war, die erstinstanzlich und auch mit der Berufungsbegründung darauf hingewiesen hat, dass die Klägerin weder in ihrem vorprozessualen Mieterhöhungsverlangen noch in der Klagebegründung auch nur ansatzweise Gründe dafür dargelegt habe, weshalb sie sich berechtigt glaubt, den Mietzins für die Wohnung der Beklagten deutlich oberhalb des ausgewiesenen Mittel/Medianwerts in Ansatz zu bringen. Es ist nicht ersichtlich und wurde von der Klägerseite auch zur Begründung der beantragten Schriftsatzfrist nicht dargelegt, dass sie aufgrund eines Rechtsirrtums nicht auf den Hinweis der Beklagtenseite eingegangen ist. Denn die durch rechtskundige Prozessbevollmächtigte vertretene Klägerin durfte – insbesondere unter Berücksichtigung der ständigen Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund zu dieser Frage - nicht damit rechnen, dass die Kammer der Rechtsauffassung des Amtsgerichts folgen würde. Zudem war es sowohl für die Klägerin als auch für ihre Prozessbevollmächtigten erkennbar, dass der von ihr zitierten Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 ein anders gelagerter Sachverhalt zugrunde lag. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Prozessförderungspflicht hätte es daher der Klägerin oblegen, zu den wertbildenden Merkmalen der streitgegenständlichen Wohnung, aufgrund derer ein Abweichen vom Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes in Betracht kommen könnte, schon mit der Klagebegründung, spätestens aber mit der Berufungserwiderung vorzubringen. Denn gemäß § 282 Abs. 1 ZPO hat jede Partei ihre Angriffs- und Verteidigungsmittel so zeitig vorzubringen, wie es nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung entspricht. Bei der Einordnung der von den Beklagten angemieteten Wohnung ist ferner zu berücksichtigen, dass sich das Baualter nicht etwa am oberen Ende der Baualtersklasse bewegt, sondern mit dem Baujahr 1898 von der Einstufung in die nächste Baualtersklasse (ab 1919) noch weit entfernt ist. Die Wohnung ist auch nicht aufgrund ihrer Sonderausstattungsmerkmale im oberen Bereich der Ausstattungsklasse einzustufen, da sie lediglich 6 Punkte erreicht, die Ausstattungsklasse jedoch Sonderausstattungs-merkmale bis einschließlich 12 Punkte erfasst. Aus Sicht der Kammer trägt damit das Klägervorbringen einen Anspruch auf einen über dem Mittelwert der Mietspiegelspanne liegenden Mietzins nicht und erscheint der Kammer der von den Beklagten bereits vorprozessual anerkannte Mietzins von 3,82 €/m² angemessen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. IV. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht. Insbesondere liegt kein Fall der Divergenz vor, da die Rechtsauffassung der Kammer entgegen der Ansicht der Klägerin nicht der Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 widerspricht. Die Kammer hält sich mit seiner Entscheidung im Gegenteil an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung und wendet die vom BGH mit Urteil vom 20.4.2005 aufgestellten Grundsätze für ein Mieterhöhungsverlangen bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels an. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die vorstehenden Gründe Bezug genommen.